ธุรกิจ-เศรษฐกิจ

อสังหาฯ ปีใหม่ ไปได้แต่แข่งโหด

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 6 - 12 มกราคม 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ปีใหม่ 2566 ที่ย่างเข้ามา ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียม ยังเป็นปีที่สามารถเดินหน้าต่อไปได้ แต่ภาวะการแข่งขันจะดุเดือดรุนแรงมากขึ้นกว่าเดิม

เพราะกำลังซื้อตลาดภายในประเทศไม่เติบโต ทั้งนี้ สืบเนื่องมาจากปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจที่คนระดับบนที่มีจำนวนไม่มากที่มีกำลังซื้อเข้มแข็ง คนระดับกลางและล่างรายได้ไม่เติบโต ซ้ำยังมีปัญหาหนี้สิน มีปัญหาเครดิตการกู้เงินจากธนาคาร

ธุรกิจอสังหาฯ จึงไปได้ดีเฉพาะตลาดบน 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนตลาดกลางและล่างต้องอาศัยเจาะหาความต้องการในทำเลและราคาที่ยังมีช่องว่าง ไม่มีการทำโครงการเสนอขาย

แต่สุดท้ายก็ต้องมาที่จุดต้องแข่งขันกันดุเดือดมากขึ้น เนื่องจากดีมานด์ความต้องการที่มีกำลังซื้อไม่เพิ่ม แต่ซัพพลายความต้องการขายมีมากขึ้นเพราะทุกบริษัทต้องการเติบโตและจำเป็นต้องเติบโต

แพ้ชนะสำเร็จมากหรือแค่พอรอดตัวจึงขึ้นอยู่กับ (1) ความสามารถตอบสนองผู้ซื้อเป้าหมายทั้งด้านรูปแบบดีไซน์ คุณภาพก่อสร้าง ทำเลและราคา ได้ดีกว่า (2) การมีสายป่านยาวต้นทุนต่ำ ทั้งเงินทุนและกำลังคน

 

กําลังซื้อจากต่างประเทศโดยเฉพาะจีนซึ่งกำลังจะเปิดประเทศมกราคมนี้ และเคยเป็นกำลังซื้ออสังหาฯ ไทยเกินครึ่งของกำลังซื้อจากต่างประเทศทั้งหมดนั้น เป็นความหวังได้ แต่ก็อย่าได้หวังว่าจะเหมือนเดิมเป็นอันขาด

เพราะความจริงใหม่มีอยู่ว่า ปัจจุบันประเทศจีนกำลังเผชิญปัญหาวิกฤตหนี้อสังหาฯ ครั้งใหญ่ที่สุดที่เคยเจอมาซึ่งธุรกิจอสังหาฯ สัดส่วนใน GDP จีนสูงถึงประมาณ 30% บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่จีนบางรายมีปัญหาผิดนัดชำระหนี้ ไม่สามารถส่งมอบที่อยู่อาศัยให้ผู้ซื้อได้ ซ้ำยังลากโยงไปถึงสถาบันการเงินอีกด้วย บริษัทอสังหาฯ อื่นๆ ก็ล้วนประสบปัญหามากน้อยลดหลั่นกันไป

กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่เคยซื้อห้องชุดในประเทศไทยช่วงก่อนโควิดแพร่ระบาดหลายปี มียอดจองปีละ 50,000 ล้านบาทนั้น เกินครึ่งเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนและเพื่อเก็งกำไร ดังนั้น หลังโควิดความต้องการซื้อส่วนใหญ่คงจะยังเหลือแต่ Real Demand หรือความต้องการซื้อเพื่อใช้สอยอยู่อาศัยจริงเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งจะทำให้มีจำนวนน้อยลงกว่าเมื่อก่อนมาก

คาดว่าช่วงจากนี้ไป ชาวจีนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ จะเป็นชาวจีนที่มีรายได้นอกประเทศจีนจากการค้าขายทำธุรกิจระหว่างประเทศ และมีความต้องการที่อยู่อาศัยในไทย ต้องการสะสมทรัพย์สินไว้ในประเทศไทย เป็นกลุ่มหลัก

 

อย่างไรก็ดี โลกทุกวันนี้มักมีเหตุการณ์ที่อยู่นอกเหนือความคาดหมายเกิดขึ้นอยู่เสมอ

อาทิ สงครามรัสเซีย-ยูเครน เป็นผลบวกกับพูลวิลล่าเมืองท่องเที่ยวชายทะเลไทย

รัฐบาลจีนคุมโรงเรียนกวดวิชา ปิดโรงเรียนนานาชาติในจีน เป็นผลบวกกับอสังหาฯ ใกล้โรงเรียนนานาชาติในไทย

ช่วงโควิดแพร่ระบาดหนักทุกคนก็คาดการณ์ว่าหลังโควิดธุรกิจท่องเที่ยวต้องใช้เวลานานกว่าจะฟื้นตัวเพราะคนกลัว

แต่พอโควิดเริ่มซาก็ปรากฏว่า ความ “อั้น” ไม่ได้เที่ยวอยู่เหนือความกลัว นักท่องเที่ยวหลั่งไหลมาเที่ยวไทยมากมายเกินกว่าที่คาด

นักท่องเที่ยวจีนซึ่งเป็นกลุ่มหลักยังไม่มา ก็มีนักท่องเที่ยวอินเดียมาเป็นหลักแทน •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.