ธุรกิจ-เศรษฐกิจ

กู้ไม่ผ่าน ด่านโหดอสังหาฯ

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 3 - 9 มีนาคม 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ปัญหาผู้ซื้อบ้าน คอนโดฯ ยื่นกู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารไม่ผ่าน ไม่ได้รับการอนุมัติเงินกู้ กลายเป็นปัญหาใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ ของวงการอสังหาริมทรัพย์

แม้ไม่มีตัวเลขอย่างเป็นทางการว่าอัตราถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้ออยู่ที่เท่าไหร่ แต่ตัวเลขวงในที่ผู้ประกอบการโครงการบ้าน คอนโดฯ บอกเล่ากันอยู่ที่ 30-40% ยังมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นแม้โควิดจะหยุดการแพร่ระบาดแล้ว ว่ากันว่า บางระดับราคาบางพื้นที่อัตราปฏิเสธสูงถึงกว่า 50% แล้ว

ผลกระทบสืบเนื่องจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ ผู้ซื้อบ้านไม่ได้บ้านเป็นของตัวเองตามความต้องการ ถ้ากรณีที่เป็นบ้านสั่งสร้าง ผู้ซื้อจองซื้อแล้วก็ผ่อนงวดเงินดาวน์ไป ทางโครงการก็สร้างไป จนแล้วเสร็จและผ่อนดาวน์จบ

เมื่อกู้ไม่ผ่าน ถ้ามีข้อตกลงว่ากู้ไม่ผ่านจะคืนเงินดาวน์ก็จะได้เงินดาวน์คืน แต่ถ้าไม่มีข้อตกลงไว้ ทางโครงการสามารถริบเงินดาวน์ได้เพราะถือว่าผิดสัญญาไม่สามารถโอนได้

ทางฝ่ายบริษัทเจ้าของโครงการซึ่งลงทุนค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าการตลาดและค่าใช้จ่ายประจำต่างๆไปแล้ว เป็นเวลา 6-12 เดือนกว่าบ้านจะสร้างเสร็จ เมื่อลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ก็ต้องนำบ้านมาขายใหม่ เกิดค่าการตลาดและค่าใช้จ่ายประจำ รวมทั้งดอกเบี้ยธนาคาร เป็นต้นทุนเพิ่มขึ้นมาใหม่

การกู้ไม่ผ่านจึงเกิดความเสียหายกันทั้ง 2 ฝ่าย ผู้ซื้อกับผู้ขาย

 

กลุ่มคนและที่อยู่อาศัยที่กู้ไม่ผ่านอัตรามากที่สุด คือการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ซึ่งก็คือกลุ่มคนชั้นกลางที่มีรายได้เป็นเงินเดือนประจำนั่นเอง ปัญหาที่ธนาคารไม่ปล่อยกู้ส่วนใหญ่ก็เนื่องจากคนกลุ่มนี้มีภาระหนี้สินอื่นๆ อยู่แล้ว อาทิ ภาระการผ่อนรถยนต์ มอเตอร์ไซค์ ตลอดจนหนี้บัตรเครดิตที่เกิดจากการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค

ปัญหาการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านนี้ ไม่ใช่แค่ปัญหาการไม่เตรียมเงินเก็บเงินออมของบุคคล ไม่ใช่แค่ปัญหาวินัยทางการเงินของบุคคล แต่เป็นปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศ

เพราะมันคือปัญหาเดียวกันกับปัญหาหนี้ครัวเรือน ซึ่งมีสัดส่วนสูงขึ้นเรื่อยๆ เกือบ 90% ของ GDP

เป็นปัญหาที่เกิดจากคนชั้นกลางกินเงินเดือนต้องการมีไลฟ์สไตล์มีบ้าน มีรถยนต์ มอเตอร์ไซค์ เดินห้าง ขณะที่รายได้ที่แท้จริงไม่เพิ่มหรืออาจลดลง ขณะที่ต้องเจอวิกฤตน้ำท่วม วิกฤตโควิด ซึ่งเกิดภาวะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าปกติและขาดรายได้ จึงเกิดการกู้หนี้ยืมสินต่างๆ ตามมา

 

จึงไม่ต้องแปลกใจที่บริษัทอสังหาฯ ใหญ่ๆ ปีนี้ต่างหันมาเน้นเปิดโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นส่วนใหญ่ เพราะบ้านระดับราคานี้ผู้ซื้อส่วนหนึ่งซื้อด้วยเงินสด และที่เหลือถ้าต้องกู้ธนาคารก็ไม่มีปัญหา สามารถกู้ได้สบาย

แต่อย่าลืมว่า บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปนี้มีสัดส่วนเพียง 2.5% ของตลาดที่อยู่อาศัยในแง่จำนวนหน่วย ซึ่งเป็นสัดส่วนนิดเดียว ฉะนั้น ถ้าจะแก้ปัญหาให้ธุรกิจอสังหาฯ ทั้งระบบเติบโตต่อไปได้ รัฐบาลต้องมีนโยบายแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนจริงจังอย่างเป็นระบบ ซึ่งจะเป็นการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของประชาชนและแก้ปัญหาเศรษฐกิจไปในคราวเดียวกัน

แต่จะว่าไปแล้ว รัฐบาลปัจจุบันก็อยู่มานาน 8-9 ปี ไม่เคยนำปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยของประชาชน ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงซึ่งเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างของประเทศขึ้นมานำเสนอและหาทางแก้ไขเลย คิดว่าคงไม่รู้ว่ามีปัญหาเหล่านี้

แต่ก็กลับมีข่าวว่า กลุ่มคนที่มีอำนาจ มีรายได้นอกเหนือเงินเดือนจากภาษี หอบเงินไปซื้อบ้านที่ลอนดอนกันเยอะ เรื่องแบบนี้กลับฉลาดมีปัญญา •