ชาวคอนโดต้องทราบ ไขข้อสงสัย ‘ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ ฉบับใหม่ เริ่ม 1 ม.ค.63

ชาวคอนโดต้องทราบ ไขข้อสงสัย ‘ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ ฉบับใหม่ เริ่ม 1 ม.ค.63

นับถอยหลังเตรียมใช้อย่างเป็นทางการกับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่มาใช้แทน พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุง ท้องที่ พ.ศ.2508 มีผลบังคับใช้ไปแล้วเมื่อวันที่ 13 มี.ค.2562 และเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างวันที่ 1 ม.ค.2563 เป็นต้นไป

ได้ระบุถึงภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด หรือคอนโด

ในกลุ่มคอนโด เป็นกลุ่มแรกที่ได้ใบแจ้งข้อมูลรายการห้องชุด ในกรณีมีคอนโดไว้อยู่อาศัยกันบ้างแล้ว ใบนี้ไม่ใช่ใบจ่ายภาษี แต่เป็นแบบสำรวจที่ให้เช็ก หากมีแก้ไขต้องยื่นภายใน 15 วัน ด้วยเป็นเรื่องใหม่ที่มีกรอบเวลาต้องทำ ถือโอกาสไขข้อข้องใจเรื่องนี้กัน

โดยเพจเฟซบุ๊ก ClubSunday Condo Story โพสต์ไว้อย่างน่าสนใจว่า

ถาม: จดหมายนี้จะถูกส่งไปที่ไหน ถ้าเรามีคอนโด 5 ห้อง ต้องวิ่งไปเปิดตู้จดหมายของทุก 5 คอนโดเลยไหม?

ตอบ: จดหมายนี้จะถูกส่งไปที่ที่เรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เช่น ถ้าเรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่เชียงใหม่ แต่มีคอนโดอยู่ที่กรุงเทพฯ 5 ห้อง เอกสารของคอนโดทั้ง 5 ห้อง จะถูกส่งไปที่เชียงใหม่ ไม่ต้องเข้าไปรับที่คอนโด

ถาม: เช็กแล้วไม่ได้เอกสาร ทำยังไงดี?

ตอบ: ถ้าเช็กที่บ้านที่เรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านแล้วยังไม่มี ผมแนะนำให้รออีก 2-3 วัน แล้วค่อยไปให้ที่เขตพิมพ์ให้ (แต่ละเขตเหมือนจะส่งจดหมายออกไม่พร้อมกัน) แต่ที่สำคัญเช็กหน่อยว่าคอนโดเป็นชื่อเราจริงๆ บางคนคอนโดเป็นชื่อแฟนหรือชื่อพ่อแม่แต่เข้าใจผิดมาตลอดว่าเป็นชื่อเรา เวลาดูเจ้าของให้ดูชื่อหลังโฉนด ไม่ใช่ชื่อในทะเบียนบ้านนะครับ

ถาม: ทำไมพื้นที่ใช้สอยไม่ตรงกับพื้นที่จริง แล้วต้องแก้ไหม?

ตอบ: อันนี้งงมาก หลายๆ เคสคือรัฐคิดพื้นที่ใช้สอยไม่รวมระเบียง แต่หลายๆ ห้องก็รวมระเบียง บางห้องลบพื้นที่ระเบียง (ดูได้ในโฉนด) ก็ไม่ตรง ไม่รู้ไปเอามาจากไหน ส่วนต้องแก้ไหม? เป็นผมคงไม่แก้ถ้าไม่มีอย่างอื่นต้องแก้ มันเสียเวลามากๆ ยิ่งถ้าเป็นบ้านหลังหลัก ยังไงก็ไม่เสียภาษีอยู่ดี ไว้ว่างๆ ค่อยไปแก้แล้วกัน

ถาม: ภาษีคิดยังไง แล้วคำว่า ‘อยู่อาศัย’ กับ ‘อื่นๆ’ ต่างกันยังไง

ตอบ: ภาษีคิดตามลักษณะการทำประโยชน์ ถ้าเป็น “อยู่อาศัย” เคสนี้จะไม่เสียภาษี ถ้าเป็นบ้านหลังหลัก (ต้องเอาชื่อเข้าทะเบียนบ้านภายในปีนี้ จริงๆ เอาชื่อใครเข้าก็ได้) ถ้าไม่ใช่บ้านหลังหลักจะเสียภาษี 0.02% หรือล้านละ 200 บาท ถ้าคอนโดราคา 10 ล้าน ก็เสีย 2,000 บาท ถ้าเป็น “อื่นๆ” จริงๆ หมายถึงคอนโดที่ไม่ได้อยู่อาศัยหรือคอนโดปล่อยเช่า จะเสียภาษีแพงคือ 0.3% ขึ้นไป หรือล้านละ 3,000 บาท ถ้าคอนโด 10 ล้าน ก็เสีย 30,000 บาท ดูรูปประกอบได้ครับ

ถาม: รัฐใช้หลักการอะไรในการกำหนดค่าเริ่มต้น (ค่า default) ว่าห้องนี้เป็น ‘อยู่อาศัย’ หรือ ‘อื่นๆ’

ตอบ: ตอบไม่ได้ มันดูมั่วๆ นิดนึง เท่าที่สังเกตดูส่วนใหญ่ถ้าเรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของคอนโดนั้นระบบจะ default ให้เป็น “อยู่อาศัย” แต่ถ้าเป็นคอนโดที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจะถูกเลือกให้เป็น “อื่นๆ” แต่ผมก็มีเพื่อนที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน แต่ถูกเลือกให้เป็น “อยู่อาศัย” โชคดีจัง

ถาม: อยากแก้ไขข้อมูลทำยังไง? เอกสารใช้อะไรบ้าง

ตอบ: ต้องบอกก่อนว่าแต่ละเขตตอบไม่เหมือนกันครับ ส่วนมากบอกให้มาแก้เองที่เขต โดยเอาสำเนาโฉนด สำเนาทะเบียนบ้าน (ของตัวเอง และของห้องที่จะแก้) สัญญาซื้อขายไปด้วย สามารถมอบอำนาจได้ เพื่อนบางคนบอกว่าที่เขตห้วยขวางให้ส่งคำร้องไปแก้ทางเมล์ได้ ลองโทรไปถามดูนะครับ แต่ขอให้โชคดีในการโทรไปที่เขต กว่าจะโทรติดและกว่าจะเจอคนพูดจารู้เรื่อง

จริงๆ ในฟอร์มมี Barcode ให้เข้าไปแก้ Online แต่ลองแล้วไร้ประโยชน์มากๆ ระบบเหมือนยังไม่เสร็จ อันนี้ขอบ่นนิดนึงครับ คือรัฐจะเก็บภาษีควรจะทำระบบให้ดีๆ ไหม อำนวยความสะดวกให้พวกเรานิดนึง คือเวลาไที่เขตที่มันนานมาก แล้วคนก็ต้องทำงาน ไม่ไหวอ่ะ แย่มาก

ถาม: ทำไมต้องแก้ไขข้อมูลภายใน 15 วัน ของผมจดหมายลงวันที่ 25 พ.ย. (บางคนลงวันที่ 20 พ.ย.) แปลว่าต้องไปทำแล้วไหม?

ตอบ: ไม่รู้ รัฐบาลประสาท คิดว่าคนว่างมั้ง สิ่งอำนวยความสะดวกก็ไม่มี (แก้ Online ก็ไม่ได้) ข้อมูลก็ไม่บอก ไม่มีการประชาสัมพันธ์ แล้วมาทำอะไรกันตอนปลายปีแล้วก็เร่งๆ ทำอย่างกับประเทศไทยเป็นประเทศด้อยพัฒนาไปได้

ป.ล.มีแฟนเพจแจ้งว่า 15 วันนับจากวันได้รับจดหมาย (ดูใน Comment ได้ครับ) แต่ของผมเจ้าหน้าที่แจ้งว่า 15 วันหลังจากวันที่ที่เขียนในจดหมาย

ถาม: อยากแก้จาก “อื่นๆ” ให้เป็น “อยู่อาศัย” จะได้เสียภาษีน้อยๆ ต้องมีหลักฐานอะไร

ตอบ: เราสามารถแก้เป็น “อยู่อาศัย” ได้ จะ “อยู่อาศัย” กี่ห้องก็ได้แหละ (แปลกแมะ) ตอนนี้ผมคิดว่าเค้าใช้ระบบเชื่อใจนะ คงใช้เวลาอีกนานกว่าจะเช็กได้ ใครที่มีคอนโดที่อยู่อาศัยควรรีบๆ ไปแก้ให้เป็น “อยู่อาศัย” ก่อนเลยด่วนๆ

แต่ถ้าใครปล่อยเช่าอยู่ก็วัดดวงเอาละกัน เพราะถ้าเราปล่อยเช่าอยู่แล้วเราแจ้ง “อยู่อาศัย” จริงๆ มันผิดกฎหมายนะ ถามว่าระบบมีโอกาสเช็กได้ไหม ผมก็ไม่แน่ใจ (เหมือนเรื่องใบสั่งกับการต่อทะเบียนอ่ะ) ที่ต้องลุ้นเป็นพิเศษคือการปล่อยเช่าชาวต่างชาติ เพราะเราต้องส่งใบ ตม.30 (เพราะเจ้าของห้องจะต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เช่าห้องพักให้กับที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง หรือสถานีตำรวจในท้องที่ ซึ่งบุคคลต่างด้าวหรือชาวต่างชาติที่เช่านั้นจะต้อง “ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว”) ดังนั้น รัฐจะรู้แหละว่าคอนโดห้องนี้ปล่อยเช่า หรือบางนิติก็มีส่งรายงานให้รัฐอยู่แล้วว่าห้องไหนอยู่เองห้องไหนปล่อยเช่า

ผมเข้าใจแหละว่าถ้าห้องเราเป็นห้องปล่อยเช่า การเลือก “อื่นๆ” ทำให้เสียภาษีแพง (0.3%) แล้วค่าเช่าก็ต้องเสียภาษีเงินได้อีก (ตอนนี้คนที่ปล่อยเช่าส่วนใหญ่ไม่มีใครเสียหรอก) ใครที่ฐานเงินเดือนเยอะๆ แล้วต้องเสียภาษีกับเงินค่าเช่าก็เจ็บตัวอยู่ แต่รายได้ก็ต้องเสียภาษีแหละ

เคสปล่อยเช่าจะแจ้งเป็น “อยู่อาศัย” หรือ “อื่นๆ” ตัดสินใจกันเอง ผมไม่เกี่ยว

ถาม: ทำไมบางห้องขายไปแล้วในปีนี้ ถึงยังมีใบสำรวจส่งมา เราไม่ควรเสียภาษีนี้ไม่ใช่หรอ??

ตอบ: ผมมีห้องที่โอนขายไปเดือน มิ.ย แต่ยังมีจดหมายนี้มา เหมือนระบบมันไม่ Update โทรไปถามที่เขตคลองเตยเค้าบอกให้มาทำเรื่องคัดค้าน เป็นภาระไปได้อีก!!!

ก่อนโพสต์อีกว่า อีกอย่างที่ต้องเข้าใจคือ ในปีแรกถ้าคอนโดเราสถานะเป็น

“อยู่อาศัย” แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน เคสนี้ถือเป็นบ้านหลังรอง เสียภาษี 0.02% (ล้านละ 200 บาท)

“อยู่อาศัย” และมีชื่อในทะเบียนบ้าน เคสนี้ถือเป็นบ้านหลังหลัก ไม่เสียภาษี ในกรณีที่เป็นบ้าน/คอนโดมูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน

“อื่นๆ” เสียภาษี 0.3% (ล้านละ 3,000) ไม่ว่าจะมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่ก็ตาม

“ว่างเปล่า/ไม่ทำประโยชน์” เสียภาษี 0.3% (ล้านละ 3,000) ไม่ว่าจะมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่ก็ตาม

สิ่งที่ควรทำภายใน 15 วันหลังได้รับใบแจ้งข้อมูล (หรือถ้าไม่ทันก็ควรทำก่อนสิ้นปี)

1.ถ้าใบแจ้งข้อมูลแจ้งว่าคอนโดเราเป็น “อยู่อาศัย” เราก็สบายละ ถ้าไม่อยากเสียภาษีเลย ก็ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน (แต่เคสนี้ส่วนมากจะมีชื่อในทะเบียนบ้านอยู่แล้ว)

2.ถ้าใบแจ้งข้อมูลเราเป็น “อื่นๆ” หรือ “ว่างเปล่า” เราก็ไปแจ้งเปลี่ยนเป็น “อยู่อาศัย” เราสามารถมีคอนโด/บ้านเพื่อ “อยู่อาศัย” มากกว่า 1 ที่ ย้ำนะครับ มีมากกว่า 1 ที่ได้ ผมไปทำมาแล้ว ใครมีบ้านและคอนโดสามห้องก็ไปแจ้งเป็น “อยู่อาศัย” ทั้งสามห้องได้

ถ้าเราไม่อยากเสียภาษีเลย ก็เหมือนข้อ 1 ครับ เอาชื่อเข้าทะเบียนบ้าน คำถามที่คนถามคือเอาชื่อใครเข้าได้มั่งเพื่อที่จะไม่เสียภาษี ในกฎหมายเขียนหลวมๆ ว่าชื่อใครก็ได้ครับ ขอให้มีชื่อ แต่ถ้าถามเจ้าหน้าที่ บางคนก็จะตอบว่าต้องเป็นชื่อที่ตรงกับโฉนดเท่านั้น บางคนก็ตอบว่าชื่อใครก็ได้ อันนี้ตอบไม่ตรงกันครับ ผมอ่านตัวกฎหมายแล้วเข้าใจว่าชื่อใครก็ได้ครับ (คำว่าบ้านหลังหลักคือบ้านของคนอยู่ ไม่ใช่บ้านของเจ้าของ) เช่น คอนโดชื่อแม่ เอาชื่อลูกเข้าได้ แต่เรื่องนี้ต้องรอความชัดเจน

แต่ถ้าใครไม่อยากวุ่นวายย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน ในช่วงที่ยังไม่ชัดเจน ก็ค้างไว้เป็น “อยู่อาศัย” และไม่ต้องเอาชื่อเข้าก็ได้นะคร้บ เสียภาษีแค่ 0.02% คอนโดราคาประเมิน 5 ล้านบาท ก็เสียแค่ปีละ 1,000 บาทเอง

การไปเปลี่ยนจาก “อื่นๆ” เป็น “อยู่อาศัย” ไปทำได้ที่เขตที่คอนโดเราอยู่ ถ้ายังไม่ได้จดหมายก็ไปทำได้เลย ที่เขตจะมีบอร์ดให้ดูตัวเลข ส่วนเอกสารที่ต้องใช้ สำเนาโฉนดคอนโด, ทะเบียนบ้านของคอนโด, ใบสำรวจ, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้านปัจจุบัน บางเขตบอกต้องใช้สัญญาซื้อขายด้วย ถ้าไม่สะดวกไปเองมอบอำนาจได้ครับ พอไปที่เขตจะมีฟอร์มให้กรอก

ใบแจ้งข้อมูลรายการห้องชุด ในกรณีมีคอนโดไว้อยู่อาศัย
ใบแจ้งข้อมูลรายการห้องชุด ในกรณีมีคอนโดไว้อยู่อาศัย

บทความก่อนหน้านี้‘ศุภชัย’ ยันให้เวลาสภาฯ ถกตั้งกมธ.แก้รธน.เต็มที่ ไม่จบต่ออีกวัน
บทความถัดไป‘วันชัย’ ชี้ปัญหาทั้งหมดไม่ได้อยู่ที่รัฐธรรมนูญ แต่เกิดจากคน แนะให้สำรวจตัวเอง