ปัญหาวนๆ เวียนๆ เหมือนพายเรือในอ่างของวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบ 5-10 ปีมานี้ หากลำดับนับนิ้วดูจริงๆ มีไม่กี่เรื่อง

ผู้บริโภคหรือผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีปัญหาเรื่องหนี้สินครัวเรือนสูง เป็นเหตุให้การยื่นขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไม่ผ่านในอัตราค่อนข้างสูง ผลรวมเรียกว่าตลาดมีกำลังซื้อต่ำ

ที่จริงปัญหาที่ว่านี้ไม่ใช่ต้นตอของปัญหา เพราะหนี้สินครัวเรือนสูงเกิดขึ้นจากการซื้อสินค้าจำเป็นสำหรับครอบครัวเป็นส่วนใหญ่

ส่วนที่กู้สถาบันการเงินไม่ผ่านก็เป็นผลต่อเนื่องมา ซึ่งบางช่วงเวลาสถาบันการเงินมีสัญญาณหนี้เอ็นพีแอลที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แบงก์เข้มงวด ก็ยิ่งกู้ไม่ผ่านมากขึ้น ก็ไม่ใช่ต้นตอของปัญหาเช่นเดียวกัน

ปัญหาใหญ่ปัญหาที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาฯ คือรายได้ของผู้ซื้อหรือผู้ต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นน้อยมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนชั้นกลางที่เป็นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยตลาดใหญ่ที่สุด

ขณะที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ที่ดินกรุงเทพฯ เพิ่มจากตารางวาละหลักหมื่นหลักแสนบาท เพิ่มขึ้นเป็นตารางวาหลักแสนหลักล้านบาท ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

หลายปีที่ผ่านมา ฝ่ายผู้ผลิตสินค้าที่อยู่อาศัยหรือนักพัฒนาอสังหาฯ แก้ปัญหาเฉพาะหน้าด้วยการลดขนาดสินค้าที่อยู่อาศัยลง โดยห้องชุดราคาต่ำสุดในตลาดยุคก่อนหน้านี้จะมีขนาด 28 ตารางเมตร ปัจจุบันเป็น 21 ตารางเมตร บ้านเดี่ยวแปลงร่างมาเป็นบ้านแฝดหรือทาวน์โฮม เพื่อให้ราคาขายอยู่ในระดับที่ผู้ซื้อเอื้อมถึง

ย่านเขตชั้นกลางกรุงเทพฯ เมื่อก่อนเงินประมาณ 3 ล้านซื้อทาวน์เฮาส์ได้ 1 หลัง ทุกวันนี้ซื้อห้องชุดขนาดยี่สิบกว่าตารางเมตรได้ 1 ห้องเท่านั้น

ทุกวันนี้การแก้ปัญหาด้วยการลดขนาดที่อยู่อาศัยให้เล็กลง ก็มาถึงทางตันแล้ว เพราะเป็นขนาดเล็กสุดที่กฎหมายอนุญาตให้ทำได้คือ ห้องชุดขนาดไม่ต่ำกว่า 20 ตารางเมตร ทุกวันนี้สร้างเผื่อเหลือเผื่อขาดที่ขนาด 21 ตารางเมตร

 

ถามว่า ถ้าที่อยู่อาศัยแพงขึ้นเรื่อยๆ แบบนี้ คนซื้อไม่ได้ราคาจะชะลอตัวลงบ้างไหม ตอบได้เลยว่าไม่ เพราะตลาดคอนโดมิเนียมอยู่อาศัยนั้น ต่างชาติซื้อได้ 49% ตามกฎหมาย คนไทยซื้อไม่ได้ ต่างชาติก็ยังซื้อได้

โดยเฉพาะเริ่มตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไป ว่ากันว่า กำลังซื้อห้องชุดจากจีนแผ่นดินใหญ่มากันแบบล้นหลามคาดไม่ถึงกันเลยทีเดียว

ทางออกจากกับดักหนี้สินครัวเรือนสูง ยื่นกู้แบงก์ไม่ผ่าน มีอยู่ทางเดียว คือต้องเพิ่มรายได้ สร้างรายได้ให้กับคนชั้นกลาง ที่เป็นคนกลุ่มใหญ่ซื้อที่อยู่อาศัย 2-3 ล้านบาท 4-5 ล้านบาทหรือ 5 ล้านบาทขึ้นไป

ช่วงนี้มีการยืนยันค่อนข้างแน่นอนแล้วว่า ประเทศไทยจะมีเลือกตั้ง ทั้งรัฐบาลปัจจุบันและพรรคการเมืองต่างๆ เริ่มร่างนโยบาย (แม้จะยังห้ามหาเสียง) เพื่อเสนอตัวกับผู้มีสิทธิออกเสียงเลือกตั้ง

สำหรับวงการอสังหาฯ ข้อเรียกร้องกับพรรคการเมือง กลุ่มการเมืองต่างๆ ไม่ควรจะเป็นเรื่องน้ำจิ้มหรือยาดมยาหม่อง ที่กระตุ้นการตัดสินใจซื้อชั่วครู่ชั่วยาม เช่น การลดภาษีค่าธรรมเนียม หรือลดอัตราดอกเบี้ย เพราะหมดฤทธิ์ยากระตุ้นแล้วก็จะยังตกอยู่ในวังวนกับดักเดิมๆ

อสังหาฯ ควรเรียกร้องนโยบายที่จะทำให้เกิดการสร้างรายได้กับคนชั้นกลางให้เพิ่มมากขึ้น เพื่อเพิ่มกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย

พรรคใดกลุ่มไหนทำได้ ก็เอาคะแนนไปเลย ดีไหม