แนวโน้มเศรษฐกิจของประเทศไทยนั้น การคาดการณ์อัตราการเติบโตของ GDP ทั้งที่เป็นทางการและไม่เป็นทางการของสำนักต่างๆ เป็นสิ่งที่ต้องเงี่ยหูรับฟังไว้บ้างก็พอ จะไปยึดถือเอาเป็นสรณะไม่ได้ เพราะเอาเข้าจริงตัวเลขเหล่านี้ก็จะมีการแก้ไขระหว่างทางอีกหลายครั้ง

ส่วนของจริงที่คนที่คลุกคลีในแวดวงธุรกิจมานานใช้เป็นบรรทัดฐานคาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจข้างหน้า คือราคาพืชผลทางการเกษตร

แม้สัดส่วนภาคเกษตรในรายได้ประเทศหรือ GDP จะไม่มาก แต่เป็นภาคเศรษฐกิจที่มีผู้คนเกี่ยวข้องมากที่สุด ถ้ารายได้คนกลุ่มนี้ต่ำการจับจ่ายใช้สอยก็จะต่ำตาม ซึ่งจะส่งผลต่อวงจรธุรกิจชั้นต่อๆ มาตามลำดับ จนถึงปลายสุดของพีระมิดเศรษฐกิจ

ฤดูกาลเก็บเกี่ยวใหม่ปลายฝนต้นหนาวปีนี้ราคาพืชผลการเกษตรเฉลยออกมาแล้วว่า ตกต่ำมากเป็นพิเศษ ทั้งข้าว ข้าวโพด ยางพารา ฯลฯ จะมีราคาดีบ้างก็เป็นจำพวกผลไม้ แต่ก็ยังมีสัดส่วนไม่มากในภาคเกษตรโดยรวม

เช่นนี้แล้ว คงพูดได้คำเดียวว่า ปีหน้าธุรกิจต่างๆ ต้องระมัดระวังตัวอย่างสูง

 

มาที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ซึ่งปี 2559 ที่ผ่านมา มี “บุญเก่า” backlog ยอดขายสะสมมาก แต่ก็ค่อยๆ ร่อยหรอลดน้อยลงจากการสร้างเสร็จส่งมอบโอนให้ลูกค้าไป แต่ยอดจองยอดขายใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปีต่ำลงถ้วนหน้า ทั้งยักษ์ใหญ่ยักษ์เล็ก

ดังนั้น หากเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจปีหน้าที่ส่อเค้าให้เห็นจากราคาพืชผลเกษตรแล้ว โดยไม่ต้องฝันหวานว่าการส่งออกจะช่วย การท่องเที่ยวจะมีลูกฟลุก เตรียมเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบากมากกว่าปีที่ผ่านมาแน่นอน

จากข้อมูลในอดีต สิ่งแรกที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเจอคือการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนสูง

ในเวลานี้ บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่มีช่องทางการระดมเงินได้หลายทาง และมีต้นทุนการเงินต่ำมากเพียง 2-3% กลุ่มนี้ไม่น่าจะเจอปัญหาหนักหนาสาหัส อย่างมากแค่สัดส่วนหนี้ต่อทุนไม่สวยเหมือนเดิม แค่นั้น

แต่ที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ คือ กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่กำลังเร่งเติบโต โดยเฉพาะเติบโตด้วยการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมหลายๆ โครงการต่อเนื่อง เพราะโครงการอาคารสูงใช้เวลาเริ่มต้นไปจนก่อสร้างเสร็จส่งมอบโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าใช้เวลาร่วม 2 ปี ซึ่งหมายความว่าเงินทุนค่าที่ดิน ค่าก่อสร้างและค่าการตลาดจมไปเป็นระยะเวลา 2 ปีนั่นเอง

ถ้าโครงการขายดีระดับ sold out ก็จะมีเงินสดเข้าจากการผ่อนดาวน์ของลูกค้า 10% และได้สินเชื่อก่อสร้างจากธนาคาร ที่เสี่ยง ที่เหลือก็จะเป็นเรื่องลุ้นอัตราลูกค้าทิ้งดาวน์ อัตราแบงก์ปฏิเสธปล่อยกู้

แต่ถ้าโครงการอยู่ระหว่างขาย ยอดขายไม่เข้าเป้า อันนี้ก็จะเหนื่อยมากหน่อย

 

สําหรับฝ่ายผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องเพิ่มความระมัดระวังด้วยเช่นกัน เพราะแนวโน้มเศรษฐกิจที่ว่า ผู้ซื้อไม่เพียงแต่ต้องพิจารณาทำเล ราคา เหมือนที่เคยทำมาเท่านั้น ผู้ซื้อต้องพิจารณาสถานะและแนวโน้มความเป็นไปได้ของบริษัทเจ้าของโครงการด้วย

ประสบการณ์ที่ผ่านมา บอกว่า เลวร้ายสุดคือโครงการสร้างไม่เสร็จ ถัดจากนั้นมี 3 ความเป็นไปได้ ได้แก่ คืนเงินดาวน์ลูกค้า คืนเงินดาวน์แบบผ่อนชำระ และไม่สามารถคืนได้

ระดับกลางๆ คือโครงการแล้วเสร็จ แต่มีเหลือขายมาก โครงการนำส่วนนี้มาขายแบบ cut loss ต่ำกว่าราคาขายที่เคยขาย หรือบางกรณีทางโครงการนำห้องที่สร้างเสร็จมาปล่อยเช่า ก็จะไปแข่งกับห้องให้เช่าที่นักลงทุนซื้อไว้

อย่างไรก็ดี ทั้งหมดนี้ไม่ได้ชวนให้มองโลกในแง่ร้าย เพียงแต่บรรยากาศและข้อมูลเศรษฐกิจรวมๆ เวลานี้ชวนให้คิดอย่างนั้น

การลงทุนทุกกรณีย่อมมีความเสี่ยงอยู่แล้ว ไม่มีความเสี่ยงย่อมไม่มีกำไร ถ้าต้องการกำไรก็ต้องยอมรับว่ามีความเสี่ยง อันนี้เป็นกฎธุรกิจแฟร์ๆ อยู่แล้ว

ขณะเดียวกัน ก็มีโอกาสซ่อนอยู่ในทุกแนวโน้มของปัญหา

หามันให้เจอก็แล้วกัน