ธุรกิจ-เศรษฐกิจ

อสังหาฯ ในรอบปี 2565 “ใหญ่โต เล็กเฉา”

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 30 ธันวาคม 2565 - 5 มกราคม 2566
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ในรอบปี 2565 ที่กำลังจะผ่านพ้นไป ปีที่เศรษฐกิจค่อยๆ หลุดพ้นจากการแพร่ระบาดไวรัสโควิด-19 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านจัดสรรคอนโดมิเนียม ณ สิ้นปีโดยภาพรวมกล่าวได้ว่าได้ฟื้นตัวกลับมาแล้ว มีการเจริญเติบโต

แต่เป็นการเติบโตที่น่ากังวลใจ เพราะหากดูรายละเอียดแล้วจะพบว่า บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มียอดขายยิ่งมีการเติบโตมาก บริษัทขนาดกลางเติบโตรองลงมา และบริษัทขนาดเล็กๆ จำนวนไม่น้อยเริ่มมีปัญหายอดขายไม่เป็นไปตามเป้า

เฉพาะบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 37 ราย 9 เดือนแรกของปีนี้มียอดขายเพิ่มขึ้น 10% กำไรเพิ่มขึ้น 28%

ถ้าดูรายละเอียดมากกว่านี้ก็จะพบว่า รายใหญ่ ท็อป 10 มีส่วนแบ่งตลาดสูงถึง 3 ใน 4 ของทั้งหมด และแม้แต่บริษัทในกลุ่มที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ด้วยกันท้ายตารางประมาณ 10 บริษัทยังมีงบการเงินติดลบหรือขาดทุน

ดังนั้น อสังหาฯ นอกตลาดบางส่วนในบางพื้นที่บางตลาด จะเริ่มมีสภาพคล่องเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอ เพราะยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า อาจทำให้บางรายต้องใช้เงินกู้นอกระบบที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง

ความแตกต่างนับวันห่างออกไปเรื่อยๆ แค่เรื่องต้นทุนการเงินอย่างเดียวก็ต่างกันอย่างน่าตกใหญ่ รายใหญ่สามารถออกตราสารระดมเงินที่มีต้นทุนไม่เกิน 2% ขณะที่รายกลางรายเล็กที่มีเครดิตมีต้นทุน 6-7% และบางรายอาจหาแหล่งเงินไม่ได้

 

ทางด้านผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ก็มีทิศทางแบบเดียวกันกับบริษัทอสังหาฯ ซึ่งเป็นผู้ผลิต

กล่าวคือ ผู้มีรายได้สูงระดับราคาแพง 10 ล้านบาทขึ้นไป ซื้อบ้านมากขึ้นในอัตราเติบโตสูง

ขณะผู้มีรายได้ปานกลางหรือมีรายได้ประจำเป็นเงินเดือน ก็ยังคงมีความต้องการบ้าน ห้องชุดมากเช่นกัน แต่มีปัญหาการซื้อจากสถาบันการเงินไม่อนุมัติเงินกู้ยังคงสูง 20-30%

ส่วนผู้มีรายได้น้อย ไม่มีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเลย เพราะกำลังซื้อไม่ถึง เนื่องจากราคาที่ดิน ค่าก่อสร้างสูงขึ้นรวดเร็วตามปัจจัยต่างๆ แต่รายได้ของคนกลุ่มนี้เพิ่มขึ้นไม่ทัน

ปัญหากำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่เหลื่อมล้ำกันมากเช่นนี้ เป็นปัญหาระดับโครงสร้าง เพราะ 10 กว่าปีมานี้ ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย ประสบปัญหารายได้ที่แท้จริงที่เพิ่มขึ้น ไม่ทันกับค่าครองชีพต่างๆ ที่สูงขึ้น ส่งผลให้มีการกู้หนี้ยืมสินมากขึ้นเรื่อยๆ จนปัจจุบันนี้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยสูงเกือบ 90% ของรายได้ประชาชาติ (GDP)

กลุ่มคนที่ถูกสถาบันการเงินปฏิเสธปล่อยกู้ซื้อบ้าน คอนโดฯ ก็เนื่องมาจากการมีหนี้สินจำนวนมากอยู่แล้วเป็นส่วนใหญ่นั่นเอง

ที่จริงปัญหาจะเล็กจะใหญ่ไม่ใช่เรื่องน่ากลัว ถ้ารู้ปัญหา และเห็นหนทางแก้ไข

แต่ที่น่ากลัวอยู่ตรงที่ผู้ที่ถืออำนาจกำหนดนโยบาย ไม่รู้ว่าเป็นปัญหา ไม่มีปัญญาจะหาทางแก้ไข อันนี้น่ากลัวที่สุด •