คอลัมน์ประจำ

สถานการณ์ยากคาดเดา

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 4 - 10 สิงหาคม 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเริ่มครึ่งหลังปี 2566 พิจารณาจากปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องแล้ว ต้องบอกว่า เป็นสถานการณ์ที่ยากจะคาดเดา

มุมมองจากสายวิชาการและข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ภายหลังรายงานผลสำรวจตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1 เมื่อเร็วๆ นี้ว่า ตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงเร็วมากกว่าที่คาด

เทอดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ ซึ่งติดตามและเชี่ยวชาญธุรกิจอสังหาฯ เป็นพิเศษ กล่าวว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ของธุรกิจอสังหาฯ ปี 2566 รวมทั้งปี ไม่น่าจะเปิดได้ตามแผนที่วางไว้ต้นปี ที่มีมูลค่ารวมประมาณ 5 แสนล้านบาท เพราะขณะนี้ครึ่งปีแรกเปิดไปได้ 30% เท่านั้น

นอกจากนี้ ด้านดีมานด์ความต้องการซื้อก็ยาก หากนำโครงการเปิดตัวใหม่ตามแผน รวมกับสต๊อกคงค้างจะมีมูลค่ารวมกัน 1 ล้านล้านบาท ซึ่งตลาดต้องใช้เวลาดูดซับประมาณ 3 ปี

 

เสียงสะท้อนจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่และรายกลาง-เล็ก ก็เป็นไปในทิศทางเดียวกันว่า ปี 2566 นี้ตอนต้นปีเหมือนจะดี แต่ก็ไม่ดีอย่างที่คิด

โครงการที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาท กำลังซื้ออ่อนแรงตามตั้งแต่ปี 2564-2565 โควิด-19 ระบาด และยังคงอ่อนแรงต่อเนื่องมาเรื่อยๆ จนปัจจุบัน แม้ความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อยังมี แต่อัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ จนในขณะนี้หลายทำเลขึ้นมาสูงเกิน 50% แล้ว

โครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาสูง 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ยอดขายดีสวนกระแสตลาดรวมตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2 ปี 2564 ที่โควิดแพร่ระบาดหนัก และยังคงดีมาเรื่อยๆ ส่งผลให้มีการเปิดตัวโครงการระดับราคาสูงมากขึ้น

แต่ช่วงไตรมาส 2 ปี 2566 นี้พบว่า จำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการ ยอดจองซื้อ บ้านราคาระดับราคาสูง ก็เริ่มมีอัตราลดลงแล้วเช่นกัน

 

ปัญหาใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ปัญหากำลังซื้อที่ถูกถ่วงโดยปัญหาระดับหนี้ครัวเรือนสูงเกือบ 90% ของ GDP ทำให้คนไม่มีกำลังซื้อ หรือซื้อแล้วแต่ถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ

ปัญหาไม่มีการจ้างงานใหม่ๆ ไม่มีอุตสาหกรรมใหม่ๆ มาทดแทนอุตสาหกรรมเดิม และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ภาระการผ่อนบ้านสูงขึ้น ระยะเวลาผ่อนนานขึ้น

นอกจากปัญหาด้านเศรษฐกิจแล้ว อสังหาฯ ยังเจอปัญหาใหม่ทางด้านกฎหมาย ล่าสุดปลายเดือนกรกฎาคม ศาลปกครองสูงสุด พิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียม “แอชตัน อโศก” ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ขณะที่อาคารดังกล่าวดำเนินการขออนุญาตหน่วยงาน คณะกรรมการต่างๆ ตามขั้นตอนแล้ว ก่อสร้างเสร็จแล้ว โอนให้ผู้ซื้อแล้วเป็นส่วนใหญ่

ก่อนหน้านี้ เดือนพฤษภาคมที่ผ่านมาศาลปกครองกลางพิพากษาเพิกถอนรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง ของ บมจ.ศุภาลัย

เป็นปัญหาความผันผวนไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ แล้วยังมีความไม่แน่นอนทางด้านกฎหมายเข้ามาแทรกด้วย และสุดท้ายผู้ที่จะแก้ไขปัญหาคือรัฐบาลที่เข้าใจและมีวิธีแก้ ก็กลายเป็นปัญหาความไม่แน่นอนไปอีกเรื่องหนึ่ง

เลือกตั้งแล้ว ได้ผู้ชนะการเลือกตั้งแล้ว มีการตกลงเซ็น MOU 8 พรรคแล้ว แต่ก็ยังตั้งรัฐบาลไม่ได้

นับเป็นซูเปอร์ความผันผวนไม่แน่นอน

คงต้อง เก็บคอ งอเข่า เท้าชิด เตรียมรับแรงกระแทกกันแล้วล่ะ •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.