คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน

การแถลงของผู้บริหาร บมจ.แสนสิริ เมื่อเร็วๆ นี้ เกี่ยวกับแผนการลงทุนร่วมกับพันธมิตรระดับโลก ได้แก่ เดอะ สแตนดาร์ด ผู้นำบูติกโฮเต็ลไฮเอนด์ One Night แอพพลิเคชั่นจองโรงแรม Hostmaker ผู้ให้บริการเช่าจองที่พักอาศัย JustCo โคเวิร์กกิ้งสเปซรายใหญ่ Monocle มีเดียไลฟ์สไตล์ Farmshelf นวัตกรรมการเพาะปลูกอัตโนมัติ

สะท้อนถึงการปรับทิศทางธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของประเทศไทยในปัจจุบันได้เป็นอย่างดี

ทิศทางที่ว่านั้นได้แก่

1. การมุ่งเดินหน้าสู่ตลาดโลกด้วยการสร้างพันธมิตรเสริมแบรนด์ระดับโลก การสร้างช่องทางการขายสู่ตลาดโลก

2. การสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า

3. การนำเทคโนโลยีพร็อพเทคเข้ามาอำนวยความสะดวกการอยู่อาศัยในโครงการ

นโยบายการเคลื่อนตัวดังกล่าวของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ของประเทศ เนื่องมาจากความจำเป็นต้องรักษาระดับการเจริญเติบโตของบริษัทในระดับเกินร้อยละ 10 ต่อปีสำหรับตลาดในประเทศเริ่มมีข้อจำกัดของขนาดตลาด

 

ปัจจุบันบริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ Top 10 ของประเทศมีส่วนแบ่งตลาดรวมกันเกินกว่าครึ่งหนึ่งของตลาดมาเป็นเวลาหลายปีแล้ว แม้ในระยะปีหลังๆ บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ยังรักษาระดับการเติบโตเกินกว่าร้อยละ 10 ไว้ได้ แต่ถ้าดูรายละเอียดแล้วจะพบว่า เป็นการเติบโตที่เกิดจากการไปชิงส่วนแบ่งตลาดมาจากผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลางและรายเล็ก มิใช่การเติบโตจากตลาดที่โตขึ้นกำลังซื้อที่มากขึ้น

ปกติบริษัทอสังหาฯ ควรจะเติบโตได้ประมาณ 1.5 เท่าหรือ 2 เท่าของจีดีพี

ถ้าประเทศมีจีดีพี 3-4% บริษัทอสังหาฯ จะเติบโตได้ดีประมาณ 6-8% ซึ่งหากต้องเติบโตมากกว่า 10% หมายถึงการต้องไปแย่งชิงตลาดกับรายกลางรายเล็กอย่างหนักหน่วง

หากยังคงโฟกัสเฉพาะตลาดในประเทศต่อไป การรักษาระดับการเติบโตที่ต้องการจะเป็นเรื่องที่ยากมากขึ้นเรื่อยๆ แม้จะมีโปรดักต์หรือสินค้าทุกเซ็กเมนต์ทุกระดับราคาแล้วก็ตาม การมุ่งหน้าสู่ตลาดโลกจึงเป็นเรื่องที่จำเป็นต้องเดินหน้า

ประการต่อมา บริษัทอสังหาฯ ทั้งตลาดของประเทศไทยส่วนใหญ่จะเป็นอสังหาฯ เพื่อการขาย ทำโครงการบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม เพื่อขาย แต่จากสภาพตลาดอสังหาฯ เพื่อขายที่เริ่มมีขนาดจำกัด มีกำลังการผลิตสูง มีการแข่งขันสูงเช่นปัจจุบัน รายได้จากการขายแต่เพียงอย่างเดียวคงไม่สามารถรักษาระดับการเติบโตที่สูงเหมือนเดิมได้

เหตุนี้จะผลักดันให้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่มีนโยบายสร้างรายได้จากการเช่าอย่างเป็นล่ำเป็นสันมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม อพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า เพราะนอกจากเป็นหนทางการสร้างรายได้อย่างหนึ่งแล้ว ยังสามารถช่วยรักษาระดับรายได้กรณีที่เศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อชะลอตัว ยอดอสังหาฯ เพื่อขายตกต่ำอีกด้วย

ประการที่สาม การนำเทคโนโลยีดิจิตอล พร็อพเทค เข้ามาใช้อำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัยในโครงการ เป็นกระแสที่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่รายกลางนำมาใช้เพื่อสร้างความแตกต่าง

 

ทิศทางการปรับตัวของอสังหาฯ รายใหญ่ดังกล่าวนี้

ในด้านการสร้างช่องทางและนำที่อยู่อาศัยไปขายตลาดต่างประเทศ แสนสิริ นับเป็นรายใหญ่ที่ทุ่มเทมาหลายปีจนบังเกิดผลยอดขายเป็นกอบเป็นกำ การร่วมทุนพันธมิตรครั้งนี้กรณี Monocle นั้นชัดเจนว่าเพื่อช่วยเสริมแบรนด์แสนสิริระดับโลก ส่วนกรณีร่วมลงทุน One Night จองโรงแรม Hostmaker จองที่พักอาศัย JusCo โคเวิร์กกิ้งสเปซ ก็คาดการณ์ได้เลยว่า แสนสิริจะมีอสังหาฯ ให้เช่าในเร็ววัน

การสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เห็นได้จากกลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ไปลงทุนทำศูนย์การค้า Terminal21 โรงแรมแกรนด์เซ็นเตอร์พอยท์ และล่าสุดไปลงทุนทำอพาร์ตเมนต์ในย่านซิลิคอนวัลเล่ย์ สหรัฐอเมริกา

จากนี้ไป การบุกตลาดต่างประเทศ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ จะมีให้เห็นมากขึ้นเป็นลำดับ

ทั้งด้วยเหตุตลาดใหญ่เกินตลาดในประเทศรองรับ และเหตุตลาดในประเทศโตไม่ทัน