ชาวคอนโดต้องทราบ ไขข้อสงสัย ‘ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ ฉบับใหม่ เริ่ม 1 ม.ค.63

นับถอยหลังเตรียมใช้อย่างเป็นทางการกับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่มาใช้แทน พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุง ท้องที่ พ.ศ.2508 มีผลบังคับใช้ไปแล้วเมื่อวันที่ 13 มี.ค.2562 และเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างวันที่ 1 ม.ค.2563 เป็นต้นไป

ได้ระบุถึงภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด หรือคอนโด

ในกลุ่มคอนโด เป็นกลุ่มแรกที่ได้ใบแจ้งข้อมูลรายการห้องชุด ในกรณีมีคอนโดไว้อยู่อาศัยกันบ้างแล้ว ใบนี้ไม่ใช่ใบจ่ายภาษี แต่เป็นแบบสำรวจที่ให้เช็ก หากมีแก้ไขต้องยื่นภายใน 15 วัน ด้วยเป็นเรื่องใหม่ที่มีกรอบเวลาต้องทำ ถือโอกาสไขข้อข้องใจเรื่องนี้กัน

โดยเพจเฟซบุ๊ก ClubSunday Condo Story โพสต์ไว้อย่างน่าสนใจว่า

ถาม: จดหมายนี้จะถูกส่งไปที่ไหน ถ้าเรามีคอนโด 5 ห้อง ต้องวิ่งไปเปิดตู้จดหมายของทุก 5 คอนโดเลยไหม?

ตอบ: จดหมายนี้จะถูกส่งไปที่ที่เรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เช่น ถ้าเรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่เชียงใหม่ แต่มีคอนโดอยู่ที่กรุงเทพฯ 5 ห้อง เอกสารของคอนโดทั้ง 5 ห้อง จะถูกส่งไปที่เชียงใหม่ ไม่ต้องเข้าไปรับที่คอนโด

ถาม: เช็กแล้วไม่ได้เอกสาร ทำยังไงดี?

ตอบ: ถ้าเช็กที่บ้านที่เรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านแล้วยังไม่มี ผมแนะนำให้รออีก 2-3 วัน แล้วค่อยไปให้ที่เขตพิมพ์ให้ (แต่ละเขตเหมือนจะส่งจดหมายออกไม่พร้อมกัน) แต่ที่สำคัญเช็กหน่อยว่าคอนโดเป็นชื่อเราจริงๆ บางคนคอนโดเป็นชื่อแฟนหรือชื่อพ่อแม่แต่เข้าใจผิดมาตลอดว่าเป็นชื่อเรา เวลาดูเจ้าของให้ดูชื่อหลังโฉนด ไม่ใช่ชื่อในทะเบียนบ้านนะครับ

ถาม: ทำไมพื้นที่ใช้สอยไม่ตรงกับพื้นที่จริง แล้วต้องแก้ไหม?

ตอบ: อันนี้งงมาก หลายๆ เคสคือรัฐคิดพื้นที่ใช้สอยไม่รวมระเบียง แต่หลายๆ ห้องก็รวมระเบียง บางห้องลบพื้นที่ระเบียง (ดูได้ในโฉนด) ก็ไม่ตรง ไม่รู้ไปเอามาจากไหน ส่วนต้องแก้ไหม? เป็นผมคงไม่แก้ถ้าไม่มีอย่างอื่นต้องแก้ มันเสียเวลามากๆ ยิ่งถ้าเป็นบ้านหลังหลัก ยังไงก็ไม่เสียภาษีอยู่ดี ไว้ว่างๆ ค่อยไปแก้แล้วกัน

ถาม: ภาษีคิดยังไง แล้วคำว่า ‘อยู่อาศัย’ กับ ‘อื่นๆ’ ต่างกันยังไง

ตอบ: ภาษีคิดตามลักษณะการทำประโยชน์ ถ้าเป็น “อยู่อาศัย” เคสนี้จะไม่เสียภาษี ถ้าเป็นบ้านหลังหลัก (ต้องเอาชื่อเข้าทะเบียนบ้านภายในปีนี้ จริงๆ เอาชื่อใครเข้าก็ได้) ถ้าไม่ใช่บ้านหลังหลักจะเสียภาษี 0.02% หรือล้านละ 200 บาท ถ้าคอนโดราคา 10 ล้าน ก็เสีย 2,000 บาท ถ้าเป็น “อื่นๆ” จริงๆ หมายถึงคอนโดที่ไม่ได้อยู่อาศัยหรือคอนโดปล่อยเช่า จะเสียภาษีแพงคือ 0.3% ขึ้นไป หรือล้านละ 3,000 บาท ถ้าคอนโด 10 ล้าน ก็เสีย 30,000 บาท ดูรูปประกอบได้ครับ

ถาม: รัฐใช้หลักการอะไรในการกำหนดค่าเริ่มต้น (ค่า default) ว่าห้องนี้เป็น ‘อยู่อาศัย’ หรือ ‘อื่นๆ’

ตอบ: ตอบไม่ได้ มันดูมั่วๆ นิดนึง เท่าที่สังเกตดูส่วนใหญ่ถ้าเรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของคอนโดนั้นระบบจะ default ให้เป็น “อยู่อาศัย” แต่ถ้าเป็นคอนโดที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจะถูกเลือกให้เป็น “อื่นๆ” แต่ผมก็มีเพื่อนที่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน แต่ถูกเลือกให้เป็น “อยู่อาศัย” โชคดีจัง

ถาม: อยากแก้ไขข้อมูลทำยังไง? เอกสารใช้อะไรบ้าง

ตอบ: ต้องบอกก่อนว่าแต่ละเขตตอบไม่เหมือนกันครับ ส่วนมากบอกให้มาแก้เองที่เขต โดยเอาสำเนาโฉนด สำเนาทะเบียนบ้าน (ของตัวเอง และของห้องที่จะแก้) สัญญาซื้อขายไปด้วย สามารถมอบอำนาจได้ เพื่อนบางคนบอกว่าที่เขตห้วยขวางให้ส่งคำร้องไปแก้ทางเมล์ได้ ลองโทรไปถามดูนะครับ แต่ขอให้โชคดีในการโทรไปที่เขต กว่าจะโทรติดและกว่าจะเจอคนพูดจารู้เรื่อง

จริงๆ ในฟอร์มมี Barcode ให้เข้าไปแก้ Online แต่ลองแล้วไร้ประโยชน์มากๆ ระบบเหมือนยังไม่เสร็จ อันนี้ขอบ่นนิดนึงครับ คือรัฐจะเก็บภาษีควรจะทำระบบให้ดีๆ ไหม อำนวยความสะดวกให้พวกเรานิดนึง คือเวลาไที่เขตที่มันนานมาก แล้วคนก็ต้องทำงาน ไม่ไหวอ่ะ แย่มาก

ถาม: ทำไมต้องแก้ไขข้อมูลภายใน 15 วัน ของผมจดหมายลงวันที่ 25 พ.ย. (บางคนลงวันที่ 20 พ.ย.) แปลว่าต้องไปทำแล้วไหม?

ตอบ: ไม่รู้ รัฐบาลประสาท คิดว่าคนว่างมั้ง สิ่งอำนวยความสะดวกก็ไม่มี (แก้ Online ก็ไม่ได้) ข้อมูลก็ไม่บอก ไม่มีการประชาสัมพันธ์ แล้วมาทำอะไรกันตอนปลายปีแล้วก็เร่งๆ ทำอย่างกับประเทศไทยเป็นประเทศด้อยพัฒนาไปได้

ป.ล.มีแฟนเพจแจ้งว่า 15 วันนับจากวันได้รับจดหมาย (ดูใน Comment ได้ครับ) แต่ของผมเจ้าหน้าที่แจ้งว่า 15 วันหลังจากวันที่ที่เขียนในจดหมาย

ถาม: อยากแก้จาก “อื่นๆ” ให้เป็น “อยู่อาศัย” จะได้เสียภาษีน้อยๆ ต้องมีหลักฐานอะไร

ตอบ: เราสามารถแก้เป็น “อยู่อาศัย” ได้ จะ “อยู่อาศัย” กี่ห้องก็ได้แหละ (แปลกแมะ) ตอนนี้ผมคิดว่าเค้าใช้ระบบเชื่อใจนะ คงใช้เวลาอีกนานกว่าจะเช็กได้ ใครที่มีคอนโดที่อยู่อาศัยควรรีบๆ ไปแก้ให้เป็น “อยู่อาศัย” ก่อนเลยด่วนๆ

แต่ถ้าใครปล่อยเช่าอยู่ก็วัดดวงเอาละกัน เพราะถ้าเราปล่อยเช่าอยู่แล้วเราแจ้ง “อยู่อาศัย” จริงๆ มันผิดกฎหมายนะ ถามว่าระบบมีโอกาสเช็กได้ไหม ผมก็ไม่แน่ใจ (เหมือนเรื่องใบสั่งกับการต่อทะเบียนอ่ะ) ที่ต้องลุ้นเป็นพิเศษคือการปล่อยเช่าชาวต่างชาติ เพราะเราต้องส่งใบ ตม.30 (เพราะเจ้าของห้องจะต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เช่าห้องพักให้กับที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง หรือสถานีตำรวจในท้องที่ ซึ่งบุคคลต่างด้าวหรือชาวต่างชาติที่เช่านั้นจะต้อง “ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว”) ดังนั้น รัฐจะรู้แหละว่าคอนโดห้องนี้ปล่อยเช่า หรือบางนิติก็มีส่งรายงานให้รัฐอยู่แล้วว่าห้องไหนอยู่เองห้องไหนปล่อยเช่า

ผมเข้าใจแหละว่าถ้าห้องเราเป็นห้องปล่อยเช่า การเลือก “อื่นๆ” ทำให้เสียภาษีแพง (0.3%) แล้วค่าเช่าก็ต้องเสียภาษีเงินได้อีก (ตอนนี้คนที่ปล่อยเช่าส่วนใหญ่ไม่มีใครเสียหรอก) ใครที่ฐานเงินเดือนเยอะๆ แล้วต้องเสียภาษีกับเงินค่าเช่าก็เจ็บตัวอยู่ แต่รายได้ก็ต้องเสียภาษีแหละ

เคสปล่อยเช่าจะแจ้งเป็น “อยู่อาศัย” หรือ “อื่นๆ” ตัดสินใจกันเอง ผมไม่เกี่ยว

ถาม: ทำไมบางห้องขายไปแล้วในปีนี้ ถึงยังมีใบสำรวจส่งมา เราไม่ควรเสียภาษีนี้ไม่ใช่หรอ??

ตอบ: ผมมีห้องที่โอนขายไปเดือน มิ.ย แต่ยังมีจดหมายนี้มา เหมือนระบบมันไม่ Update โทรไปถามที่เขตคลองเตยเค้าบอกให้มาทำเรื่องคัดค้าน เป็นภาระไปได้อีก!!!

ก่อนโพสต์อีกว่า อีกอย่างที่ต้องเข้าใจคือ ในปีแรกถ้าคอนโดเราสถานะเป็น

“อยู่อาศัย” แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน เคสนี้ถือเป็นบ้านหลังรอง เสียภาษี 0.02% (ล้านละ 200 บาท)

“อยู่อาศัย” และมีชื่อในทะเบียนบ้าน เคสนี้ถือเป็นบ้านหลังหลัก ไม่เสียภาษี ในกรณีที่เป็นบ้าน/คอนโดมูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน

“อื่นๆ” เสียภาษี 0.3% (ล้านละ 3,000) ไม่ว่าจะมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่ก็ตาม

“ว่างเปล่า/ไม่ทำประโยชน์” เสียภาษี 0.3% (ล้านละ 3,000) ไม่ว่าจะมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่ก็ตาม

สิ่งที่ควรทำภายใน 15 วันหลังได้รับใบแจ้งข้อมูล (หรือถ้าไม่ทันก็ควรทำก่อนสิ้นปี)

1.ถ้าใบแจ้งข้อมูลแจ้งว่าคอนโดเราเป็น “อยู่อาศัย” เราก็สบายละ ถ้าไม่อยากเสียภาษีเลย ก็ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน (แต่เคสนี้ส่วนมากจะมีชื่อในทะเบียนบ้านอยู่แล้ว)

2.ถ้าใบแจ้งข้อมูลเราเป็น “อื่นๆ” หรือ “ว่างเปล่า” เราก็ไปแจ้งเปลี่ยนเป็น “อยู่อาศัย” เราสามารถมีคอนโด/บ้านเพื่อ “อยู่อาศัย” มากกว่า 1 ที่ ย้ำนะครับ มีมากกว่า 1 ที่ได้ ผมไปทำมาแล้ว ใครมีบ้านและคอนโดสามห้องก็ไปแจ้งเป็น “อยู่อาศัย” ทั้งสามห้องได้

ถ้าเราไม่อยากเสียภาษีเลย ก็เหมือนข้อ 1 ครับ เอาชื่อเข้าทะเบียนบ้าน คำถามที่คนถามคือเอาชื่อใครเข้าได้มั่งเพื่อที่จะไม่เสียภาษี ในกฎหมายเขียนหลวมๆ ว่าชื่อใครก็ได้ครับ ขอให้มีชื่อ แต่ถ้าถามเจ้าหน้าที่ บางคนก็จะตอบว่าต้องเป็นชื่อที่ตรงกับโฉนดเท่านั้น บางคนก็ตอบว่าชื่อใครก็ได้ อันนี้ตอบไม่ตรงกันครับ ผมอ่านตัวกฎหมายแล้วเข้าใจว่าชื่อใครก็ได้ครับ (คำว่าบ้านหลังหลักคือบ้านของคนอยู่ ไม่ใช่บ้านของเจ้าของ) เช่น คอนโดชื่อแม่ เอาชื่อลูกเข้าได้ แต่เรื่องนี้ต้องรอความชัดเจน

แต่ถ้าใครไม่อยากวุ่นวายย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน ในช่วงที่ยังไม่ชัดเจน ก็ค้างไว้เป็น “อยู่อาศัย” และไม่ต้องเอาชื่อเข้าก็ได้นะคร้บ เสียภาษีแค่ 0.02% คอนโดราคาประเมิน 5 ล้านบาท ก็เสียแค่ปีละ 1,000 บาทเอง

การไปเปลี่ยนจาก “อื่นๆ” เป็น “อยู่อาศัย” ไปทำได้ที่เขตที่คอนโดเราอยู่ ถ้ายังไม่ได้จดหมายก็ไปทำได้เลย ที่เขตจะมีบอร์ดให้ดูตัวเลข ส่วนเอกสารที่ต้องใช้ สำเนาโฉนดคอนโด, ทะเบียนบ้านของคอนโด, ใบสำรวจ, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้านปัจจุบัน บางเขตบอกต้องใช้สัญญาซื้อขายด้วย ถ้าไม่สะดวกไปเองมอบอำนาจได้ครับ พอไปที่เขตจะมีฟอร์มให้กรอก