ช่วงวันหยุดเทศกาลสงกรานต์ที่ผ่านมา หยิบข่าวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจมาทบทวนย้อนหลังไป แม้จะเป็นข่าวที่ผ่านไปแล้ว แต่ก็พบข้อสังเกตใหม่ๆ ที่น่าสนใจ

บมจ.อนันดา ดีเวลล้อปเมนท์ เปิดธุรกิจใหม่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โดยร่วมมือกับพันธมิตรชั้นนำระดับโลก ดิ แอสคอทท์ ลิมิเต็ด หรือ “Ascott” เตรียมเปิดตัว 4 โครงการ มูลค่ากว่าหมื่นล้านบาท เพื่อรองรับตลาดการท่องเที่ยวที่เติบโต และเกิดรายได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์

อนันดาฯ เป็นบริษัทอสังหาฯ คนรุ่นใหม่ไฟแรง เติบโตอย่างรวดเร็วในระยะ 10 ปีหลัง โดยโฟกัสการพัฒนาอสังหาฯ เป็นโครงการคอนโดมิเนียมใกล้สถานีรถไฟฟ้า ซึ่งก็สร้างความเติบโตให้กับอนันดาฯ ได้อย่างน่าอัศจรรย์

ก่อนนี้อนันดาฯ ยังให้ความสำคัญกับธุรกิจเทคโนโลยี Urban Tech อีกด้วย

ก่อนหน้านี้ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ก็เคยประกาศจะขยายไปสู่ธุรกิจโรงพยาบาล ตั้งชื่อไว้แล้วด้วยชื่อ “วิมุตติ” เพื่อขยายไลน์ธุรกิจไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์โดยตรง

การที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ชั้นแนวหน้าของวงการซึ่งล้วนแต่เติบโตมาจากการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ขยับตัวไปทำโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ โรงแรม อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล

ซึ่งเชื่อว่า จากนี้ไปนอกจากรายที่ประกาศอย่างเป็นทางการไปแล้ว ยังมีอีกหลายๆ รายที่กำลังเตรียมตัวดำเนินการในแนวทางเดียวกันนี้

เหตุผลที่แถลงกันอย่างเป็นทางการก็คือ เพื่อสร้างรายได้ที่มาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นรายได้ที่มั่นคง สม่ำเสมอ เป็นการสร้างสมดุลกับรายได้ที่มาจากอสังหาฯ เพื่อขาย ที่บางปีอาจสูงมาก แต่บางปีอาจลดต่ำลงได้ตามภาวะเศรษฐกิจ

ก็เป็นข้อเท็จจริงอย่างหนึ่ง

แต่ยังมีบางเหตุผลที่ยังไม่มีการแถลงอย่างเป็นทางการ คือ

หนึ่ง อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเหล่านี้ ผ่านไป 3 ปีอัตราการเช่ามั่นคง ก็สามารถทำเป็นกองทุนและขายหน่วยลงทุนที่เรียกว่ากอง RIET ได้ วิธีการนี้จะสามารถได้เงินสดและผลตอบแทนต่างๆ กลับมาเร็ว 2-3 เท่าของเงินลงทุนแรก พร้อมประโยชน์จากข้อลดหย่อนต่างๆ ของรัฐ โดยไม่ต้องรอจุดคุ้มทุนอีกร่วม 10 ปี สามารถนำเงินไปลงทุนโครงการใหม่ต่อไปได้เลย

วิธีการระดมเงินผ่านกองทุนแบบนี้ที่ผ่านมาทำกันอยู่ไม่กี่รายโดยกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ของประเทศ แต่เชื่อว่าจากนี้ไปบริษัทอสังหาฯ แถวหน้าทั้งหลาย จะหันมาใช้เป็นวิธีการคืนทุนและขยายโครงการอีกวิธีหนึ่ง

สอง ปัญหาใหญ่ของวงการอสังหาฯ ที่ส่วนใหญ่รู้กันดี แต่ไม่พูดกันอย่างเป็นทางการหรือในที่สาธารณะ คือปัญหากำลังซื้อตกต่ำ

ธุรกิจอสังหาฯ ไทย ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีกำลังการผลิตเหลือเฟือ ตอบสนองได้ทุกความต้องการ ซึ่งทำมาแล้วตั้งแต่ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ที่อยู่อาศัยราคาปานกลาง และล่าสุดโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงไฮเอนด์ ตอบสนองจนจุกคอหอยลูกค้าทุกกลุ่ม ปฏิกิริยาจากตลาดค่อยๆ ช้าลงทีละกลุ่ม ทีละกลุ่ม

ไม่ใช่ว่าไม่มีความต้องการที่อยู่อาศัย

ความต้องการยังมีอีกมากโดยเฉพาะตลาดระดับราคาล่าง ตลาดราคากลาง ยังมีความต้องการอีกมหาศาล สังเกตดูได้จากกรณีมีข่าวสารเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยราคาถูกของภาครัฐ ไม่ว่าจากการเคหะแห่งชาติ หรือธนาคารอาคารสงเคราะห์ ผ่านทางโซเชียลมีเดีย เฟซบุ๊ก เว็บไซต์ จะมีคนสนใจอย่างล้นหลามทุกครั้ง

หรือแม้แต่โครงการคอนโดมิเนียมเอกชนที่มีต้นทุนที่ดินมาต่ำ ทำโครงการขายไม่แพง การคมนาคมพอใช้ได้ ในวันเปิดขายจะมีคนมาเข้าคิวจองยาวเหยียดแต่เช้ามืด ปัญหาอยู่ที่ว่านักพัฒนาอสังหาฯ เอกชนมักไม่สามารถทำโครงการระดับราคานี้ได้ เพราะต้นทุนที่ดินแพง

ดังนั้น ทางออกของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่จำเป็นต้องรักษาระดับรายได้และอัตราการเติบโต จำเป็นต้องขยับขยายไปแสวงหารายได้ทางอื่นนอกจากอสังหาฯ เพื่อขาย ซึ่งก็เป็นอสังหาฯ เพื่อให้เช่านั่นเอง

เชื่อว่าธุรกิจอื่นๆ ในประเทศ ก็คงประสบปัญหากำลังซื้อ ไม่ต่างไปจากธุรกิจอสังหาฯ

รู้สึกแปลกดี ที่อัตราเติบโตเศรษฐกิจประเทศดีขึ้น แต่กำลังซื้อจริงในภาคธุรกิจเอกชนอ่อนกำลังลง

หรือว่าไทยจะพัฒนาทุนนิยมโดยเอาอินเดียเป็นแม่แบบ รวยก็รวยสุดๆ ระดับโลก จนก็จนสุดๆ ระดับโลกเช่นเดียวกัน