ทุกวันนี้ นักผังเมือง ยังเชื่อตามทฤษฎีฝรั่ง แบ่งแยกการใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นสีเฉพาะประเภทต่างๆ ทั้งๆ ที่สภาพจริงของบ้านเรา เป็นการใช้ประโยชน์แบบมิกซ์ยูส มาแต่ไหนแต่ไร

ทุกวันนี้ คอมมูนิตี้มอลล์หลายแห่ง ไม่ประสบความสำเร็จ เพราะเชื่อตามทฤษฎีฝรั่งว่าคนในพื้นที่ที่อยู่ในรัศมีเดินทางสะดวกจากที่อยู่อาศัย จะมาใช้บริการคอมมูนิตี้มอลล์

โชคดีว่า มนตรี ถนัดค้า บริษัท เจไลฟ์สไตล์เซนเตอร์ จำกัด อดีตผู้เข้าอบรมหลักสูตร Next Real คิดต่างออกไป จึงทำให้โครงการ คอมมูนิตี้มอลล์ พาร์คบางนา ประสบความสำเร็จ

และนำมาเล่าให้เพื่อนๆ ฟัง ใน NR Forum : Bangkok ที่จัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้

ไม่ว่าผังเมืองจะกำหนดให้พื้นที่โซนบางนาเป็นสีอะไร หรือใช้ประโยชน์ประเภทไหน แต่บางนายังคงเป็นย่านมิกซ์ยูสสำคัญของชานพระนครด้านตะวันออก

มีผู้อยู่อาศัยทุกระดับรายได้ ตั้งแต่ที่ดินจัดสรรสำหรับผู้มีรายได้น้อยรุ่นเก่า จนถึงบ้านหรูริมสนามกอล์ฟ ตั้งแต่แฟลตราคาถูก จนถึงคอนโดฯ หรูแวลเนส ตั้งแต่อาคารพาณิชย์ตึกแถว จนถึงเมกะมอลล์ ตั้งแต่เพิงส้มตำไก่ย่าง จนถึงภัตตาคารเป็ดปักกิ่ง ตั้งแต่อู่ซ่อมรถ จนถึงโรงงานคอมพิวเตอร์ ตั้งแต่โรงเรียนวัดสำหรับลูกหลานแรงงานต่างชาติ จนถึงโรงเรียน มหาวิทยาลัยนานาชาติ สำหรับนักเรียนไทย

แนวแกนสำคัญในพื้นที่นี้คือ ถนนเทพรัตน์หรือบางนา-ตราด และถนนศรีนครินทร์ ทำให้ผู้คนมาตั้งถิ่นฐานหนาแน่น หรือเดินทางผ่านคึกคัก

โครงการ พาร์คบางนา ตั้งอยู่ตรงกิโลเมตรที่สี่ ตรงสี่แยกถนนศรีนครินทร์ ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ศรีเอี่ยม ส่งผลให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบในพื้นที่ใกล้เคียง อาทิ โครงการจอดแล้วจร Park&Ride ที่รองรับรถยนต์ได้เกือบสามพันคัน อาคารสำนักงาน เอไอเอ อิสต์เกต ที่มีพื้นที่บริการกว่าหมื่นตารางเมตร ยังมีกลุ่มอาคารชุดพักอาศัยพาร์คแลนด์ และโรงแรมเมเปิลที่อยู่ทางทิศเหนือของโครงการ

จากผู้เข้าอบรม แต่ครั้งนี้เป็นวิทยากรใน NR Forum : Bangkok อธิบายว่า คอมมูนิตี้มอลล์นี้ ไม่ได้วางแผนบริการเฉพาะผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารชุด และบ้านในพื้นที่ใกล้เคียง

หากรองรับคนทำงาน หรือคนจากพื้นที่ไกล ที่นำรถมาจอด เพื่อต่อรถไฟฟ้าไปที่อื่น นักท่องเที่ยวจากโรงแรม คนเดินทางไปภาคตะวันออก

รวมทั้งนักเรียนและผู้ปกครอง โรงเรียนนานาชาติ ในย่านนี้ ที่มีเวลาเข้าและเลิกเรียนไม่เหมือนชาวบ้าน

เมื่อเข้าใจแล้วว่า คอมมูนิตี้มอลล์ ต้องไม่เหมือนในตำราหรือในต่างประเทศ รูปแบบอาคารจึงเปลี่ยนไป ไม่ฟูมฟายคดโค้งตามจริตสถาปนิกพินเทอเรส หากเป็นสิ่งก่อสร้างเรียบง่าย ที่สามารถปรับเปลี่ยนตามกิจการผู้เช่า ไม่ปิดล้อมเหมือนอาคารเมืองหนาว ให้สิ้นเปลืองพลังงานสำหรับระบบปรับอากาศ ทางเดินเปิดโล่ง ริมสวน ริมสระน้ำบ่อน้ำ ปลูกพันธุ์ไม้ธรรมดาให้สัมผัส แบบให้เด็กลงไปลุยน้ำเล่นได้ ไม่มีกำแพงรอบโครงการ หากเปิดรับคนจากทุกทิศ

แม้แต่ห้องน้ำ ก็ไม่มีบานประตูให้สัมผัสรับเชื้อโรค และไม่ติดเซ็นเซอร์ให้เสียเงิน หากออกแบบให้เป็นส่วนตัว มีส่วนกันสายตา และควบคุมไม่ให้กลิ่นเหม็นกระจาย

ความใส่ใจในรายละเอียดอื่นๆ อีกมากมาย นอกจากจะโดนใจผู้มาใช้บริการทั้งบรรดาแม่และนักเรียนอินเตอร์ คนสูงวัย และทาสหมาแมว ยังช่วยลดต้นทุนในการก่อสร้าง และในการดูแลอาคาร มากกว่าอาคารที่ลอกแบบต่างประเทศ เพื่อให้ผ่านหรือได้ LEED, Green ฯลฯ

คอมมูนิตี้มอลล์ พาร์คบางนา จึงประสบความสำเร็จ เพราะมีผู้มาใช้บริการ ทั้งใกล้ จากอาคารชุดพักอาศัย สำนักงาน และโรงแรม ทั้งไกล จากโรงเรียนนานาชาติ จากที่จอดรถจอดแล้วจร จากทุกแห่งหน เพราะไม่ใช่ศูนย์ชุมชน แบบในตำรา หรือในต่างประเทศ เป็นคอมมูนิตี้มอลล์แบบไทย

เหมือนกับทาวน์เฮาส์ในเมืองไทย ที่ไม่ได้อยู่ในเมือง หากอยู่ที่ไหนก็ได้ •

มองบ้านมองเมือง | ปริญญา ตรีน้อยใส

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022