เร็วๆ นี้มีการเปิดตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ “ไรส์ เวนเจอร์” ในเครือบริษัท ออลอินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นต์ จำกัด (มหาชน) โมเดลธุรกิจคือ การเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วจากบริษัทอสังหาฯ อื่นๆ นำมาเพิ่มมูลค่าด้วยการออกแบบตกแต่ง และบริหารจัดการการตลาดทั้งในประเทศและต่างประเทศ

พูดง่ายขึ้นคือ เป็นธุรกิจที่เข้าไปซื้อห้องชุดเหลือขายของโครงการต่างๆ ที่สร้างแล้วเสร็จจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์เจ้าของโครงการเองโดยตรง แล้วนำไปบริหารจัดการการตลาดและขายต่อไปให้กับผู้บริโภคทั้งในประเทศและต่างประเทศ

ไรส์ เวนเจอร์ เป็นเจ้าแรกที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการในโมเดลธุรกิจนี้ แต่ปัจจุบันก็มีอีกหลายรายที่ดำเนินการธุรกิจในลักษณะคล้ายๆ กันนี้ แต่ยังไม่มีการแถลงเปิดตัวและดำเนินการอย่างเป็นระบบ

โมเดลธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์แบบนี้เกิดขึ้นได้เนื่องจากปัจจุบันมีห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายของโครงการคอนโดมิเนียมต่างๆ มากขึ้น และมีแนวโน้มจะเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ

 

ห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายของโครงการคอนโดฯ มี 2 ลักษณะคือ

ประเภทที่หนึ่ง เหลือขายจำนวนมากอย่างมีนัยยะสำคัญ ซึ่งอาจเป็นเพราะทำเลไม่ถูกต้อง ราคาไม่ถูกต้อง หรือการทำตลาดยังไม่ดีพอ ห้องชุดเหลือขายลักษณะนี้เป็นย่านๆ ที่มีการทำโครงการจำนวนมาก แต่กำลังซื้อไม่มากพอ

ประเภทที่สอง ห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนไม่มากต่อโครงการ อัตราการขายช้ามาก จนไม่คุ้มที่จะคงทีมขายไว้ประจำที่โครงการนั้นๆ บริษัทเจ้าของโครงการต้องการขายให้จบๆ เพื่อปิดโครงการ และไปทำโครงการใหม่ต่อไป

ขณะเดียวกันก็จะมีผู้ที่มีแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำมากในตลาดโลก มีความรู้ความเข้าใจในธุรกิจอสังหาฯ ในประเทศไทยเป็นอย่างดี เห็นปัญหาและโอกาสจากการเข้าไปเสนอซื้อห้องชุดเหลือขายจากโครงการของบริษัทอสังหาฯ ต่างๆ ในราคาที่ต่ำกว่าขายปลีกทั่วไป มีมาร์จิ้นส่วนต่างมากพอที่จะตกแต่งเพื่อให้ขายง่ายและมากพอที่จะลงทุนทำการตลาดเพื่อขายแก่ผู้บริโภค

ความมั่นใจขั้นต้นของผู้ลงทุนซื้อคือ เชื่อว่าราคาที่ซื้อมาและมูลค่าอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี จะมีอัตราที่สูงกว่าอัตราต้นทุนการเงินที่นำมาลงทุน

ความมั่นใจต่อมาที่จะทำกำไรก็คือ มีช่องทางการตลาดและทีมงานเพียงพอที่จะขายสินค้าเหล่านี้ออกไปยังกลุ่มเป้าหมาย ซึ่งเวลานี้ก็คือกลุ่มผู้ซื้อจากประเทศจีนนั่นเอง

ว่ากันว่า การติดต่อเจรจาซื้อของกลุ่มที่ทำธุรกิจรับซื้อห้องชุดเหลือขายเช่นนี้ มีการระบุทำเลราคามาก่อน คล้ายกับมีออเดอร์สั่งซื้อมาแล้วด้วย

วงการธุรกิจอสังหาฯ ก็เดินทางมาถึงจุดที่เกิดรูปแบบหรือโมเดลธุรกิจใหม่ๆ เข้ามาเติมเต็มในอุตสาหกรรม ขณะเดียวกันรูปแบบเดิมอย่างเช่น การลงทุนรายย่อยด้วยการกู้แบงก์มาลงทุนเพื่อขายต่อหรือเพื่อปล่อยเช่า ก็กู้แบงก์ได้ยากขึ้น ปล่อยเช่าได้อัตราผลตอบแทนที่ต่ำไม่จูงใจ

บรรดาโค้ชผู้เชี่ยวชาญให้คำแนะนำการลงทุนอสังหาฯ รายย่อยจากเงินคนอื่น ก็ค่อยๆ ถอยไปเป็นผู้เชี่ยวชาญการสร้างแรงบันดาลใจด้านอื่นๆ ต่อไป

 

ธุรกิจอสังหาฯ เวลานี้มาถึงจุดโอกาสและความเสี่ยงใหม่อีกรอบ

อสังหาฯ ที่ขายสินค้าให้กับกำลังซื้อภายในประเทศอย่างเดียว ก็จะเจอปัญหากำลังซื้อในประเทศไม่มีอัตราเติบโต ในระยะต่อไปยังต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น แบงก์ชาติซึ่งเห็นตัวเลขหนี้เสีย NPL อสังหาฯ รายย่อยเพิ่มขึ้นทำให้อาจมีมาตรการออกมาเบรกก็เป็นได้

แต่สำหรับอสังหาฯ ที่ขายให้กับผู้ซื้อต่างชาติ อสังหาฯ ที่ร่วมทุนจอยต์เวนเจอร์กับต่างชาติทำโครงการ และอสังหาฯ ที่มีแหล่งเงินทุนต่ำจากต่างชาติ ก็นับเป็นโอกาสที่ดี

โลกยังคงหมุนต่อไป

ใครมีห้องชุดสร้างเสร็จ เอามาขาย