อสังหาฯ ขาลง

 

ในที่สุดระบบเศรษฐกิจของประเทศ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็มายืนอยู่ในจุดที่เป็นขาลงแล้วอย่างเต็มตัว

ส่งผลกระทบต่อทุกระดับห่วงโซ่ธุรกิจ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนรายย่อย และผู้ซื้อที่เป็นผู้บริโภค

เป็นวิกฤตที่ทำให้เกิดปัญหาทำให้ต้องปรับตัว

ขณะเดียวกันย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อม มองเห็นและกล้าเสี่ยง

ย้อนกลับไปมองวิกฤตการณ์เศรษฐกิจครั้งใหญ่ๆ ของประเทศที่ผ่านไป เช่น วิกฤตการเงินปี 2540 วิกฤตราคาน้ำมันแพงและลดค่าเงินบาทยุคก่อนปี 2530 จะพบว่า วิกฤตโควิดครั้งนี้มีส่วนแตกต่าง

เป็นวิกฤตที่ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะประเทศไทยหรือภูมิภาคหนึ่งภูมิภาคใดของโลก แต่เกิดขึ้นทั่วโลก

เศรษฐกิจโลก ตลาดโลกได้รับผลกระทบทั้งด้านการผลิตและกำลังซื้อ

เป็นวิกฤตที่เกิดขึ้นพร้อมกับการ Transformation กระบวนการผลิตและพฤติกรรมผู้บริโภคทั่วโลก

มีหลายธุรกิจต้องถูก Disruption ล้มหายตายจากไปจากตลาด และมีธุรกิจใหม่ๆ เกิดขึ้น

 

สําหรับประเทศไทย ยังมีความพิเศษอีกตรงที่วิกฤตเที่ยวนี้เกิดขึ้นพร้อมๆ กับวิกฤตทางสังคมและการเมืองที่มีเค้าจะเป็นวิกฤตใหญ่ที่ไม่ใช่รอบทศวรรษ แต่อาจเป็นรอบศตวรรษเลยทีเดียว

เฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองยังต้องระลึกเสมอว่า มีความต่างจากธุรกิจอื่นที่เผชิญวิกฤตด้วยกัน

เพราะในมุมมองผู้บริโภคผู้ซื้อสินค้าแล้ว อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าคงทนถาวรที่มีราคาสูง การตัดสินใจซื้อต้องมีทั้งกำลังซื้อที่เพียงพอและยังต้องมีความเชื่อมั่นเกี่ยวกับรายได้ค่อนข้างสูง จึงจะเกิดการตัดสินใจ

สิ่งที่จะส่งผลต่อธุรกิจอสังหาฯ คือกำลังซื้อ

เดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทยประเมินว่าผลจากวิกฤตโควิดกว่าปีครึ่งที่ผ่านมาจะทำให้รายได้ในระบบเศรษฐกิจหายไป 2.6 ล้านล้านบาท

เรียกว่า เกิดภาวะ “หลุมรายได้” ที่หายออกไปจากระบบการหมุนเวียนเศรษฐกิจ

ก็เป็นผลมาจากการเลิกจ้างทำให้คนขาดรายได้เงินเดือนจำนวนมาก ธุรกิจขนาดกลางและเล็กหรือ SME เป็นกลุ่มที่มีการจ้างแรงงานมากที่สุด เกินกว่าครึ่ง (ไปเยอะ) ของการจ้างงาน และธุรกิจกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากวิกฤตมากที่สุด การเลิกกิจการของธุรกิจกลุ่มนี้ก็จะทำให้รายได้ในระบบหายไปจำนวนมากเช่นกัน

ผลกระทบต่อผู้ซื้ออสังหาฯ มีผลย้อนไปถึงผู้ซื้อที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว อยู่ระหว่างผ่อนเงินกู้เมื่อตกงานหรือมีรายได้น้อยลง ก็มีจำนวนหนึ่งที่ต้องกลายเป็นหนี้เสีย หรือหนี้ NPL

กับนักลงทุนอสังหาฯ รายย่อยที่ซื้อห้องชุดหลายห้องไว้ให้เช่า เวลานี้ห้องจำนวนมากก็ไม่มีผู้เช่าแล้ว ทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวต่างจังหวัด

สำหรับบริษัทอสังหาฯ หลายบริษัทมีภาระห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายที่ต้องจัดการระบายออกไป ส่วนที่อยู่อาศัยโครงการแนวราบปีกว่าที่ผ่านมายอดขายรวมยังไม่ตกลงเพราะยังมีกำลังซื้อ แต่ถัดจากปีนี้ไปอาจไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนเดิม

อาจยังมีโครงการที่ทำเลถูกต้อง ราคาได้ คุณภาพได้ ตรงกับกำลังซื้อกลายเป็นโครงการขายดี

แต่เชื่อว่าส่วนใหญ่จะขายช้าลงกว่าเดิม

 

ด้านโอกาส ก็ต้องมีแน่นอน ผู้ซื้ออสังหาฯ รายย่อยทุกวันนี้ใครมีความพร้อมมีเงิน ทำตัวแบบ “สวยเลือกได้” ได้เลย มีข้อเสนอเงื่อนไขดีๆ มากมาย

บริษัทพัฒนาอสังหาฯ แม้ขณะนี้จะมีบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่รายกลางหลายราย ปรับตัวแตกไลน์ไปสู่ธุรกิจอื่นๆ อาทิ โรงพยาบาล ธุรกิจเกี่ยวกับสุขภาพ เพื่อเสริมรายได้

แต่โครงการอสังหาฯ เพื่อขายทั้งแนวราบและแนวสูงหลังโควิด ก็ยังมีโอกาสใหม่ๆ

โครงการใดตอบโจทย์ความต้องการใหม่ พฤติกรรมใหม่หลังโควิด ที่เรียกว่า new normal ได้ตรงได้แม่นกว่า นี่ก็คือโอกาส

ดวงอาทิตย์มีขึ้นมีลง เศรษฐกิจก็มีรุ่งเรืองและวิกฤต

หมุนเวียนเป็นวัฏจักรสลับกันไป