คอลัมน์ประจำ

แผ่นดินไหวจัดเรตติ้งอสังหาฯ

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 11 - 17 เมษายน 2568
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

แผ่นดินไหวครั้งใหญ่ระดับ 8.2 จากพม่าเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา เสมือนเป็นการทดสอบและการจัดเรตติ้งอสังหาริมทรัพย์ด้านความมั่นคงแข็งแรงความปลอดภัยไปโดยปริยาย ตั้งแต่งานออกแบบ, รับเหมาก่อสร้าง, วัสดุก่อสร้าง, เฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง ไปจนถึงบริการหลังการขาย

แต่ไหนแต่ไรมา การจัดอันดับเรตติ้งอสังหาฯ มักจะมีกันอยู่แค่ 2 เรื่อง

1. การจัดอันดับเรตติ้งทางการเงิน ซึ่งทำโดยผู้เชี่ยวชาญ, หน่วยงานที่รับผิดชอบ โดยใช้ข้อมูลตัวเลขทางการเงินของบริษัทอสังหาฯ มาวิเคราะห์

2. การจัดอันดับทางการตลาดหรือแบรนด์ โดยใช้วิธีออกแบบสอบถามทั้งออฟไลน์และออนไลน์จำนวนหนึ่งเพื่อนำมาวิเคราะห์ และจัดอันดับ

แต่การจัดอันดับความมั่นคงแข็งแรงและปลอดภัยของอสังหาฯ ที่เป็นอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ล่าสุดนี้ เป็นข้อมูลคลิปวิดีโอ ภาพและข้อความจากโทรศัพท์มือถือของคนนับแสนนับล้าน จากแทบทุกจุดของเหตุการณ์แรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหวที่โพสต์ขึ้นบนแพลตฟอร์มโซเชียลต่างๆ

เป็นข้อมูลมหาศาลที่ถือเป็น “บิ๊กดาต้า” ที่แท้จริง

ผลที่ออกมาก็คือ

 

1.ผู้รับเหมาก่อสร้าง ถูกกล่าวถึงมากตั้งแต่วันเกิดเหตุแผ่นดินไหวจากภาพอาคารที่อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างที่สั่นไหวจากแรงสั่นสะเทือน

บริษัทรับเหมาก่อสร้าง “ฤทธา” ถูกยกย่องให้เป็นอันดับ 1 ถัดมาเป็นชื่อ “โอบายาชิ”

วันต่อมามีชื่อของผู้รับเหมารายอื่นๆ ที่ถูกหยิบยกขึ้นมาอีกหลายราย

โดยข้อเท็จจริงแล้วจะพบว่ามีบริษัทรับเหมาก่อสร้างคุณภาพอีกนับสิบบริษัทที่มีผลงานคุณภาพ

ในยุคคอนโดมิเนียมสูงระฟ้าเบ่งบานทั่วกรุงเทพฯ ซึ่งบริษัทรับเหมาเหล่านี้จะติดป้ายชื่อตัวโตๆ ที่ไซต์งานก่อสร้างให้เห็นชัดเจน

จากนี้ไปคาดว่า ผู้ซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม หรือผู้เช่าอาคารสำนักงาน จะถามพนักงานขายว่า บริษัทรับเหมาก่อสร้างอาคารเป็นใคร

 

2.บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์-เจ้าของโครงการ ผลลัพธ์ด้านความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างและฐานรากอาคาร ถือว่าสอบผ่านทั้งอุตสาหกรรมกันเลยทีเดียว, อาคารสูงที่สร้างเมื่อมีกฎกระทรวงต้านทานแรงสั่นสะเทือนแผ่นดินไหวผ่านหมด หรือแม้แต่อาคารสูงยุคก่อนหน้านั้นก็สามารถผ่านแรงสั่นสะเทือนระดับนี้ได้

ปัญหาที่เกิดขึ้น ได้แก่ ฝ้าเพดานร่วง, ผนังเกิดรอยร้าว, ท่อน้ำเสียหาย ฯลฯ

“การบริหารจัดการในภาวะวิกฤต” มีเรื่องควรชื่นชม คือ ความรวดเร็วของซีอีโอ ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่ออกสำรวจความเสียหายของอาคารสูงต่างๆ ทันทีหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหววันถัดมาพร้อมทีมงานวิศวกร และไม่กี่วันหลังจากนั้นแทบจะสำรวจกันครบถ้วนทุกโครงการ

ในชั้นนี้ของผลกระทบพบว่า แบรนด์ชั้นนำท็อป 3 ท็อป 5 มีเสียงชื่นชม ในท็อป 10 จะได้ยินเสียงบ่นอยู่บ้าง 1-2 เจ้า ในประเด็นความเร็วที่ไม่ทันใจของลูกค้า

“บริการหลังการขาย” ขั้นต่อไปที่ต้องติดตามคือ การซ่อมแซม ส่วนที่เสียหายของอาคารและห้องพักอาศัย ดูว่าบริษัทอสังหาฯ รายใดจะเร็วจะช้า หรือมีวิธีทำให้กระบวนการบริการรวดเร็วอย่างไร จะเคลมประกันก่อนค่อยซ่อม หรือจะซ่อมไปก่อนค่อยเคลมประกัน

“แบรนด์” เชื่อว่าบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่-กลางและเล็กทั้งหลาย คงมุ่งมั่นดำเนินการเต็มที่ เพราะครั้งนี้คือการสร้างความรักความเชื่อถือของ “แบรนด์” ด้วยการ “กระทำ” อย่างแท้จริง มิใช่การพูดการโฆษณาประชาสัมพันธ์

ซึ่งสถานการณ์วิกฤตเช่นนี้จะถูกจดจำอย่างไม่มีวันลืมเลือน มีผลต่อแบรนด์ของบริษัทไปอีกยาวนาน

 

3.กฎหมายและระบบประกันภัย

ประเทศไทยมีกฎหมายควบคุมการก่อสร้างให้สามารถต้านแรงสั่นสะเทือนแผ่นดินไหวครั้งแรกปี 2540 โดยออกเป็นกฎกระทรวงมหาดไทย อาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522 พื้นที่บังคับใช้ครั้งแรกเฉพาะจังหวัดที่อยู่ใกล้รอยเลื่อนภาคเหนือและภาคตะวันตก

ปี 2550 เพิ่มพื้นที่บังคับใช้กรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑล และปี 2564 แบ่งเป็น 3 บริเวณควบคุม “บริเวณรอยเลื่อน” “บริเวณดินอ่อน” และ “บริเวณเฝ้าระวัง” เพิ่มจำนวนจังหวัดบริเวณควบคุมอีกหลายจังหวัด

นับเป็นผลงานการออกกฎหมายป้องกันภัยแผ่นดินไหวได้ทันเวลาก่อนยุคอาคารสูง “บูม” หลังปี 2550

ระบบการประกันภัย โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดระหว่างปี 2550-2568 ในเขตกรุงเทพฯ 5,994 โครงการ มีวงเงินประกันคุ้มครองความเสียหายกว่า 3.8 ล้านล้านบาท และยังมีวงเงินประกันห้องชุดของเจ้าของห้องที่กู้เงินจากธนาคารเป็นส่วนบุคคลอีก

ความเสียหายที่เกิดจากแผ่นดินไหวของคอนโดมิเนียมในครั้งนี้ ไม่ปรากฏความเสียหายร้ายแรง และวงเงินมีเป็นจำนวนมาก จึงไม่เป็นปัญหางบการซ่อมแซม

ประเทศไทยน่าจะเป็นกรณีศึกษาได้ว่ารับมือกับเหตุการณ์แผ่นดินไหวได้ดีเยี่ยม ถ้าไม่มีกรณี “ตึก สตง.” ถล่ม มีผู้คนเสียชีวิต •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.