วิเคราะห์ : เรื่องที่รัฐบาลต้องเร่งแก้ หลังช่วยอสังหาฯให้โล่งใจไปเปราะหนึ่ง

ทํางานและผลักดันกันรวดเร็วแทบไม่น่าเชื่อ แบบนี้ก็ต้องปรบมือชมเชยกัน

กรณีมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2562 เรื่องการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมจดจำนองการซื้อบ้าน ห้องชุดใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น วันที่ประกาศออกมาเย็นนั้น ทำเอานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการบ้านจัดสรร คอนโดฯ ตัวชากันทั้งวงการ

เพราะข่าวดีคือรัฐบาลรู้ว่าธุรกิจอสังหาฯ เดือดร้อนหนัก และออกมาตรการมาช่วยเหลือกระตุ้น

แต่ข่าวร้ายคือ ยังไม่รู้ว่าจะบังคับใช้วันไหน คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 1 เดือนหรือปีใหม่ ซึ่งหมายความว่าระหว่างนี้ลูกค้าจะเลื่อนโอนเพื่อรอมาตรการมีผลปฏิบัติ จะทำให้บริษัทอสังหาฯ ไม่มีเงินสดไหลเข้าเพราะไม่มีการโอน บริษัทที่ไม่มีสำรองเงินสดมากพออาจหน้ามืดขาดสภาพคล่องเอาได้

แต่สุดท้ายกรมที่ดินก็มีหนังสือด่วนที่สุด 1 พฤศจิกายน 2562 เกี่ยวกับหลักเกณฑ์และแนวทางปฏิบัติการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมโอนและค่าธรรมเนียมจดจำนองบ้าน คอนโดฯ โครงการใหม่ ตามที่มีการออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%

โดยให้มีผลบังคับใช้ถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 2 พฤศจิกายน 2562 เป็นต้นไป

 

เรื่องนี้ต้องชมเชยกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ที่รู้ว่า ปล่อยให้นานออกไปไม่ได้ ธุรกิจอสังหาฯ จะเดือดร้อนไปทั่ว

คราวหน้า หากรัฐบาลใดออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมฯ นี้อีกกรุณาแนบหลักเกณฑ์และแนวทางปฏิบัติการเรียกเก็บมาพร้อมกันทีเดียวเลยจะดีกว่า เพราะความจริงก็มีการใช้มาตรการนี้และแนวทางปฏิบัตินี้มากันแล้วหลายครั้ง

ผลกระทบจากมาตรการนี้ จะทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบ้าน คอนโดฯ โครงการใหม่ ยินดีพร้อมโอนกรรมสิทธิ์จากบริษัทอสังหาฯ มากขึ้น เพราะได้ส่วนลดหย่อนค่าธรรมเนียมหลักหลายหมื่นจนเกือบแสนบาทซึ่งเป็นเงินจำนวนไม่น้อย

แต่ไม่น่าจะมีผลทำให้คนซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

เพราะการซื้อที่อยู่อาศัย เป็นการซื้อสินค้าส่วนบุคคลที่มีมูลค่าสูงสุดในชีวิต ซึ่งต้องกู้เงินจากธนาคารเป็นหนี้ก้อนใหญ่ ต้องผ่อนชำระนาน 10-30 ปี ทำให้ผู้ซื้อคิดหนักคิดนาน

 

ปัจจัยสำคัญที่หนุนการตัดสินใจนี้คือ ความมั่นคงในอาชีพการงานที่ทำอยู่ ความมั่นใจในอนาคตว่าจะมีรายได้ที่ดีขึ้นกว่าเดิม ซึ่งก็คือความเชื่อมั่นของผู้บริโภค

แต่ทุกวันนี้โลกเศรษฐกิจเต็มไปด้วยข่าวร้าย วงการแรงงาน คนทำงานมีข่าวการเลิกจ้างถี่ขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ทำให้ความเชื่อมั่นผู้บริโภคหรือผู้ซื้อหดหายลดลง

ประการต่อมา แม้ผู้ซื้อจะผ่านด่านความเชื่อมั่นมาได้ มีความต้องการซื้อห้องชุด ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว ด่านที่ผ่านยากที่สุดในเวลานี้อีกด่านหนึ่งคือ ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ หรือกู้ไม่ผ่าน นั่นเอง ดังนั้น ถึงจะมีความต้องการมากขนาดไหน ถ้าแบงก์ไม่ให้กู้ก็ซื้อบ้านไม่ได้

แนวโน้มคนที่ยื่นกู้ไม่ผ่าน น่าจะมากขึ้นไปตามภาวะเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้เสียเอ็นพีแอล และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่มากขึ้น

มาตรการ LTV หรือการควบคุมสัดส่วนเงินดาวน์ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็ยังคงบังคับใช้อย่างจริงจัง ทำให้การซื้อบ้าน คอนโดฯ เพื่อการลงทุนสำหรับคนที่พอมีเงินเหลือเก็บอยู่บ้าง เป็นไปได้ยากขึ้น

และธนาคารแห่งประเทศไทยก็มีแนวคิดและมาตรการของตนเองต่างหาก เป็นคนละส่วนกับกระทรวงการคลัง กระทรวงมหาดไทยที่ออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียม

นักพัฒนาอสังหาฯ และประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ก็ต้องฝ่าฟันกันต่อไป

บทความก่อนหน้านี้ณัฐวุฒิ กรัณยโสภณ / Next step : หมอเลี้ยบ ปฏิวัติตำนาน 30 บาท….อีกครั้ง 
บทความถัดไปดีเอสไอ ค้นบ้าน ‘ชัยวัฒน์’ ไร่ราชพฤกษ์ หาหลักฐานซากมอเตอร์ไซค์ บิลลี่