สะเทือนไปทั้งวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตัดสินใจแบบสายฟ้าแลบ สกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงจากกำลังซื้อดีมานด์เทียมและผู้ซื้อนักเก็งกำไร ซึ่งเป็น 2 เหตุผลหลักในการอธิบายต่อสังคม

นำไปสู่มาตรการเตรียมบังคับให้เรียกเก็บเงินดาวน์ 20% ในการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไปครอบคลุมทุกกลุ่มราคา

งานนี้ประชาชนเดินดินกินข้าวแกงไปจนถึงเศรษฐีจิบไวน์มื้อดินเนอร์ได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมกัน โดยแบงก์ชาติตั้งเป้าเริ่มบังคับใช้จริงวันที่ 1 มกราคม 2562

หมายความว่าถ้าไม่เลื่อนเวลาออกไป ว่าที่เจ้าของบ้านทั้งหลายหรือคนที่กำลังจะซื้อที่อยู่อาศัยมีเวลาเตรียมตัวไม่ถึง 3 เดือนนับจากนี้

 

ดาบอาญาสิทธิ์ในมือแบงก์ชาติก็คือการใช้มาตรการ LTV-Loan to Value ผ่านสถาบันการเงินทั้งหลาย นาทีนี้จึงจำเป็นที่คนไทยต้องรู้จักคำศัพท์การเงินเพิ่มอีก 1 คำ

LTV ก็คือเกณฑ์กำหนดเพดานการปล่อยสินเชื่อ โดยใช้ราคาอสังหาฯ เป็นตัวตั้งที่ 100% ถ้าเศรษฐกิจดีอาจขอกู้ได้ 100% แต่กรรมเก่าจากสมัยวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งปี 2540 ฟองสบู่อสังหาฯ ในยุคนั้นเป็นตัวการทำให้วิกฤตเศรษฐกิจลามไปทั่วโลก จนแบงก์ชาติในอดีตต้องตั้งเกณฑ์ LTV ขึ้นมา

สาระสำคัญคือ การซื้อโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ กำหนด LTV 95% การซื้อโครงการแนวสูงซึ่งก็คือคอนโดมิเนียม กำหนด LTV 90% ส่วนต่างอีก 5-10% แบงก์ชาติดึงผู้บริโภคร่วมรับผิดชอบด้วยการจ่ายเงินดาวน์ เพื่อให้ยอดขอกู้ลดน้อยลง

อย่างไรก็ตาม เริ่มปรากฏสัญญาณฟองสบู่อ่อนๆ ในกลุ่มสินค้าราคาแพง แบงก์ชาติก็เลยเติมเกณฑ์คุมสินเชื่อโดยการซื้อที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนด LTV 80% ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อต้องจ่ายเงินดาวน์ 20%

 

พิจารณาจากเดิมมีเกณฑ์เรียกเก็บเงินดาวน์ แบ่งเป็นบ้าน 5% คอนโดฯ 10% และราคาเกินสิบล้านเก็บ 20%

มาตรการ LTV รอบปี 2561 ที่ปรับใหม่นั้น แบงก์ชาติตั้งแท่นปรับเกณฑ์เพดานสินเชื่อใหม่ แจ๊กพ็อตมาโผล่ที่ 1.การซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป 2.เงินดาวน์บ้านกับคอนโดฯ ถูกปรับเพิ่มเป็น 20% รวด 3.ของแพงราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปเรียกเก็บเท่าเดิมคือ 20%

งานนี้ทำเอาดีเวลอปเปอร์ถึงกับกินไม่ได้นอนไม่หลับ หัวขบวนอย่าง “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ออกมาสะกิด ผลกระทบมหาศาลกว่าที่คิด ระยะสั้นภายในไตรมาส 4/2561 อาจทำให้คนเร่งตัดสินใจซื้อกับโอนเร็วขึ้นกว่าปกติ เพื่อจะได้จ่ายเงินดาวน์ 5-10% พูดให้เข้าใจง่ายๆ อีกทีก็คือหนีเงินดาวน์ 20% นี่แหละ

ส่วนผลกระทบระยะยาวหลังปี 2562 (ซึ่งมาตรการใหม่มีผลบังคับใช้) นายกบ้านจัดสรรชำแหละตัวเลขว่าที่อยู่อาศัยมีความพิสดารกว่าสินค้าประเภทอื่นตรงที่ลูกค้าต้องวางเงินจอง-ผ่อนเงินดาวน์ เพราะต้องใช้เวลาก่อสร้างให้เสร็จก่อนค่อยโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ ในวงการเรียกว่ามี “แบ๊กล็อก-backlog” หรือยอดขายรอโอน

“ผมมองว่าผลกระทบมีคนที่รอโอน มีของที่รอโอนน่าจะเกิน 6 แสนล้านบาท ซึ่งไม่ได้เตรียมตัวมาเจอบังคับเงินดาวน์ 20%”

 

ด้าน “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ประเมินเฉพาะตลาดคอนโดฯ ซึ่งแบงก์ชาติชี้เป้าว่าเป็นสินค้าที่มีการเก็งกำไรสูงมาก พบว่าระยะสั้นภายในปีนี้โครงการที่วางแผนเปิดตัวใหม่คงทำตามเดิม เพราะเป็นโค้งสุดท้ายของการเก็บเงินดาวน์ 10%

และคาดว่าการเปิดตัวคอนโดฯ ปีนี้โฟกัสเฉพาะเขตมหานครกรุงเทพจังหวัดเดียวน่าจะทะลุ 60,000 ยูนิต ทำสถิตินิวไฮในรอบ 14 ไตรมาส

แต่แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ปี 2562 น่าเป็นห่วง เพราะการเปิดตัวใหม่น่าจะสโลว์ดาวน์เหลือ 45,000 ยูนิต หรือหายไป 1 ใน 4

เพราะการเรียกเก็บเงินดาวน์ก้อนโต 20% ยังไม่รู้ว่าจะออกหัวหรือก้อย ลูกค้าตัวจริงที่ซื้ออยู่อาศัยจะรับมือได้แค่ไหน

“อิสระ บุญยัง” กรรมการผู้จัดการกานดากรุ๊ป ในฐานะมิสเตอร์ดาต้าเบสของวงการ เจาะทะลวงข้อมูลไส้ในยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ พบว่าสถาบันการเงินแข่งขันสูงเพราะมีสินเชื่อภาพรวมโตขึ้นทุกปีนับจากปี 2554 ซึ่งเป็นปีน้ำท่วมใหญ่

โดยปี 2554 ติดลบ 0.4% บนยอดรวม 3.75 แสนล้านบาท หลังจากนั้นโตวันโตคืนจนกระทั่งล่าสุดในปี 2560 มียอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวม 6.3 แสนล้านบาท

ปี 2561 แนวโน้มไม่ต่ำกว่า 6.5 แสนล้านบาท ซึ่งมีขนาดใหญ่จนทำให้แบงก์ชาติหวั่นไหว แต่พอไปดูเนื้อในสงครามระหว่างแบงก์เอกชนจะพบว่ามีสินเชื่อแย่งลูกค้ากันเองหรือสินค้ารีไฟแนนซ์กับสินเชื่อ “ออนท็อป” หรือกู้แล้วกู้อีกรวมอยู่ด้วย

“สินเชื่อ 6 แสนกว่าล้าน ส่วนสำคัญประการหนึ่งเพราะสถาบันการเงินมีนวัตกรรม ลูกค้าประวัติดีแบงก์ออฟเฟอร์เปิดวงเงินให้กู้เพิ่มสำหรับต่อเติม ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ เป็น new moving ไม่ใช่ new loan”

 

มุมมองของ “ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์” ประธานจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 ที่เพิ่งจบลงหมาดๆ เมื่อวันที่ 4-7 ตุลาคมที่ผ่านมา และ “พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอค่ายออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ชี้ว่า

สิ่งที่แบงก์ชาติต้องการกำกับเข้มข้นก็คือกลุ่มดีมานด์เทียม โดยโฟกัสการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนกับซื้อเพื่อเก็งกำไร เพราะบิ๊กดาต้าในมือแบงก์ชาติคือสัญญาณเติบโตของผู้กู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนเงินกู้พร้อมกันทีละ 2-3 สัญญา บางรายผ่อนทีเดียว 5 สัญญารวด

ยังไม่นับรวมปัญหากู้แล้วมีเงินทอนในกลุ่มสินค้าราคาแพง และมีการหว่านหาลูกค้าในโซเชียลมีเดีย ตลอดจนแปะโฆษณาตามป้ายรถเมล์เจาะตลาดกลาง-ล่างที่อยากรวยทางลัด

“ประเด็นกู้แล้วมีเงินทอน คิดว่าเป็นเรื่องของแบงก์ที่ช่วยลูกค้าเกรดดี เอาเงินสินเชื่อบ้านจากแบงก์เพราะสินเชื่อประเภทอื่นดอกเบี้ยแพง” คือความเห็นของปิติพัฒน์

ขณะที่พีระพงศ์มองว่า “ธปท.คงเห็นโฆษณาทั้งบนออฟไลน์และออนไลน์เชิญชวนผู้บริโภคทั่วไปมาซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุน โดยมีข้อเสนอปากเปล่าว่าจะได้กำไรเท่านั้นเท่านี้ ก็เลยออกมาลงดาบให้ดู”

 

มุมมองที่ไม่อาจละเลยเป็นผลกระทบที่มีต่อสินค้าแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ซึ่งผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือดีเวลอปเปอร์พูดตรงกันว่า พฤติกรรมผู้บริโภคกลุ่มนี้ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ซื้อแล้วรับโอน 99.99% เพราะต้องการอยู่อาศัยเอง เรียกว่าเรียลดีมานด์ แต่โดนเกณฑ์ LTV จากเดิมดาวน์ 5% เพิ่มขึ้น 3 เท่าเป็น 20%

นั่นหมายความว่า ซื้อบ้าน 1 ล้านต้องดาวน์ 2 แสนบาท, ซื้อบ้าน 3 ล้านต้องดาวน์ 6 แสนบาท และซื้อบ้าน 5 ล้านต้องดาวน์ 1 ล้านบาท ประเด็นอยู่ที่มีเวลาให้จ่ายเงินดาวน์สั้นมากเพียง 4-6 เดือนบ้านก็สร้างเสร็จ ไม่เหมือนคอนโดฯ ที่สร้างนาน 1-2-3 ปี งวดผ่อนต่ำกว่ากันเยอะ

มาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาฯ รอบนี้ ส่อแววจะเป็น “ยาขม” มากกว่า “ยาแรง” และคงต้องลุ้นว่า ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะปรับแผน ปรับตัวกันในรูปแบบใดบ้าง

ก่อนที่มาตรการเข้มจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2562 นี้…