จดหมาย | ประจำวันที่ 21-27 มีนาคม 2568 

• โครงสร้าง “ทรุด” (1)

จากเหตุการณ์ถล่มของโครงสร้างระหว่างก่อสร้าง บนถนนพระราม 2 หลายครั้ง

เหตุการณ์ล่าสุด มีการถล่มของคานขวางระหว่างก่อสร้างเมื่อวันที่ 15 มีนาคมที่ผ่านมา มีผู้เสียชีวิตและบาดเจ็บหลายราย

เหตุการณ์ดังกล่าวสร้างความเสียหายเป็นอย่างมาก

เพราะเป็นการสูญเสียทั้งชีวิตและทรัพย์สิน

รวมถึงภาพลักษณ์ของประเทศ

ในการนี้สมาคมวิศวกรโครงสร้างแห่งประเทศไทย ขอเสนอแนะ 7 มาตรการที่จำเป็น

เพื่อแก้ไขต้นตอของปัญหาดังกล่าว ดังนี้

1) รัฐควรทบทวนมาตรฐานการทำงานของโครงการก่อสร้างอื่นทุกโครงการในปัจจุบัน

ได้แก่ ขั้นตอนการปฏิบัติ ความแข็งแรงของวัสดุ อุปกรณ์

ตลอดจนผู้ทำงานต้องผ่านการอบรมทั้งในด้านความปลอดภัยและในด้านการปฏิบัติทางวิศวกรรม

อีกทั้งต้องเพิ่มความถี่และความเข้มข้นในการตรวจสอบการทำงานด้วย

ซึ่งมาตรการดังกล่าวสามารถดำเนินการได้ทันที

2) รัฐควรออกกฎหมาย “การก่อสร้างควบคุม” หรือ “Controlled Construction”

เพื่อควบคุมการก่อสร้างบางประเภทที่มีความซับซ้อน

เช่น การก่อสร้างที่ใช้ระบบโครงเหล็กเลื่อน

โดยกำหนดให้บุคลากรทุกระดับ ตั้งแต่วิศวกร หัวหน้าคนงาน ตลอดจนคนงานที่ขึ้นไปปฏิบัติงาน

จะต้องผ่านการอบรมทดสอบและได้รับใบอนุญาต/ใบรับรองจึงจะขึ้นไปปฏิบัติงานได้

3) รัฐควรกำกับการจ้างรับเหมาช่วง

เนื่องจากการรับเหมาช่วงเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างหนึ่ง

ผู้รับเหมารายใหญ่ที่แม้จะได้ขึ้นทะเบียนจากกรมบัญชีกลางก็ตาม

แต่เมื่อไปจ้างช่วงแล้วจะทำให้สูญเสียการควบคุมในทางวิศวกรรม เพราะผู้รับเหมารายใหญ่ก็จะเลือกผู้รับเหมาช่วงราคาถูก ที่ไม่มีความรู้

ดังนั้น รัฐควรจัดให้มีระบบการขึ้นทะเบียนผู้รับเหมาช่วง

เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ที่ไม่มีความรู้หรือไม่ได้ขึ้นทะเบียนมารับงานได้

4) รัฐควรออกกฎหมายให้ครอบคลุมการทำงานของเครื่องจักรโครงเหล็กต่างๆ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงเหล็กเลื่อนที่มีการเคลื่อนตัวจากจุดหนึ่งไปจุดอื่นเพื่อทำงานต่อไป

ควรให้ความสำคัญอย่างมาก

และควรกำหนดมาตรการการใช้งานเครื่องจักรโครงเหล็กเลื่อนเพื่อความปลอดภัยของประชาชนและผู้ที่เกี่ยวข้อง

5) รัฐควรกำหนดงบประมาณค่าใช้จ่ายในการจัดซื้อจัดจ้างโครงการก่อสร้างที่มีความซับซ้อน

โดยแยกหมวดปริมาณงานด้านความปลอดภัยเพื่อรองรับค่าใช้จ่ายในการคำนวณแบบระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง

เนื่องจากโครงการก่อสร้างที่มีความซับซ้อน

ควรทำรูปแบบ แผนผัง รายการการคำนวณ ตลอดจนรายละเอียดในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้างทุกขั้นตอนจนกว่าจะแล้วเสร็จ

โดยไม่ควรผลักภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้กับผู้รับเหมา

6) รัฐควรกำหนดให้มีคนกลางเข้าร่วมตรวจสอบการก่อสร้างให้เป็นไปตามมาตรฐานทางวิศวกรรม

เช่น กำหนดให้องค์กรวิชาชีพร่วมกับหน่วยงานของรัฐสุ่มตรวจการทำงานว่ามีวิศวกรในการปฏิบัติงาน เครื่องจักรว่าเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัยหรือไม่ พร้อมทั้งกำหนดให้สถานที่ก่อสร้างต้องมีการติดตั้งกล้องวงจรปิดเพื่อบันทึกกิจกรรมการก่อสร้างไว้เป็นหลักฐานด้วย

7) รัฐควรกำหนดมาตรการบทลงโทษผู้รับเหมาที่กระทำผิดอย่างจริงจัง

ศ.ดร.อมร พิมานมาศ

นายกสมาคมวิศวกรโครงสร้างแห่งประเทศไทย

หวังว่าข้อเสนอนี้

จะไม่หายไปกับ “สายลม”

หายไปแล้ว ทำให้คนไทย สังคมไทย

เผชิญโศกนาฏกรรม

ซ้ำซากกันอีกต่อไป

ซึ่งดูแนวโน้มแล้ว คงเป็นเช่นนั้นสูง

เพราะโครงสร้าง ตั้งแต่การก่อสร้างริมถนน

เรื่อยไปถึงสิ่งที่เป็นนามธรรม

อย่างโครงสร้างทางสังคมของเรา

เสื่อมทรุดไป ทุกโครงสร้าง!?!?

• โครงสร้าง “ทรุด” (2)

สังคมกำลังอยากทราบ

ราคาตึกที่สำนักงานประกันสังคมซื้อ ควรมีราคาเท่าไหร่กันแน่

มีวิธีประเมินอย่างไร จึงจะทราบราคาที่แท้จริง

จึงขอเสนอวิธีการประเมินดังนี้

วิธีแรก คือการประเมินโดยวิธีการเปรียบเทียบตลาด

โดยพึงมีข้อมูลขนาดพื้นที่ให้เช่าสุทธิทั้งหมด (ซึ่งหมายถึงพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมดลบด้วยพื้นที่ส่วนกลาง บันได โถงโล่ง หรือพื้นที่สาธารณะอื่น)

อาจกล่าวได้ว่าพื้นที่ให้เช่าสุทธิจะเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด

แล้วนำมาคูณด้วยราคาขายที่สมควรของอาคารนี้

โดยราคาขายดังกล่าววิเคราะห์จากข้อมูลตลาดในพื้นที่ใกล้เคียงย่านรัชดาภิเษกและถนนพระราม 9

ทั้งนี้ ราคาขายที่สมควรอาจมากน้อยกว่าราคาตลาดในพื้นที่ โดยพิจารณาตามสภาพของอาคารของสำนักงานดังกล่าว

ตัวอย่างเช่น หากพื้นที่สุทธิที่สามารถขายได้เป็น 70,000 ตารางเมตร

และราคาต่อตารางเมตรที่สมควรขายได้อยู่ที่ 100,000 บาท มูลค่าของอาคารนี้ก็จะเป็นเงิน 7,000 ล้านบาท

แต่หากตัวเลขข้างต้นในความเป็นจริงสูงหรือต่ำกว่านี้ ราคาก็อาจแตกต่างออกไป

วิธีที่สอง คือการแปลงรายได้เป็นมูลค่า โดย

1. ผู้ประเมินพึงทราบถึงขนาดพื้นที่สุทธิที่สามารถขายหรือเช่าได้ข้างต้น

2. คูณด้วยค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนโดยเฉลี่ย (ค่าเช่าจริงในแต่ละหน่วยอาจมีความแตกต่างกันตามชั้น ขนาดและปัจจัยอื่นๆ) แล้วคูณด้วย 12 เดือนเป็นค่าเช่าต่อปี

3. หักอัตราว่างจากตลาดในพื้นที่ เช่น 20% ค่าใช้จ่ายในการบริหารอาคารเช่น 30% ก็จะได้รายได้สุทธิ

4. นำรายได้สุทธิไปหารเลือกผลตอบแทน ที่กำหนดโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (www.taeaf.org) ที่ประมาณ 7% ก็จะได้มูลค่าที่สมควรเบื้องต้นของอาคารดังกล่าว

ตัวอย่างเช่น

1. สมมุติอาคารมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวมขนาด 70,000 ตารางเมตร

2. เมื่อคุณด้วยค่าเช่าตลาดสมมุติที่ 1,000 บาทต่อเดือน เมื่อคิดเป็นเวลาหนึ่งปีก็จะเป็นเงิน 840 ล้านบาทต่อปี

3. เมื่อหักอัตราว่าง 20% และค่าใช้จ่าย 30% ก็จะเป็นรายได้สุทธิที่ 470.4 ล้านบาท

4. เมื่อนำรายได้สุทธิมาหาด้วยอัตราผลตอบแทน 7% ก็จะเป็นเงิน 6,720 ล้านบาท เป็นต้น

5. ประเด็นสำคัญอยู่ที่ว่าตัวเลขที่สมมุติข้างต้นสอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่และพึงวิเคราะห์ในรายละเอียดแบบวิธีคิดลดกระแสเงินสดหรือ discounted cash flow (DCF)

กระทรวงแรงงาน และสำนักงานประกันสังคม ควรว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน ก.ล.ต. อย่างน้อย 3 บริษัทเพื่อพิจารณาเปรียบเทียบในรายละเอียดต่อไป

เพราะค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างคงไม่เกิน 0.005% ของราคาตลาดที่ประเมินได้

และในทุกกรณีที่ทางราชการจะซื้อทรัพย์สินใด ควรให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้องเสียก่อนและเปิดเผยผลการประเมินต่อสาธารณะ

เพื่อความโปร่งใสในโอกาสต่อไป

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

(www.area.co.th)

ประกันสังคม

เป็นโครงสร้าง “สังคม” ที่สำคัญยิ่ง

เป็นโครงสร้างไม่สมควร “ทรุด”

ด้วยเหตุผลประการใดๆ ทั้งปวง

รัฐบาล กระทรวงแรงงาน

และสำนักงานประกันสังคม

รับประกันได้ไหม

แต่ดูจากกรณีการซื้อตึกกว่า 7 พันล้านแล้ว

ยากสส์… •