สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้าน-คอนโดมิเนียม ขณะนี้กระแสโดยภาพรวมนับว่าอึดอัดและอัดอั้นกันทีเดียว หากไปตั้งคำถามกับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ว่า เป็นไงขายดีไหม ก็จะได้รับคำตอบประมาณว่า เรื่องนี้เดี๋ยวนี้เขาไม่ถามกันแล้วนะพี่ เพราะรู้ๆ กันอยู่

เป็นซะอย่างงั้น

สำหรับบริษัทรายใหญ่ที่มีการวางแผนอย่างเป็นระบบ รบอย่างมีรูปแบบ จำนวนไม่น้อยเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป เปิดตัวบางโครงการในบางทำเลที่มั่นใจ ยอดขายก็มาแบบค่อยเป็นค่อยไป แบบใจเย็นเพราะมีเงินเย็นต้นทุนต่ำสำรองไว้เพียบ

แต่สำหรับบริษัทอสังหาฯ ขนาดเล็ก ขนาดกลาง ทิศทางแตกต่างกันไป แล้วแต่ “หัวใจ” ของเถ้าแก่หรือซีอีโอกันเลยทีเดียว

แบบสวนกระแสท้าทายตลาด ได้ที่ดินมาราคาไม่สูง ทำเลใช้ได้ เปิดราคาขายให้รู้สึกได้เลยว่าไม่แพงตารางเมตรละ 6-7 หมื่นบาท ยูนิตเล็กสุดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ก็ยังสามารถสร้างกระแสการจองได้คึกคักกันเลยทีเดียว

ไม่ว่าจะเป็นการเปิดจองโครงการคอนโดฯ ใหม่ย่านถนนพระราม 9 เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว หรือแถวถนนรัชดาภิเษกไม่กี่สัปดาห์ก่อนหน้าโน้น

 

แต่อีกด้านหนึ่งของตลาด โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ อยู่ระหว่างโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า ก็เจอปัญหาใหญ่คืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารสูงขึ้นจาก 10-20% เป็น 40-50% โหดสุดๆ

ว่ากันว่า บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่ขายที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิตก็เจอปัญหาปฏิเสธปล่อยกู้แบบนี้เข้าไปเต็มๆ เหมือนกัน

เล่ากันปากต่อปากว่า ทุกวันนี้ลูกค้าที่ยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารพาณิชย์หลายๆ แห่งพร้อมๆ กันเพราะกลัวกู้ไม่ผ่าน ทางธนาคารจะถือว่ามีปัญหาทางเครดิตการกู้

ดูเหมือนกับว่าธนาคารกังวลใจไปจนถึงไม่ค่อยเต็มใจปล่อยกู้ จึงมีเหตุผลปฏิเสธใหม่ๆ ออกมา

 

จากมุมมองของธนาคารบ้าง นายแบงก์ท่านหนึ่งให้ข้อมูลว่า ลูกค้าสินเชื่อโครงการคอนโดฯ รายหนึ่งแถวเมืองท่องเที่ยวชายทะเล ตอนเปิดขาย ขายดีมาก จนเลี้ยงฉลองกันไปเรียบร้อย ขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้าง แต่ปัญหาที่โผล่มาขณะนี้คือจำนวนลูกค้าที่ผ่อนดาวน์สม่ำเสมอเหลือเพียง 30-40% เท่านั้น

เจ้าของโครงการกลุ้มใจมาก นายแบงก์ก็กลุ้มใจด้วย

สรุปความแบบผู้สังเกตการณ์ ที่ไม่ใช่นักพัฒนาอสังหาฯ ไม่ใช่แบงเกอร์ และไม่ใช่ผู้ซื้อ บอกได้ว่า ตลาดอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยนั้น ยังมีความต้องการซื้อสูงโดยเฉพาะระดับราคา 2-3 ล้านบาทสำหรับครอบครัวรายได้ 40,000-70,000 บาท/เดือน ขณะเดียวกันบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ก็มีขีดความสามารถในการผลิตหรือทำโครงการได้อย่างเพียงพอหรือเกินพอด้วยซ้ำ

ปัญหาอยู่ที่ ผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์มองไปข้างหน้าแล้วไม่มั่นใจในรายได้หรือรายได้อาจลดลงแล้วบางส่วน จึงไม่ผ่อนดาวน์ต่อ

ปัญหาอยู่ที่ ธนาคารเห็นแนวโน้มเศรษฐกิจ ให้ตัวเลขหนี้ครัวเรือน ตัวเลขหนี้เอ็นพีแอลเพิ่มสูงขึ้น จึงเข้มงวดการปล่อยกู้ จึงไม่กล้าปล่อยกู้

ทางออกของปัญหา จึงไม่ได้อยู่ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย และธนาคารผู้ปล่อยสินเชื่อ

ปัญหาจึงอยู่ที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ว่าจะทำให้คนมีรายได้มั่นคงสม่ำเสมอได้ไหม มีรายได้เพิ่มได้ไหม หรืออย่างน้อยทำให้ผู้ซื้อ ผู้ผลิต และผู้ให้สินเชื่อ มีความหวังว่าแนวโน้มเศรษฐกิจจะดีขึ้น ทุกอย่างจะคลี่คลายเดินหน้าไปได้เอง