คอลัมน์ประจำ

แห่จำแลง ‘ที่ดิน’ หลบภาษีแพง ‘เจ้าสัว’ ซอยยิบปล่อยเช่า ‘แลนด์ลอร์ด- ตระกูลเก่า’ ตัดใจขายทิ้ง

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 14 - 20 ตุลาคม 2565
คอลัมน์เศรษฐกิจ
เผยแพร่

ถึงแม้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะบังคับใช้มาแล้ว 3 ปี แต่ยังคงมีภาพความเคลื่อนไหว การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินเปล่ากลางเมือง แปลงร่างจากที่ดินรกร้างว่างเปล่า ปลูกกล้วย มะนาว มะม่วง สร้างลานจอดรถ หรือปักป้ายขาย ปล่อยเช่ากันอย่างคึกคัก เพื่อหลบอัตราภาษีแพงในปี 2565 เก็บ 100% และหากยังปล่อยร้างอีก ต้องจ่ายเพิ่ม 0.3% ในปี 2566

เริ่มเห็นภาพชัดโซนถนนเกษตร-นวมินทร์ นำที่ดินกว่า 400 ไร่ ของเจ้าสัวเมืองไทย ยกร่องปลูกต้นมะม่วงให้เข้าเกณฑ์เกษตรกรรม จ่ายภาษีในอัตราถูกลง 0.01-0.1%

ล่าสุดซอยโฉนดที่ดินเป็นแปลงย่อยปล่อยเช่าระยะสั้นสร้างรายได้ ระหว่างรอจังหวะขึ้นโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสในอนาคต

ใกล้ๆ กันมีที่ดินแปลงใหญ่ 16 ไร่ เป็นของดีเวลลอปเปอร์รายหนึ่ง ซื้อไว้เตรียมจะพัฒนา แต่ด้วยจังหวะที่ยังไม่เอื้อ ประกอบกับมีภาระภาษีเพิ่ม จึงนำมาติดประกาศขาย ตั้งราคาอยู่ที่ 280,000 บาทต่อตารางวา รวม 16 ไร่ คิดเป็นมูลค่า 1,792 ล้านบาท

อีกแปลงอยู่โซน “สุขุมวิท 101” ฟังดูเหมือนอยู่ไกลปืนเที่ยง แต่หลังมีรถไฟฟ้าและทรู ดิจิทัล พาร์ค มาจุดพลุ ทำให้ราคาที่ดินดีดขึ้นแรง จึงเป็นแรงบันดาลใจให้เจ้าของที่ดินประกาศขาย 3 ไร่ อยู่ฝั่งตรงข้าม กล้าตั้งราคาสูงถึง 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 600 ล้านบาท รวม 3 ไร่ เป็นมูลค่า 1,800 ล้านบาท

เจ้าของที่ดินระบุเป็นที่ดินของตระกูล ถือมากว่า 50 ปี ไม่มีแผนจะนำมาพัฒนา เมื่อมีรถไฟฟ้า มีห้าง จึงรวบที่ดิน 3 แปลงย่อยเป็นแปลงเดียวกันเพื่อให้ขายได้ในราคาที่คาดหวัง หากไม่ได้ราคาที่ตั้ง ก็ยังไม่ขาย เพราะไม่ได้รีบ และไม่เกี่ยวกับภาษีที่ดินแต่อย่างใด

ขยับมาที่ทำเลฮอต “พระราม 9” มีที่ดิน 43 ไร่ อยู่ในรัศมีแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงก่อนถึงแยกทางด่วน ประกาศขายในราคา 650,000 บาทต่อตารางวา รวม 43 ไร่ อยู่ที่ 11,000 ล้านบาท ซึ่งที่ดินแปลงนี้ติดป้ายขายมานานแรมปีแต่ยังไม่สามารถปิดดีลได้อย่างหวัง

ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นเพราะตั้งราคาสูงลิ่ว ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจไม่ดี เลยทำให้ขายยาก

จากปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้น “อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” ประธานบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บอกว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บังคับใช้ตั้งแต่ปี 2562 ทำให้เจ้าของที่ดินที่เป็นทั้งแลนด์ลอร์ดและผู้ที่ได้รับมรดก นำที่ดินมาจัดพอร์ตใหม่ว่าแปลงไหนจะเก็บไว้ และแปลงไหนจะขาย เพื่อลดภาระภาษีที่ดิน

โดยที่ผ่านมามีลูกค้านำที่ดินมาให้บริษัทจัดพอร์ตและแนะแนวการบริหารจัดการให้ โดยเฉพาะที่ดินในเมืองมีราคาแพง เช่น ลุมพินี สาทร เพลินจิต วิทยุ สุขุมวิท รัชาดาภิเษก พระราม 9 ที่นำมาปล่อยเช่ากันมากกว่าเดิมที่ไม่มีต้นทุนด้านภาษี ทั้งให้เช่าระยะสั้น 3+3+3 ปี ทำเป็นที่จอดรถหรือขายของ และหากลงทุนก่อสร้างอาคาร จะให้เช่า 15-20 ปี และ 30 ปี

“ก่อนมีโควิด-19 จะเห็นแลนด์ลอร์ดนำที่ดินในเมืองออกมาประกาศขายมากและเริ่มซบเซาในช่วงมีโควิด หลังรัฐออกมาตรการลดหย่อนให้ 90% ส่วนปีนี้เก็บภาษีเต็ม 100% เริ่มเห็นมากขึ้น แต่ไม่ใช่เพราะภาษีอย่างเดียว เป็นเพราะเศรษฐกิจไม่ดีด้วย ขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับขึ้นทุกปี เฉลี่ยปีละ 5-8% ซึ่งราคาซื้อขายยังไม่แพงและไม่คึกคักเหมือนช่วงตลาดคอนโนมิเนียมบูม เพราะตลาดยังไม่ฟื้นตัวดี” อลิวัสสากล่าว

อย่างไรก็ตาม เอฟเฟ็กต์ไม่ได้เกิดเฉพาะที่ดินเปล่าเท่านั้น เรื่องนี้ “สุนทร สถาพร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด มองว่า ภาษีที่ดินจะเก็บรอบปี 2566 ที่จะมาถึงนี้ กระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีสต๊อกบ้าน และคอนโดมิเนียม รวมถึงที่ดินเปล่าเก็บเป็นแลนด์แบงก์ยังไม่พัฒนา ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น เนื่องจากหมดเวลาอันนีมูนพีเรียด 3 ปีที่ผู้ประกอบการจะได้รับการยกเว้นแล้ว

“ส่วนใครมีแลนด์แบงก์ในมือ ภาษีที่ดินจะเป็นตัวเร่งให้ต้องนำพัฒนาหรือขาย เพราะตอนนี้ราคาที่ดินไม่ได้แพงหวือหวาเหมือนช่วงเศรษฐกิจดี ปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 7-8% คนมีแลนด์แบงก์เยอะ หากขายได้ก็จะขาย เพื่อเก็บเงินสดไว้และลดภาระภาษีด้วย” สุนทรทิ้งท้าย

สอดคล้องกับแหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์วิเคราะห์ว่า มี 2 ปัจจัยทำให้เจ้าของที่ดินและบริษัทอสังหาฯ นำที่ดินออกมาขายกันมากในปัจจุบัน นั่นคือภาษีที่ดินแพงและเศรษฐกิจไทยยังไม่ดีอย่างที่คาดการณ์ไว้ คนจึงอยากขาย หวังเก็บเงินสดไว้ ขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับขึ้นไม่สูงมาก อย่างที่ดินในเมืองซึ่งเหลือน้อย แต่ราคาก็ขึ้นแค่ 5-8% ต่อปี คนมีกำลังจ่ายภาษีได้ จะถือไว้ เพราะหากขายไปก็ได้ราคาไม่ดี

 

ส่วนวิธีการบริหารจัดการ เพื่อลดภาระภาษี มีหนังตัวอย่างจาก “รุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซื่อตรง กรุ๊ป จำกัด เล่าว่า ได้นำแลนด์แบงก์ 300-400 ไร่ มูลค่า 2,000-3,000 ล้านบาท เช่น อ.แกลง บ้านฉาง รังสิต คลอง 6 รังสิต คลอง 12 บางบัวทอง บางศรีเมือง จ.นนทบุรี มาบริหารจัดการ หากแปลงที่ต้องถือไว้ระยะยาว จะให้เกษตรกรเช่าทำเกษตรกรรม ส่วนแปลงไหนมีแผนจะพัฒนาใน 1-2 ปี จะปลูกพืชเกษตรกรรม ตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

ด้านบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ถือเป็นอีกค่ายมีแลนด์แบงก์อยู่มากในช่วงที่ผ่านมา “ปิยะ ประยงค์” ซีอีโอบริษัท บอกว่า ขณะนี้มีที่ดินในมือรอพัฒนาคิดเป็นมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท กระจายอยู่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด หากแปลงไหนที่ยังไม่ขึ้นโครงการ จะให้เช่าหรือทำตลาด และมีบางแปลงนำออกมาขาย ซึ่งแปลงไหนขายได้ก็ขาย

“เศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น อยากให้รัฐเก็บภาษีที่ดินแบบขั้นบันได รอให้เศรษฐกิจดีค่อยกลับมาเก็บ 100% เพราะภาษีถือเป็นต้นทุนอย่างหนึ่ง เมื่อสูงขึ้น สุดท้ายผู้ประกอบการจะผลักภาระไปยังผู้บริโภค ด้วยการขึ้นราคา” ซีอีโอพฤกษาย้ำเสียงหนัก

ฝั่งผู้ประกอบการโรงแรมก็โอดครวญไม่แพ้กัน ล่าสุด “พันธ์เลิศ ใบหยก” ประธานกรรมการเครือโรงแรมใบหยก ออกมาย้ำชัดถ้อยคำ ภาษีที่ดินที่ออกมาในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจไม่ดี กลายเป็นรายจ่ายถาวรของกลุ่มบริษัท มีภาระต้องจ่ายปีละ 50 ล้านบาท มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เพราะราคาประเมินที่ดินจะเพิ่มขึ้นอีกในปี 2566

เป็นเสียงภาคธุรกิจที่ออกมา “คอลเอาต์” ขอรัฐบาลลดหย่อนภาษีที่ดินแพงอีกครั้ง ถึงแม้ความหวังจะดูริบหรี่เต็มทีก็ตาม โดยส่วนที่คาดหวัง เขามองไปที่นโยบายพรรคการเมือง อาจมีการหยิบยกมาหาเสียงระยะแรกๆ อีกครั้ง!!!