คอลัมน์ประจำ

อสังหาฯ ลงเนินลาด

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 4 - 10 เมษายน 2568
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

เมื่อเร็วๆ นี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดสัมมนาเพื่อรายงานผลการสำรวจโครงการบ้านจัดสรรและโครงการคอนโดมิเนียมภาคสนามในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และภาคตะวันออก (EEC) รายไตรมาส ล่าสุดไตรมาสที่ 4 ปี 2567

ผลการสำรวจพบว่า อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมยังอยู่ในทิศทางที่เป็นทางลาดที่ไหลลงอย่างต่อเนื่องแทบทุกดัชนีชี้วัด มีบางพื้นที่ที่มีสัญญาณบวกบ้าง แต่ก็เป็นเพียงพื้นที่เล็กๆ ของตลาดใหญ่ทั่วประเทศ

ผลสำรวจพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล (กทม., นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร และนครปฐม) ล่าสุดไตรมาส 4 ปี 2567 นำไปเปรียบเทียบรายไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 จนถึงไตรมาส 4 ปี 2567

พบว่า

 

– new sale ยอดขายใหม่ ยอดขายใหม่ลดลงจาก Q1/2565 ถึง Q4/2567 ทั้ง 12 ไตรมาสต่อเนื่อง โดยราคาขายใหม่บ้านจัดสรรมีระดับราคาสูงขึ้น ส่วนอาคารชุดแนวโน้มยอดขายใหม่ลดลงเช่นกันแต่ลดลงต่ำกว่าบ้านจัดสรร เนื่องจากมีกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามาซื้อห้องชุด ส่วนระดับราคาที่ขายได้ทรงๆ ไม่เปลี่ยนระดับราคามากนัก

– new supply ยอดเปิดขายใหม่ ก็มีทิศทางเดียวกันมีการเปิดขายลดลง Q1/2565 ถึง Q4/2567 ทั้ง 12 ไตรมาสต่อเนื่อง โดยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่มีระดับราคาสูงขึ้น บริษัทอสังหาฯ หันมาเปิดโครงการบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทมากขึ้นเพราะเป็นตลาดที่ยังมีกำลังซื้อ ขณะที่บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือไม่เกิน 5 ล้านบาทถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อสัดส่วนสูงมาก

ส่วนอาคารชุดบริษัทอสังหาฯ หลายรายหันเป็นเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใกล้มหาวิทยาลัยที่ยังมีกำลังซื้อผู้ปกครองและนักลงทุน และบางบริษัทไปเปิดโครงการคอนโดฯ ราคาถูกย่านนิคมอุตสาหกรรม ทำให้ระดับราคาเปิดขายใหม่เฉลี่ยต่ำลง

– new remaining supply ยอดเหลือขายสะสมทั้งหมด พบว่ายอดเหลือขายสะสมรวมกรุงเทพฯ ปริมณฑลยังอยู่ในแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง หมายถึง แม้ยอดเปิดตัวขายใหม่ หรือ new supply จะปรับตัวลดลงแล้ว แต่ก็ยอดขายใหม่หรือ new sale ยังลดลงในจำนวนมากกว่า ทำให้มียอดเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และมีระดับราคาสูงขึ้น

แต่มีบางพื้นที่เป็นบริเวณยกเว้นมี new remaining supply ยอดเหลือขายสะสมลดลง หรือเป็นพื้นที่ยังขายได้ดี ได้แก่ บางพลี บางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ หรือย่านรอบสนามบินสุวรรณภูมิและถนนบางนา-ตราดช่วงตัดกับถนนวงแหวนตะวันออก กับบริเวณพุทธมณฑล ศาลายา จังหวัดนครปฐม

ดังนั้น จึงส่งผลให้ apsorption rate หรืออัตราดูดซับรวม (หรืออัตรายูนิตขายได้ต่อยูนิตทั้งหมด) ทั้งที่เป็นอัตราเปอร์เซ็นต์ หรือจำนวนเดือนที่สามารถขายหมด ของกรุงเทพฯ ปริมณฑลช่วง 3 ปีหลังโควิดมีแนวโน้มลดลง ซึ่งเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ Q3 ปี 2565 ถึง Q4 ปี 2567

 

ผลสำรวจพื้นที่ EEC (ชลบุรี, ระยอง, ฉะเชิงเทรา) พบว่า ทิศทางโดยภาพรวมทั้ง new sale การขายใหม่ลดลง, new supply การเปิดตัวใหม่ลดลงคล้ายกับพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล แต่ EEC มีข้อแตกต่างที่ new remaining supply หรือยอดเหลือขายสะสมลดลงด้วย (ขณะที่ กทม. ปริมณฑลเพิ่มขึ้น) แสดงถึงจำนวนเปิดขายใหม่ new supply ลดลง มากกว่า new sale

นอกจากนี้ จังหวัดชลบุรียังมีแหล่งท่องเที่ยวสำคัญพัทยา, บางแสน ทำให้มียอดขายใหม่จากคอนโดฯ เพื่อการพักผ่อนท่องเที่ยวในระดับราคาที่สูงขึ้น, ชลบุรียังได้ยอดขายจากชาวต่างชาติจำนวนมากรองจากกรุงเทพฯ ซึ่งมีทั้งชาวต่างชาติที่ซื้อเพื่อการท่องเที่ยวและที่พักอาศัยของผู้บริการอุตสาหกรรมที่เข้ามาใหม่

อย่างไรก็ดี โดยภาพรวมแล้วแนวโน้มอสังหาฯ เวลานี้ยังคงเป็นหนทางที่ลาดลงยาว ที่ยังเห็นจุดสิ้นสุดไม่ชัดนัก

 

ปัญหาที่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาฯ เป็นเรื่องเดียวกับปัญหาที่เกิดขึ้นกับประเทศ

หากนำเอาข้อมูลยาวๆ หลายทศวรรษมาย้อนดูก็จะรู้ว่า การเติบโตรุ่งเรืองและซบเซาของธุรกิจอสังหาฯ ขึ้นกับอัตราเติบโตรายได้ประชาชาติ (GDP) เป็นสำคัญ, มีผลมากกว่าอัตราดอกเบี้ย, มากกว่าต้นทุนก่อสร้าง

ปัญหาเศรษฐกิจประเทศช่วงนี้ เป็นผลจากอัตราเติบโตที่แท้จริง GDP เฉลี่ยกว่า 10 ปีนี้มานี้โตแค่ 1.9%, อุตสาหกรรมการผลิตล้าสมัย, ไม่มีการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ของประเทศ, งบประมาณประจำปีส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายประจำไม่มีงบลงทุน, หนี้ครัวเรือนสูง คนจึงไม่มีเงินซื้อบ้าน หรือต้องการซื้อแต่ธนาคารไม่ให้กู้

ปัญหาใหญ่ระดับนี้ต้องการการตัดสินใจทางการเมือง, ต้องการฉันทามติของผู้คน แต่เท่าที่หันมองรอบๆ ทั้งกลไกและองค์ประกอบทางการเมือง หรือทัศนคติของผู้คนในเรื่องต่างๆ คงต้องรอบ่มให้หนักกว่านี้อีกหรือเปล่า? •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.