คอลัมน์ประจำ

ทิศทางอสังหาฯ หลังสงกรานต์

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 18 - 24 เมษายน 2568
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บ้าน คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ในความรู้สึกของคนวงในตลาดนี้ซึ่งวัดสถานการณ์ตลาดจากจำนวนลูกค้าเยี่ยมชมโครงการ, ยอดจอง และยอดการโอนกรรมสิทธิ์ จะเห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 2565-2566 นั้นดี แต่ปี 2567 ที่ผ่านมาไม่ดี กำลังซื้อตกลงทุกระดับราคา ทำให้คาดหวังว่าปี 2568 นี้ตลาดดีขึ้นเพราะลงต่ำสุดมาแล้ว

แต่สภาพตลาดจริงของปี 2568 ซึ่งผ่านมาแล้ว 1 ไตรมาสไม่เป็นไปอย่างที่คาดหวัง

ความจริงตลาดอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ ตามตัวเลขการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายไตรมาส แนวโน้มอสังหาฯ ลดลงตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 ต่อเนื่องทุกไตรมาสจนถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ที่ผ่านมาแล้ว เพียงแต่ธุรกิจอสังหาฯ ยังมียอดขายสะสม (Backlog) มาก ทำให้ยอดโอนและรายได้ยังสูงทำลายสถิติ

จึงยังรู้สึกว่าตลาดดี

 

ปลายเดือน 20 มีนาคม 2568 ตลาดอสังหาฯ เริ่มมีความหวังขึ้นมาบ้าง

ธนาคารแห่งประเทศไทยแถลงผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (loan to value) ที่กำหนดเพดานการปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยให้การซื้อบ้าน คอนโดฯ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กู้ได้ 100% ตั้งแต่หลังที่ 1 เป็นต้นไป ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคมเป็นต้นไป ถึง 30 มิถุนายน 2569

กระทรวงการคลังก็จะใช้มาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการโอนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบ้าน คอนโดฯ เกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งแต่เดิมต้องควักเงินออมเพื่อชำระเงินดาวน์ก่อน เช่น บ้านหรือห้องชุด 10 ล้านบาท กู้ได้ 90% ก็ต้องชำระดาวน์ 10% เป็นเงินสด 1 ล้านบาท ถ้าเป็นหลังที่สอง หรือสาม ไม่ว่าจะเป็นการซื้อไว้ใช้เองหรือซื้อเพื่อการลงทุนให้เช่า ก็ต้องชำระค่าเงินดาวน์สูงขึ้นไปกว่านี้อีกเป็นขั้นบันได ทำให้ผู้ซื้อไม่ตัดสินใจซื้อทั้งที่มองเห็นความคุ้มค่า แต่ก็ยังไม่อยากนำเงินออมส่วนตัวจ่ายเงินสดชำระค่าดาวน์ออกไป

การผ่อนคลาย LTV น่าจะทำให้เกิดยอดขายที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมากพอสมควร ซึ่งปีนี้ บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทมีปริมาณซัพพลายเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมากด้วยพอดี ปกติบ้านกลุ่มนี้มีสัดส่วนมูลค่าตลาดประมาณ 15%

ส่วนมาตรการลดภาษีค่าธรรมเนียมโอนและจำนอง เมื่อปีที่แล้วก็มีการประกาศใช้ช่วงเวลาหนึ่ง ซึ่งก็ได้ผลลัพธ์ชัดเจน จากตัวเลขสำรวจ REIC พบว่า ทำให้ยอดขายห้องชุดระดับราคา 7 ล้านบาทลงมา มียอดขายเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

 

แต่วันที่ 28 มีนาคม2568 เกิดแผ่นดินไหวรุนแรงจากประเทศเมียนมา แรงสั่นสะเทือนมีผลถึงอาคารสูงบริเวณกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตัวอาคารโยกไหว น้ำจากสระกระฉอก บางจุดของพื้นผนังเกิดรอยร้าว ส่วนโครงสร้างและฐานรากอาคารสูงมั่นคงแข็งแรงรับแรงสั่นสะเทือนได้เป็นอย่างดี

แต่สภาพผู้คนที่แห่วิ่งออกจากตึกอย่างโกลาหล ภาพคลิปตึกสูงโยกไหว และร่องรอยแตกร้าวที่เกิดขึ้นย่อมมีผลทางจิตวิทยากับการอยู่อาศัยในคอนโดฯ การซื้อห้องชุด ระยะหนึ่ง

มีการคาดการณ์ว่า น่าจะเป็นผลบวกให้คนเปลี่ยนใจหันมาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ บ้าน ทาวน์โฮมแทนห้องชุดในอาคารสูง ซึ่งต้องติดตามผลที่เกิดขึ้นจริงในตลาดต่อไป

 

และล่าสุดวันที่ 2 เมษายน 2568 เวลาสหรัฐอเมริกา หรือเช้าวันที่ 3 เมษายนที่ประเทศไทย โดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกา ประกาศตั้งกำแพงภาษีนำเข้าสินค้าจากประเทศต่างๆ ทั่วโลก ซึ่งประเทศไทยเราโดนด้วยอัตรา 36%

นับเป็นภาวะสงครามทางการค้าโลกอย่างแท้จริง เป็นสถานการณ์ที่เกินความคาดหมายของนักวิเคราะห์ทั้งหลายคาดไว้

ระหว่างนี้เหตุการณ์ยังฝุ่นตลบ มีการขึ้นภาษีตอบโต้ มีการเจรจาต่อรอง และมีการ “หมอบไพ่” ยอมศิโรราบ ปนๆ กันไป

หันมาพิจารณาโครงสร้างเศรษฐกิจประเทศไทย มีรายได้ “ประชาชาติ” หรือ GDP จากการส่งออกประมาณ 65% ซึ่งถือเป็นประเทศที่อาศัยรายได้จากการส่งออกที่สูงประเทศหนึ่ง ไทยส่งออกไปสหรัฐอเมริกา 20% ของการส่งออกทั้งหมด ซึ่งมีผลต่อ GDP ประมาณ 10%

ส่วนผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ นั้น มีแน่ๆ เพราะธุรกิจอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ นั้น ยอดขายหรือรายได้มีความสัมพันธ์อย่างแนบแน่นกับ GDP ประเทศ ประเทศมีรายได้ คนจะมีรายได้มากขึ้น การซื้อบ้าน คอนโดฯ ก็มากขึ้นอย่างเป็นสัดส่วนกันแนบแน่น

 

หนทางแก้ไข ปัญหาระดับประเทศจัดการด้วยอำนาจทางการเมือง ซึ่งปัจจุบันกลุ่มการเมืองในอำนาจจดจ่ออยู่กับการได้มาซึ่งอำนาจ การรักษาอำนาจเป็นหลัก ไม่มีเอกภาพ ไม่มีเวลาพอสำหรับการต่อสู้กับปัญหาใหญ่มหึมา

ภาคประชาชนก็หลากหลายไปด้วยความรักความเกลียด การเชียร์และแช่ง ยังไม่เห็นจุดร่วมกันที่เป็นผลประโยชน์ของประเทศชาติไทย ยังไม่สามารถมีฉันทามติที่เห็นพ้องต้องกันในเรื่องใดๆ

หลังสงกรานต์ ติดตามสถานการณ์ หาข้อมูลข้อเท็จจริง และดำเนินการ ทำงานบนสมมุติฐานการพึ่งตนเองเป็นหลัก •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.