คอลัมน์ประจำ

ปีทองของธุรกิจบ้านมือสอง

ปริญญา ตรีน้อยใส
ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 28 มีนาคม - 3 เมษายน 2568
คอลัมน์มองบ้านมองเมือง
ผู้เขียนปริญญา ตรีน้อยใส
เผยแพร่

ท่ามกลางกระแสข่าว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะวิกฤต เมื่อตลาดหดตัว สต๊อกเหลือล้น สถาบันการเงินเข้มงวดทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ส่งผลให้สมาคมที่เกี่ยวข้องออกมาเรียกร้องให้รัฐบาลช่วยเหลือ (แบบเดิมๆ) ไม่ว่าจะเป็นเรื่องลดค่าโอน ลดภาษีที่ดินและก่อสร้าง และให้สถาบันการเงินผ่อนผันสินเชื่อ

สอดคล้องกับที่ศูนย์วิจัยที่อยู่อาศัยหลายแห่ง นำเสนอบทสรุปในรอบปีที่ผ่านมาว่า ผลประกอบการของแต่ละบริษัทลดลงอย่างมาก และมีบ้านเหลือขายมหาศาล แต่ทว่า ตัวเลขการโอนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านมือสอง ที่เพิ่มมากขึ้นในหลายปีที่ผ่านมา จนถึงปีที่แล้ว กลับมีจำนวนมากกว่าการโอนบ้านใหม่

ซึ่งเรื่องนี้ตรงกับที่เพิ่งได้ยินได้ฟังจากการสัมมนา Next Real Forum : Bangkok เมื่อเร็วๆ นี้ พชร ธนวงศ์เกษม หนึ่งในผู้ที่เคยเข้ารับการอบรม แต่คราวนี้เป็นวิทยากร มาให้ความรู้ที่น่าสนใจและเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง

 

ในปีที่ผ่านมา บริษัท บางกอกแอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ศูนย์รวมบ้านมือสอง ซื้อขายบ้านมือสองได้มากกว่าสองร้อยหลัง ในพื้นที่นนทบุรี และตอนเหนือของกรุงเทพฯ มูลค่ามากกว่าพันล้านบาท

วิทยากรเล่าว่า อาศัยประสบการณ์ ตั้งแต่การเสาะหาบ้านเก่าจากผู้ที่นำมาฝากขาย จากแหล่งข้อมูล จากสถาบันการเงิน และจากการสำรวจพื้นที่จริง นำเข้าสู่ขบวนการปรับปรุง ซ่อมแซม ต่อเติม หรือทำใหม่ ขึ้นอยู่กับสภาพเดิม มีการจัดผังพื้นห้องต่างๆ ปรับเปลี่ยนซ่อมพื้น เพดาน ประตูหน้าต่าง รูปด้านภายนอก รวมทั้งที่จอดรถ ที่สำคัญติดตั้งงานระบบไฟฟ้า ประปา น้ำเสียและของเสียใหม่ ด้วยสภาพเดิมมักจะชำรุดเสียหาย

ทั้งนี้ อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ตกลงไว้กับเจ้าของบ้านเดิม คือเงินมัดจำ และช่วงเวลารีโนเวตและความต้องการของเจ้าของใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะสามารถเปลี่ยนมือได้ภายในหกเดือน เลยทำให้ไม่ต้องการเงินทุนหมุนเวียนมากนัก

วิทยากรยังยอมรับว่า ปัญหาของธุรกิจบ้านมือสอง อยู่ที่การบริหารจัดการก่อสร้าง เนื่องจากสถานที่ก่อสร้างนั้นกระจายหลายแห่ง รวมทั้งปัญหาการขาดแคลนช่างฝีมือ โดยเฉพาะงานระบบสุขาภิบาล

สำหรับราคาบ้านมือสอง ที่ผู้ซื้อต้องการ จะอยู่ระหว่างห้าถึงสิบล้านบาท ถ้าราคาสูงกว่านั้น ผู้ซื้อต้องการบ้านใหม่มากกว่า ส่วนบ้านราคาต่ำกว่านั้น จะยากในการดำเนินการ

บทเรียนจากนักเรียนคราวนี้ ทำให้เข้าใจธุรกิจบ้านมือสองมากขึ้น ที่ดูเหมือนเป็นเรื่องใหม่ในบ้านเรา ทั้งๆ ที่เป็นเรื่องธรรมดาในต่างประเทศ

เป็นเพราะว่าเดิมที บ้านเรือนไทย สร้างด้วยไม้ ซึ่งเป็นวัสดุไม่คงทนถาวร ใช้วิธีรื้อถอนหรือรื้อทิ้งง่ายกว่าซ่อมแซม ส่วนอาคารบ้านเขา แต่ไหนแต่ไรมา ล้วนสร้างด้วยอิฐด้วยหิน โครงสร้างและตัวอาคารจึงคงทนถาวร

ทุกวันนี้ บ้านเราก่อสร้างบ้านด้วยวัสดุถาวร คือ คอนกรีตเสริมเหล็กกันแล้ว การรีโนเวต รูปแบบ พื้นที่ใช้สอย การซ่อมแซมติดตั้งงานระบบ จึงเป็นเรื่องเหมาะสม และทำให้ธุรกิจบ้านมือสองเป็นเรื่องธรรมดา

หากเปรียบเทียบบ้านมือสองที่ปรับปรุงใหม่แล้ว กับบ้านใหม่ในโครงการทั่วไป ประเด็นน่าจะอยู่ที่บ้านมือสองนั้น ผู้ซื้อจะรับรู้ถึงสภาพจริงของทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และเพื่อนบ้าน รวมทั้งการเดินทางและสภาพจราจร เมื่อเทียบกับโครงการบ้านใหม่ ซึ่งมักจะอยู่ในพื้นที่เปิดใหม่ โดยไม่รู้ว่าอนาคตจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร รวมทั้งสภาพภายในโครงการ และเพื่อนบ้านจะเป็นอย่างไร

นอกจากนี้ การปรับปรุงบ้านมือสอง ผู้ซื้อยังเลือกรูปแบบ และกำหนดพื้นที่ได้ตามความพอใจมากกว่าบ้านมือใหม่ ที่จะมีรูปแบบ พื้นที่เหมือนกัน

ความนิยมบ้านมือสองที่เกิดขึ้นในตอนนี้ คงจะนำไปสู่ตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง อาคารพาณิชย์ สำนักงาน และโรงงานมือสอง ที่คึกคักตามมาแน่นอน •

 

มองบ้านมองเมือง | ปริญญา ตรีน้อยใส