คอลัมน์ประจำ

ขึ้นอัตราดอกเบี้ยกระทบอสังหาฯ

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 9 - 15 มิถุนายน 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ขึ้นอัตราดอกเบี้ยกระทบอสังหาฯ

 

คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย มีมติล่าสุด เป็นเอกฉันท์เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2566 ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% จาก 1.75% เป็น 2.00%

ผลเบื้องต้นจากการปรับครั้งล่าสุดเป็น 2.00% ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์และฝากประจำขึ้นอีก 0.05-0.25% และปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อีก 0.2%

ผลกระทบการขึ้นอัตราดอกเบี้ยกับอสังหาริมทรัพย์นั้น แยกเป็น 2 ส่วน คือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ผู้สร้างและขายบ้าน คอนโดฯ กับประชาชนผู้ซื้อ

ผู้ที่ซื้อไปแล้ว กู้ธนาคารไปแล้วนั้น ภาระดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น ผู้เชี่ยวชาญคำนวณเบื้องต้นไว้ว่า ถ้ากู้เงินซื้อบ้าน 3.0 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่ม 0.25% ภาระดอกเบี้ยจะเพิ่ม 400 กว่าบาทต่อปี ถ้าดอกเบี้ยเพิ่ม 0.50% ภาระดอกเบี้ยเพิ่ม 800 กว่าบาทต่อปี

ล่าสุดธนาคารพาณิชย์ปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มอีก 0.20% ภาระดอกเบี้ยจ่ายก็จะเพิ่มประมาณ 400 บาทปี

 

ในทางปฏิบัติระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยไทย ตอนคำนวณงวดผ่อนชำระต่อเดือนธนาคารจะเผื่ออัตราดอกเบี้ยไว้สูงกว่าอัตราที่ให้กู้ ถ้าตลอดช่วงปล่อยกู้อัตราดอกเบี้ยไม่เพิ่มขึ้น ระยะเวลาผ่อนก็จะสั้นกว่าที่กำหนดไว้ ถ้าอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นแต่ไม่เกินที่เผื่อไว้ระยะเวลาผ่อนก็จะเท่ากับที่กำหนด และถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงเกินกว่าที่เผื่อ ระยะเวลาการผ่อนก็จะนานขึ้น

โดยจำนวนเงินงวดผ่อนชำระต่อเดือนเท่าเดิมตลอด

ปัญหาอัตราดอกเบี้ยสูงที่ปรับสูงขึ้นจะตกกับผู้กู้ใหม่ แรกสุดเงินงวดผ่อนชำระต่อเดือนในการกู้ซื้อบ้านวงเงินเท่าเดิม จะถูกปรับให้สูงขึ้นกว่าเดิมตามอัตราดอกเบี้ยใหม่ แต่ปัญหาที่ใหญ่กว่า จะเป็นเรื่องการปฏิเสธการปล่อยกู้

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ธนาคารย่อมประเมินความเสี่ยงการปล่อยกู้สูงขึ้นด้วย เดิมผู้ขอกู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางประมาณ 2-5 ล้านบาทซึ่งเป็นกลุ่มตลาดใหญ่ที่สุดถูกปฏิเสธประมาณ 30-40% บางทำเลบางโครงการอาจถึง 50%ซึ่งนับเป็นอัตราการปฏิเสธที่สูงมาก

ถ้าธนาคารพาณิชย์ประเมินความเสี่ยงสูงขึ้น อัตราการปฏิเสธก็ย่อมสูงขึ้นไปกว่านี้อีก

 

ผลกระทบต่อบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต้นทุนการเงินจะเพิ่มขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนมาก (capital intensive) เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินตลอดเวลา เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้น ภาระดอกเบี้ยจ่ายก็ย่อมสูงตามไปด้วย

ระยะหลัง บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจะหันมาออกหุ้นกู้เพื่อเป็นแหล่งเงินทุนการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนา ซึ่งมีต้นทุนเงินต่ำกว่ากู้ธนาคาร แต่เมื่อดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มสูงขึ้น อัตราผลตอบแทนหุ้นกู้ก็ต้องสูงตามขึ้นไปด้วย

และที่สำคัญที่ต้องลุ้นกัน คือกรณี Rollover การออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อนำเงินไปชำระให้กับเจ้าหนี้เดิม นอกจากต้นทุนการเงินต้องสูงกว่าเดิมแล้ว ถ้าบริษัทนั้นๆ เครดิตความน่าเชื่อถือไม่สูงพอ อาจเกิดปัญหาการจำหน่ายหุ้นกู้ใหม่

จากอดีตที่ผ่านมาหลายทศวรรษ ปัญหาใหญ่ที่ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ชะงักงัน หรือเกิดวิกฤต ยังไม่ใช่เรื่องต้นทุนการเงิน

เมื่อ 20 กว่าปีก่อน ทั้งบริษัทอสังหาฯ และคนซื้อบ้านเคยเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงเป็นเลข 2 หลักเป็นเวลานาน แต่ธุรกิจก็ยังมีการผลิตการขายการซื้อและเติบโต

ปัญหาที่ทำให้บริษัทอสังหาฯ สะดุด คือปัญหาขาดสภาพคล่องการเงิน ปัญหาที่ทำให้คนอยากมีบ้านแล้วไม่สามารถมีได้ คือปัญหากำลังซื้อ ปัญหาการขาดรายได้ที่เพียงพอที่จะซื้อ

ถ้าสามารถฟื้นเศรษฐกิจ สร้างรายได้แก่คนส่วนใหญ่ปัญหาเหล่านี้จบ แม้จะมีต้นทุนการเงินสูงขึ้นบ้างก็ตาม

ฉะนั้น รีบเปิดทางให้คนที่มีความสามารถ ที่ถูกประชาชนส่วนใหญ่ไว้วางใจเลือกมา เข้ามาบริหารจัดการประเทศและเศรษฐกิจโดยเร็ว •

 

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.