ก่อสร้างและที่ดิน
นาย ต.


ระยะนี้เป็นช่วงเวลารายงานผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

ดูจากหลายๆ บริษัทที่รายงานผลประกอบการไปแล้ว พอจะรวมความได้ว่าผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ปี 2559 แย่ลงกว่าปี 2558

แม้จะไม่มากจนน่าตกใจ แต่ก็สะท้อนให้เห็นทิศทางว่าไม่ใช่ขาขึ้นอีกต่อไป

แม้วงสัมมนาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์วงใหญ่วงเล็กจะชี้ว่า ปี 2560 น่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นกว่าปี 2559 ที่ผ่านมา แต่ก็เป็นเพียงความเห็นซึ่งก็เป็นความหวังและการให้กำลังใจซึ่งกันและกันของคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันเท่านั้น

เพราะปัจจัยที่เชื่อว่าจะทำให้ดีขึ้นก็ยังคงเป็นเรื่องการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ภาครัฐ การท่องเที่ยว การส่งออกจะดีขึ้น ซึ่งก็เป็นปัจจัยเดิมที่เคยเชื่อกันเมื่อต้นปี 2558 และ 2559 นั่นเอง

 

นอกจากภาวะการจะขึ้นหรือจะลงของตลาดอสังหาฯ แล้ว อีกมุมหนึ่งที่น่าจับตามองก็คือ ส่วนแบ่งตลาดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งครองส่วนแบ่งตลาดเกินครึ่งมาหลายปีแล้ว ยังมีแนวโน้มเพิ่มสัดส่วนขึ้นไปอีกเรื่อยๆ เนื่องจากมีปัจจัยต่างๆ เกื้อหนุน

ต้นทุนการเงินที่ต่ำกว่าและหาแหล่งเงินทุนได้ง่ายกว่า ทรัพยากรบุคคลที่ดึงดูดคนเก่งๆ ได้มากกว่า แบรนด์ที่รับรู้และน่าเชื่อถือกว่า

การขายที่ดินแปลงใหญ่ หรือเปิดประมูลขายที่ดินมูลค่าพันล้านหมื่นล้านบาทแปลงใดก็แล้วแต่ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินของรัฐหรือเอกชน ของคนไทยหรือต่างชาติ แทบจะสามารถเดาได้ล่วงหน้าได้ก่อนเลยว่า ใครจะชนะได้ที่ดินแปลงนั้นๆ ไป

ในมุมของผู้บริโภคก็ไม่ต่างไปจากผู้ประกอบการ

ผู้ต้องการที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งไม่มีกำลังเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อันนี้เป็นข้อเท็จจริงที่มีมาทุกยุคทุกสมัย

แต่สำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อระดับล่างยูนิตละ 1 ล้านกว่าบาท ผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อระดับปานกลางยูนิตละ 2-3 ล้านบาท 3-4 ล้านบาทในปัจจุบัน มีปัญหากู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินไม่ผ่าน ด้วยเหตุมีภาระหนี้สินครัวเรือนสูง อาชีพมีความเสี่ยง หรือมีประวัติผิดนัดชำระบัตรเครดิต หรืออื่นๆ แม้ปัญหาเหล่านี้จะดูเหมือนเป็นปัญหาพฤติกรรมส่วนบุคคล แต่ก็เป็นเหมือนกันทั้งระบบ

ขณะที่ผู้ต้องการที่อยู่อาศัยระดับรายได้สูงสามารถซื้อได้ราคาแพง กำลังซื้อยังคงแข็งแรง โครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาตารางเมตรละ 300,000-600,000 บาท หรือยูนิตละ 20-30 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงขายดี

ทำให้บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำต่างๆ หันมาทำโครงการระดับราคาสูงกันมากขึ้นในปี 2560

 

เรื่องที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่โตเอาโตเอา ขณะที่ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กส่วนใหญ่เหนื่อยขึ้นยากขึ้น ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยรายได้สูงเลือกช้อปกันเพลิน แต่ผู้ซื้อกลางล่างยื่นขอกู้หลายแบงก์แต่ถูกปฏิเสธ คงไม่ใช่ความผิดของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเพราะเป็นปัญหาทางโครงสร้างเศรษฐกิจ

และโครงสร้างเช่นนี้ไม่ได้มีเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจสำคัญๆ หลายๆ อย่างก็มีแนวโน้มเช่นนี้

ถ้าสังคมไม่ตระหนักเกี่ยวกับแนวโน้มโครงสร้างเช่นนี้

ยิ่งนานวันก็ยิ่งกระจุก ยิ่งกระจุกการเจริญเติบโตก็ช้าลง เติบโตช้าก็ยิ่งกระจุก กระจุกไปหมดทั้งเศรษฐกิจ ทั้งการเมือง