เห็นมีคนอ้างว่าชาติอื่นในอาเซียนก็มีให้เช่าที่ดิน 99 ปี แล้วทำไมไทยจะทำบ้างไม่ได้

มีจริงหรือ ชาติที่ให้เช่าที่ดิน 99 ปี

ตอนนี้เห็นรัฐบาลออกมาเคลื่อนไหวจะให้เช่าที่ดิน 99 ปีอยู่

ผู้เขียนเองก็ค้านมาตั้งแต่สมัยนายกฯ ทักษิณ ชินวัตร แล้ว ไม่ได้ค้านตัวบุคคล ค้านหลักการ

จึงขอนำหลักฐานในต่างประเทศมาให้ดูกัน

ในต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศเพื่อนบ้านของเรา มักมีการอ้างว่า สิงคโปร์และมาเลเซียให้เช่าได้ 99 ปี

ทั้งนี้เพราะเขาใช้กฎหมายอังกฤษ

แต่อย่าอ้างส่งเดช เราต้องดูข้อเท็จจริงว่า นั่นคือหลักกฎหมาย แต่ในความเป็นจริงไม่มีหรอก

สิงคโปร์ ประเทศกระจิริดแค่นั้น แค่ครึ่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร ถ้าให้ต่างชาติเช่าที่ได้ 99 ปี คงไม่เหลือแล้วล่ะ

ครั้งหนึ่ง พล.ท.สรรเสริญ แก้วกำเนิด แถลงว่าสิงคโปร์ให้เช่าที่ดินนาน 99 ปี

ผู้เขียนได้สอบถามไปยังนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์พบว่า ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติทั่วไป

แต่มีให้เช่าสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ที่ให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority : URA) กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย)

แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี

แต่สำหรับในประเทศในขณะนี้ให้ซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้เลย

เรื่องมาเลเซียเช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น

เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรและตามโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ซึ่งเดี๋ยวนี้เพิ่มราคาเป็นอย่างน้อย 20 ล้านบาท

จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้

โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน รัฐบาลมาเลเซียห้ามต่างชาติเช่าอย่างเด็ดขาด

ที่เม็กซิโกก็เช่นกัน ห้ามขาดไปเลยในกรณีที่ดินชายแดนในระยะ 50 กิโลเมตรจากชายแดน

และทั้งนี้ หมายถึงรัฐต่างๆ ในแหลมมลายู ส่วนที่รัฐซาราวักและซาบาห์ที่อยู่เกาะบอร์เนียวยังไม่อนุญาต ยกเว้นตามโครงการ MSH

ประเทศลาวให้นายทุนเช่าที่ดิน 99 ปีเช่นกัน แต่เป็นเฉพาะพื้นที่ที่กำหนด

โดยมากเป็นนักลงทุนจีนเป็นสำคัญ (พวกนี้คงหวังขยายอิทธิพลเข้ามาในลาวเช่นเดียวกับชาวเวียดนามที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก)

อย่างไรก็ตาม หากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี (ตามอายุขัยของต้นยาง) แต่ส่วนใหญ่ที่สุดอย่างมากไม่เกิน 50 ปี

จากการสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างมีนัยแต่อย่างใด

กัมพูชาและลาว แต่เดิมเคยให้เช่า 99 ปี แต่ปัจจุบันกำหนดระยะเวลาไว้สูงสุด 50 ปีเท่านั้น

เขาสรุปบทเรียนได้ว่าการให้เช่าระยะยาวเช่านั้นเสียเปรียบ

เวียดนามก็ไม่มีการเช่า 99 ปี มีเช่าระยะ 50-70 ปี แต่ไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่ ส่วนมากในนิคมอุตสาหรรมซึ่งไทยให้ซื้อได้อยู่แล้ว ไม่ต้องเช่าด้วยซ้ำไป

จะเห็นได้ว่าประเทศเพื่อนบ้านของเรา ไม่มีใครให้เช่า 99 ปีแต่อย่างใด

ไทยเราจึงไม่จำเป็นต้องให้เช่ายาวนานเช่นนั้น

และที่สำคัญ ไม่มีนักลงทุนรายใดเรียกร้องให้มีการเช่ายาวนานขนาดนั้นสักหน่อย

อันที่จริงประเทศตะวันตกไม่เพียงให้เช่าที่ดิน 99 ปี ยังให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% ของราคาประเมินซึ่งพอๆ กับราคาตลาด

และในอีก 20 ปีข้างหน้า หากยกให้ทายาท ยังต้องเสียภาษีมรดกอีกมหาศาล

แต่ในไทยระบบภาษีที่ดิน และภาษีมรดก แทบไม่มีผลในทางปฏิบัติ

การให้ต่างชาติซื้อหรือเช่าที่ดิน 99 ปี จึงดูสุ่มเสี่ยงที่จะถูกกล่าวหาว่าอาจเป็นการ “ขายชาติ” ที่ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำลังร่างอยู่นี้

และระบบภาษีมรดกที่แทบไม่เก็บภาษีเลย ก็เพราะตามตำรา “ชนชั้นใดออกกฎหมายก็เพื่อชนชั้นนั้น” รัฐบาลคงเห็นแก่ “อำมาตย์” รวยๆ และทายาท รวมทั้งเหล่าคหบดีลูกหาบ จึงแทบไม่เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก

ยิ่งกว่านั้นในประเทศที่ต่างชาตินิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง แคนาดาและออสเตรเลีย กลับยังกำหนดให้ต่างชาติจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 15% ของราคาขาย (ยกเว้นคนท้องถิ่น) แต่ไทยกลับไม่มีภาษีนี้

นี่ถือเป็นไม้เด็ดที่ใช้สำหรับการดูแลการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ

สําหรับของไทยระบบข้อมูลก็แย่ ราคาเพื่อการเสียภาษีก็ใช้ราคาประเมินทางราชการซึ่งต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง จึงทำให้ประเทศไทยอาจกลายเป็นประเทศราชหรืออาณานิคมต่างชาติไปในอนาคต

ที่ผ่านมามีต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์กันมากจนกระทั่งรัฐบาลต้องออกกฎหมายว่า ชาวต่างชาติที่มาซื้อ จะต้องเสียภาษี 10%

ในทำนองเดียวกับที่คนไทยส่งลูกไปเรียนในออสเตรเลีย ก็ต้องเสียค่าเทอมแพงกว่าเด็กท้องถิ่นเพราะเราไม่เคยเสียภาษีให้เขานั่นเอง

แต่ที่ผ่านมาก็ยังมีกระแสซื้ออสังหาริมทรัพย์ถาโถมเข้าสิงคโปร์อย่างไม่ขาดสาย

จนรัฐบาลสิงคโปร์ต้องยกระดับการเก็บภาษีต่างชาติขึ้นเป็น 15%

ที่สิงคโปร์เก็บภาษีนี้เป็นประเทศแรกก็เพราะเขาเล็งเห็นอย่างกรณีส่งบุตรหลานไปเรียนหนังสือในออสเตรเลีย ซึ่งคนท้องถิ่นอาจไม่เสียค่าเล่าเรียนหรือเสียแต่น้อย แต่คนต่างชาติมารับประโยชน์ก็ต้องคิดค่าเล่าเรียนแพงเป็นพิเศษเพราะไม่เคยเสียภาษีเข้าหลวงมาก่อนนั่นเอง

กรณีนี้แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลสิงคโปร์เห็นว่านักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ “ไม่ใช่พ่อ” ของตน จึงไม่คำนึงถึงผลเสียต่อบริษัทพัฒนาที่ดิน แต่มุ่งไปที่ผลประโยชน์ของประเทศชาติเป็นสำคัญ มุ่งเก็บภาษีมาบำรุงประเทศมากกว่าจะเห็นแก่นักธุรกิจนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม ด้วยภาวะชะลอตัวแบบนี้ มีโอกาสที่ในปี 2560 จะมีการลดทอนหรือไม่ก็ยกเลิกภาษีที่เก็บกับชาวต่างชาติ เพื่อกระตุ้นให้ต่างชาติกลับมาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่ง

สิงคโปร์ยังไม่กลัวต่างชาติเพราะมี “ไม้เด็ด” อีกอย่างหนึ่งก็คือมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

แต่สำหรับประเทศไทย ผู้มีอำนาจทั้งหลาย (คงไม่ใช่นักการเมืองแล้วในขณะนี้) คงไม่ต้องการเสียภาษีนี้มาบำรุงประเทศ จึงกำหนดให้เก็บภาษีนี้สำหรับบ้านที่มีราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป

ซึ่งเสมือน “Joke” ที่น่าขมขื่นเพราะการเห็นแก่ประโยชน์ตนมากกว่าประโยชน์ของชาติ

การให้เช่าที่ดิน 99 ปีก็คล้ายการเช่าเกาะฮ่องกงในอดีต ซึ่งจริงๆ แล้วจักรวรรดินิยมอังกฤษอยากได้ที่ดินของจีนไปเลย แต่คงติดขัดด้านการเมืองระหว่างประเทศ จึงทำเป็นการเช่าไป 99 ปีไป

ดังนั้น จึงเป็นเรื่องค่อนข้าง “แสลง” ในความรู้สึกของคนไทย การเช่านานขนาดนี้จึงควรที่จะต้องถามความเห็นจากประชาชนเจ้าของประเทศด้วยการทำประชามติเสียก่อน จึงจะดี

ช่วยกันคิดและนำความจริงจากต่างประเทศมาให้รัฐบาลศึกษา

เพื่อไม่ให้เพลี่ยงพล้ำในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างประเทศนะ

โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย