จดหมาย

บ้านพัก ผบ.ทร.

ตามที่มีข่าว “ทร.แจงยิบ บ้านพักหรู 112 ล้าน ผบ.ทร.อยู่แค่ชื่อ ไม่ได้อยู่จริง ยันคุ้มค่าแน่ ใช้รับรองวีไอพี”
มูลค่าจริงเท่าไหร่แน่
คุ้มจริงหรือไม่
ในฐานะที่ผมเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ
มีความเห็นต่อกรณีดังกล่าว ดังนี้

มูลค่าของสิ่งก่อสร้างนี้ไม่ใช่ 112 ล้าน แต่เป็น 565 ล้านบาท
เพราะที่ดินอยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา
ในทำเลแบบนี้ ราคาตลาดทั่วไป น่าจะตารางวาละ 1 ล้านบาท
พื้นที่ 1 ไร่ ก็คงเป็นเงิน 400 ล้านบาท
ค่าดูแลอาคาร 112 ล้านบาท อาจเป็นเงินปีละ 5% หรือ 5.6 ล้านบาท ตลอดอายุการใช้งาน 30 ปี ณ อัตราผลตอบแทนที่ 10% ก็จะเป็นเงินอีก 53 ล้านบาท
หากพิจารณาตามนี้
ต้นทุนการพัฒนาโครงการนี้สูงมาก

มีคำชี้แจงว่ามีแขกของกองทัพเรือมาเยี่ยมเยือนประมาณ 2-3 รายต่อเดือน ครั้งละ 3 วัน หรือปีละ 72-108 วัน
และหากมีงานใหญ่ ก็อาจประมาณรวมที่ 200 วัน
สมมุติคณะหนึ่งมีการใช้ห้องพัก (ในโรงแรม 10 ห้อง) ก็อาจมีการใช้ห้องพัก 2,000 ห้องต่อปี
ถ้าห้องหนึ่งตกเป็นเงินเฉลี่ย 4,000 บาท ปีละประมาณ 10 ล้านบาทเท่านั้น
การก่อสร้างด้วยงบประมาณ 112 ล้าน ค่าบำรุงอีก 53 ล้านบาท บนที่ดิน 400 ล้านบาท รวม 565 ล้านบาท
จึงไม่คุ้มค่าเป็นอย่างยิ่ง
พัฒนาในทางอื่นน่าจะคุ้มค่ากว่า

ข้อปลีกย่อยที่พึงพิจารณา
ก็คือคำชี้แจงที่ว่า
“บ้านพักรับรอง ผบ.ทร.เดิมก่อสร้างมาเป็นเวลากว่า 30 ปี และเมื่อปี 2554 เกิดน้ำท่วมขัง ทำให้โครงสร้างของบ้านพักรับรองเกิดการชำรุดและเสียหาย ไม่คุ้มค่าต่อการซ่อมแซม”
ถ้าอาคารที่สร้างเพียงราว 20 ปี (นับถึงตอนเกิดน้ำท่วม) แล้วทรุดเสียหาย
แสดงว่าการก่อสร้างไม่ได้มาตรฐานหรือไม่
เพราะน้ำท่วมคราวนั้น ก็แทบไม่มีข่าวว่าบ้านเรือนประชาชนทั่วไปในบริเวณนั้นทรุดจนต้องรื้อทิ้งเลย

ประการต่อมาที่มีการชี้แจงว่า
“ห้องจัดเลี้ยงต้องมีการปรับปรุงขยายให้มีความสง่างาม”
กรณีนี้ควรมีการทบทวนเรื่อง “ความสง่างาม” ว่าเพื่อใคร
ดีต่อชาติจริงหรือไม่
หรือเป็นความสิ้นเปลืองงบฯ ของชาติ
อย่างบ้านพักนายกรัฐมนตรีอังกฤษที่บ้านเลขที่ 10 ถนนดาวนิ่ง
ก็มีขนาดเล็กๆ ไม่ต้องมีความสง่างาม
แขกเหรื่อที่มา รัฐบาลก็ไม่ต้องจัดที่พักให้ “สง่างาม” เหมือนประเทศกำลังพัฒนาเช่นไทยเป็นแน่

ขอเสนอว่ารัฐบาลควรมีหน่วยงานกลางในการพิจารณาวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านมากรมธนารักษ์ รักษาทรัพย์สมบัติของแผ่นดิน
แต่ในการก่อสร้างอาคารต่างๆ ว่าคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ ใช้เงินภาษีประชาชนอย่างเหมาะสมหรือไม่
ควรมีหน่วยงานหนึ่งมาดูแลกำกับ
แทนที่จะให้แต่ละหน่วยงานพิจารณากันเอง
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
(www.area.co.th)

ใครก็ว่า เมื่อเทียบกับเหล่าทัพอื่น ทั้งกองทัพบก กองทัพอากาศ
กองทัพเรือถือว่าอู้ฟู่น้อยสุด
แต่ขยับทำอะไร มักถูกไล่เบี้ยหนัก อย่างเรือดำน้ำ เป็นต้น
ตอนนี้มีเรื่องอาคารอเนกประสงค์ หรูหราหลังที่สอง ริมทะเลสัตหีบอีก
ซึ่งก็น่าเห็นใจ
เพราะมีข่าวว่า “เกลือเป็นหนอน”
แต่กระนั้น มุมมองที่แตกต่าง กรณีบ้านรับรอง
อย่างที่ ดร.โสภณนำเสนอ ก็น่าพิจารณา
มิได้มุ่งจับผิด
แต่อยากให้การใช้งบประมาณของเราทุกคนคุ้มค่าที่สุด
ต่างหาก