ดูเหมือนจะไม่มีใครในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รู้สึกอาลัยอาวรณ์กับการจากไปของปีพุทธศักราช 2562 นัก

ทุกคนพร้อมโบกมือลา เพราะเป็นปีที่จบไม่สวย แผนงานไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดขาย กำไร พลาดเป้ากันเป็นส่วนใหญ่

เริ่มปี 2562 แผนงานและความรู้สึกของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แม้จะรู้สึกตัวกันระดับหนึ่งว่ากำลังซื้อในประเทศไม่แข็งแรงนัก แต่ก็ยังมีความหวังกันอยู่ว่า ไม่แข็งแรงเฉพาะตลาดกลางและล่าง แต่กำลังซื้อตลาดบนยังดีอยู่

กำลังซื้อจากจีนถือว่าเป็นความหวังกันเลยทีเดียว เพราะปีก่อนหน้านั้นคนจีนซื้ออสังหาฯ อยู่อาศัยไทยไปมูลค่า 50,000 ล้านบาท ไม่ใช่น้อยๆ ทำให้ปี 2562 บางบริษัทมีการตั้งเป้าหมายยอดขายจากจีนอย่างเป็นรูปธรรมกันเลยทีเดียว มีการสร้างเครือข่ายการตลาดในจีนอย่างจริงจัง

ด้านเงินทุน แม้ต้นปี 2562 จะเริ่มเห็นสัญญาณตัวเลขสัดส่วน หนี้สินต่อทุน ของธุรกิจอสังหาฯ ทั้งระบบสูงขึ้น แต่ทางออกยังมี นั่นคือ การร่วมทุนหรือ Joint Venture [JV] กับบริษัทต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากญี่ปุ่น ซึ่งมาพร้อมกับเงินทุนเย็นๆ ประสบการณ์ความรู้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยแนวสูง และโอกาสทางการตลาดจากชาตินั้นๆ ด้วย

ที่สำคัญงบการเงินบริษัท JV ไม่ต้องนำรายละเอียดไปแสดง (consolidate) ในงบบริษัทแม่ จึงไม่กระทบอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของบริษัทแม่ นำไปแสดงเฉพาะส่วนที่เป็นกำไร-ขาดทุนเท่านั้น

บริษัทอสังหาฯ ญี่ปุ่นก็ช่างชอบร่วมทุนกับอสังหาฯ ไทยเสียจริง มีการร่วมทุนกันตั้งแต่บริษัทอสังหาฯ ไทยรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไปจนถึงรายเล็กนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ จนทำให้จำนวนห้องชุดที่สร้างโดยบริษัทร่วมทุนมีปริมาณพอๆ กับการสร้างจากบริษัทไทยล้วนๆ

 

แต่สุดท้าย ช่วงปลายปี 2562 ทุกคนก็ต้องยอมรับกันว่า ธุรกิจอสังหาฯ เดินทางมาถึงช่วงขาลงแล้วอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง

ตลาดระดับบนที่คิดว่าจะยังดี ก็เต็มอิ่มสุดกำลังซื้อ ตลาดจีนที่เป็นความหวังใหญ่ก็ไม่เป็นไปตามคาด ไม่ใช่ยากแค่เรื่องการขายใหม่ ส่วนที่ขายไปแล้ว จองไปแล้ว ผ่อนดาวน์กันไปแล้ว จะให้ลูกค้าจีนมาโอนก็เป็นเรื่องยาก เพราะค่าเงินบาทแข็งขึ้นมาก เทียบกับเงินหยวนของจีนแล้วกว่า 20% ทำให้คนจีนต้องชั่งใจใหม่ว่าห้องชุดที่ซื้อไว้แพงขึ้นอีก 20% จะทิ้งดาวน์ดีไหม

ตลาดในประเทศที่แผ่วลงเป็นลำดับ ยังถูกซ้ำเติมจากมาตรการทางการเงินเพื่อควบคุมเครดิตการซื้อที่อยู่อาศัย หรือ LTV มาลดทอนกำลังซื้อลง ยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ใหม่มาสกัดอีก

ปี 2562 ถือได้ว่าเป็นปีจบของรอบวัฏจักรธุรกิจอสังหาฯ อีกรอบหนึ่ง

หากจะเก็บประสบการณ์จากรอบนี้ว่า มีสัญญาณอะไรบ้างแสดงให้เห็นว่ากำลังจะจบรอบรุ่งเรืองของอสังหาฯ ซึ่งพบว่า ไม่ต่างจากรอบก่อนๆ ปี 2539-2540 แต่อย่างใด แต่ก็ไม่มีใครเชื่อสัญญาณเหล่านี้

สัญญาณนั่นคือ การปรากฏขึ้นของโครงการตึกที่สูงที่สุด ที่สะท้อนถึงความฮึกเหิมขีดสุดของนักพัฒนาอสังหาฯ การปรากฏขึ้นของแนวคิดลงทุนอสังหาฯ มือเปล่า รวยเร็วด้วยเงินคนอื่นๆ ที่แสดงถึงความลิงโลดของนักลงทุนรายย่อยอสังหาฯ

และสุดท้ายคือ การพาเหรดเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ ของบริษัทอสังหาฯ ที่เติบโตมาพร้อมกับรอบเศรษฐกิจนี้

แต่นี้ไปก็จะเป็นกระบวนการปรับตัวเข้าสู่จุดสมดุลใหม่

 

เริ่มจากอสังหาฯ ห้องชุดในคอนโดมิเนียมซี่งเป็นส่วนที่ล้นตลาดมากที่สุดที่ติดอยู่ในมือบริษัทเจ้าของโครงการ จะถูกผลักดันออกขายด้วยโปรโมชั่นแรงๆ

แต่เวลาเดียวกัน ห้องชุดที่ลูกค้าจองซื้อไปแล้ว แต่กู้ไม่ได้ก็จะกลับเข้ามา ของที่ลูกค้าเก็งกำไรทั้งไทยและต่างชาติทิ้งดาวน์ก็จะกลับเข้ามา ของที่เอเยนซี่ต่างชาติจองยกฟลอร์ไว้ก็จะกลับเข้ามา มาเป็นซัพพลายสะสมจำนวนมาก รอการดูดซับ

การดูดซับนี้จะใช้เวลานานไหม เมื่อไหร่อสังหาฯ จะฟื้นกลับมานั้น ยังไม่มีใครกล้าให้คำตอบชัดเจน แต่มีความคิดเห็นเป็นเอกฉันท์กันอยู่เรื่องเดียว คือ ปีหน้าแย่กว่าปีนี้แน่นอน