ตั้งแต่วันตรุษจีนที่เมืองอู่ฮั่นถึงขณะนี้นับเวลาได้ประมาณ 2 เดือนครึ่ง ที่โลกเผชิญกับไวรัสโควิด-19 ซึ่งแพร่ระบาดได้กว้างขวางครอบคลุมยิ่งกว่าไวรัสใดๆ ที่เคยระบาดมา

ผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการปรับตัวเพื่ออยู่รอดอย่างไรกันบ้าง

กลุ่มที่ได้รับผลกระทบรวดเร็วและรุนแรงแรกสุดคือ อสังหาฯ เพื่อการท่องเที่ยว อันได้แก่ โรงแรมประเภทต่างๆ ทั้งประเภทมีดาว หรือบัดเจ็ต โฮสเทล รีสอร์ต จากที่เคยมีรายได้แขกเข้าพักอัตรา 80-90% ของจำนวนห้องพัก เป็นธุรกิจที่หอมหวนชวนคนรุ่นใหม่มาลงทุน ถูกโควิด-19 ทำให้อันตรธานหายไปกลายเป็นรายได้เท่ากับศูนย์

ขณะที่ภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ ยังเท่าเดิมหรือใกล้เคียงเดิม อาทิ เงินเดือนพนักงาน ค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นๆ แม้ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถปรับลดลงมาได้ แต่สำหรับผู้ประกอบการใหม่ที่เพิ่งลงทุนยังมีภาระการชำระหนี้เงินกู้สถาบันการเงินทั้งต้นและดอกเบี้ยที่ยังต้องจ่าย

การปรับตัว กลุ่มธุรกิจที่พักท่องเที่ยว จึงเห็นเป็นกลุ่มแรกที่ใช้วิธีการประกาศขายกิจการกันแล้วในเวลานี้

 

กลุ่มต่อมา กลุ่มอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยเพื่อขาย อันได้แก่ โครงการบ้าน คอนโดฯ

ก่อนโควิด-19 มาโครงการคอนโดฯ ก็มีปัญหาห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมากอยู่แล้ว อยู่ระหว่างรณรงค์ขาย เมื่อไวรัสโควิด-19 มาเยือน ลูกค้าจีนปีละ 5 หมื่นล้านหายวับ ลูกค้าภายในประเทศซึ่งเดิมมีปัญหากำลังซื้อไม่แข็งแรงมีภาระหนี้ครัวเรือนสูง เจอมาตรการ LTV กู้ไม่ผ่านจำนวนมาก

เมื่อไวรัสระบาดมา คนหาเช้ากินค่ำทำมาหากินไม่ได้ ลูกค้าพนักงานกิจการขนาดเล็กที่ทำธุรกิจต่อไม่ได้ถูกเลิกจ้าง กิจการที่มีขนาดใหญ่ขึ้นมาหน่อย มีการปรับลดค่าใช้จ่าย อาทิ การเลิกจ้าง ให้ลาพักงานโดยไม่จ่ายเงินเดือน หรือลดเงินเดือน

โควิด-19 ทำให้กำลังซื้อที่มีและบางส่วนไม่แข็งแรง น้อยลงไปอีก

 

ปัญหาที่ตามต่อเนื่องมาเมื่อยอดขายไม่เป็นไปตามแผน เมื่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามแผน ก็คือปัญหาสภาพคล่องตึงตัว

การปรับตัว อันดับแรกที่เห็นกันในส่วนของห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายคือ การจัดโปรโมชั่นลุยขายทุกรูปแบบ แทบทุกระดับราคา ได้แก่ การทำให้เช่าซื้อระยะยาว 30 ปีให้เซ้งในราคาไม่แพง การขายให้นักลงทุนต่างชาติในราคาถูกแล้วให้บริการจัดการปล่อยเช่า ฯลฯ ทั้งหมดนี้เพื่อให้ได้เงินสดเข้ามาก่อน

กับสถาบันการเงิน แหล่งทุนต่างๆ ไวรัสโควิด-19 มาพร้อมกับประตูการออกหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาฯ ถูกปิด การปรับตัวของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จึงเป็นการขออนุมัติวงเงินกู้จำนวนหนึ่งไว้ก่อน ซึ่งจะมากน้อยขึ้นกับสถานะการเป็นลูกค้าชั้นไหน

บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางๆ สถาบันการเงินคงพิจารณาเป็นรายๆ ตาม performance การเป็นลูกหนี้และเป็นกรณีโครงการไป

โครงการที่เดินหน้าก่อสร้างไปแล้ว แบงก์ให้สินเชื่อก่อสร้างไปแล้วบางส่วน ก็คงจะให้ต่อไปจนแล้วเสร็จ เพราะคอนโดฯ สร้างเสร็จย่อมเป็นหลักทรัพย์ที่ดีกว่าสร้างไม่เสร็จ (ฮา) และแบงก์เองก็มีแรงกดดันที่ต้องปล่อยสินเชื่ออยู่เช่นกัน

ถ้าเป็นสินเชื่อโครงการใหม่เวลานี้คงลืมไปได้เลย

 

ถัดจากกลุ่มพัฒนาอสังหาฯ ก็เป็นผู้รับเหมา ผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ซึ่งเป็นห่วงโซ่อุปทานที่เชื่อมโยงกัน เวลานี้ก็คงคอยติดตามประเมินสถานะเครดิตของลูกค้าไม่กะพริบตา

ถนนไม่ได้โรยไว้ด้วยกลีบกุหลาบที่เขาว่ากันไว้ ก็ได้เห็นจริงตอนนี้

โดยเฉพาะถนนสายอสังหาฯ นอกจากไม่โรยแล้ว ยังเป็นเนินขึ้น-ลงสูงๆ ต่ำๆ อยู่ตลอดเวลาด้วย