ระยะนี้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมีความวิตกเกี่ยวกับราคาที่ดินใน กทม. ปริมณฑลที่ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ เหมือนจะไม่มีจุดสิ้นสุด เพราะยังมีนักพัฒนาอสังหาฯ ใจกล้าซื้อราคาที่ว่าสูงลิ่วนั้นอยู่เสมอ

ย้อนกลับไปไกลๆ หลายสิบปี จะพบว่า ในยุคต้นๆ ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชน รับมือกับราคาที่ดินที่สูงขึ้นด้วยการขยับออกไปซื้อที่ชานเมืองไกลออกไปเรื่อยๆ ถอยจากบางเขนไปยันรังสิต จากรังสิตคลอง 2 ไปจนคลองสิบกว่าๆ ถอยไปยันบางนา-ตราด ก.ม.20-30 ถอยไปเลยบางบัวทอง เลยบางแค

ถอยไปไกลจนผู้อยู่อาศัยแทบจะเดินทางเข้ามาทำงานในเมืองไม่ไหว จนมีวรรณกรรม “ครอบครัวกลางถนน” ก็พอดีกับเริ่มมีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน และมีโครงการคอนโดมิเนียมในเมือง

โครงการคอนโดมิเนียมแรกๆ ก็เริ่มจากขนาดห้องชุด 30 กว่าตารางเมตร ซึ่งเวลานั้นก็รู้สึกกันว่าแคบแล้ว แต่พอรับได้ ต่อมาเมื่อราคาที่ดินขยับแพงขึ้นเรื่อยๆ นักพัฒนาอสังหาฯ รับมือด้วยการลดขนาดห้องชุดลงเรื่อยๆ จนกระทั่งทุกวันนี้ต่ำสุดที่ขนาด 21 ตารางเมตร ซึ่งเป็นขนาดเล็กสุดที่กฎหมายอนุญาตให้ทำได้

ถอยไปไกลสุดแล้ว หดเล็กลงสุดก็แล้ว แล้วจะพัฒนากันอย่างไรต่อไป จึงเป็นคำถามของยุคสมัย

 

เมื่อเร็วๆ นี้ได้มีโอกาสฟังบรรยายของคุณเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการอาวุโสสายงานวิจัย บมจ.หลักทรัพย์ เอเชียพลัส นักวิเคราะห์หลักทรัพย์อสังหาฯ มือรางวัล ซึ่งได้ชี้ประเด็นการเปลี่ยนแปลงอสังหาฯ เชิงโครงสร้างใหญ่น่าสนใจหลายเรื่อง

เรื่องแรก เรื่องส่วนแบ่งตลาด ตลาดอสังหาฯ เป็นตลาดของรายใหญ่ 2 ใน 3 ของตลาด โดยการเข้าไปแย่งส่วนแบ่งตลาดจากบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็ก เห็นได้จากบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีอัตราเติบโตกว่า 10% ต่อปี ขณะที่ตลาดรวมเติบโตประมาณ 3%

ถึงขณะนี้การแย่งส่วนแบ่งดังกล่าวถึงจุดอิ่มตัวไม่สามารถขยายต่อไปได้อีก ทำให้อสังหาฯ รายใหญ่ต้องหันไปสร้างรายได้จากอสังหาฯ ให้เช่า หรือขยายไปสู่ธุรกิจอื่นๆ

เรื่องที่สอง แหล่งทุน ปัจจุบันอสังหาฯ ใช้แหล่งทุนจากการออกตราสารหนี้ 70% ของความต้องการ เปลี่ยนจากสมัยก่อนที่ส่วนใหญ่ใช้แหล่งเงินกู้จากสถาบันการเงิน

เรื่องที่สาม ปัญหาราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่เป็นที่ดินเปล่า บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำลังซื้อ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อรายย่อยกับคนซื้อที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับสูง แม้ว่าระยะหลังบริษัทอสังหาฯ จะปรับวิธีการโดยให้สถาบันการเงินประเมินผู้ซื้อก่อนจอง จะมีผลให้อัตราปฏิเสธปล่อยกู้ลดลง แต่ในความเป็นจริงคนต้องการที่อยู่อาศัยแต่กู้ไม่ได้ยังมีจำนวนมากเหมือนเดิม

บริษัทอสังหาฯ ปรับตัว โดยหลายบริษัทหันไปมุ่งลูกค้าจากต่างประเทศมากขึ้น ด้วยการขยายช่องทางการขายไปยังประเทศที่มีกำลังซื้อ หรือแม้แต่การจอยต์เวนเจอร์ร่วมทุนพัฒนาโครงการกับต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น

ส่วนหนึ่งก็หวังกำลังซื้อจากประเทศของพาร์ตเนอร์

 

นี่เป็นภาพใหญ่ที่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้บางเรื่องดูเหมือนจะเป็นปัญหาใหญ่ แต่ด้วยกลไกตลาดและความสามารถของผู้ประกอบการเอกชน สุดท้ายก็หาทางออกจนได้

ส่วนปัญหาข้อกังวลเฉพาะหน้า คุณเทิดศักดิ์กล่าวเรื่องการเพิ่มขึ้นของสินค้าเหลือขายที่ต่อเนื่องกันมา 3-4 ปี ซึ่งปัจจุบันมี inventory รวมอยู่ที่ 4 แสนล้านบาท แบ่งเป็น backlog ประมาณ 70% และเป็นสินค้าเหลือขาย 27%

ผลที่ตามมาจะเป็นการแข่งขันกันด้านการตลาดการขายมากขึ้นของบริษัทอสังหาฯ แต่ก็จะไม่เกิดแนวโน้มไปสู่วิกฤตการณ์ใดๆ เพราะทุกวันนี้ธุรกิจอสังหาฯ ยังมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำมาก

ไม่ต้องห่วงเรื่องฟองสบู่ ยังห่างไกลอีกมาก

ห่วงเรื่องเลือกตั้งจะดีกว่า 555