คอลัมน์ประจำ

อสังหาฯ เผชิญศึกใหญ่

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 14 - 20 มีนาคม 2568
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

เวลาเดินทางถึงกลางเดือนมีนาคม 2568 ซึ่งเป็นเดือนสุดท้ายของไตรมาสแรกปี 2568 แล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่แถวหน้าทยอยแถลงข่าวเป้าหมายและแผนดำเนินงานปี 2568 ครบ

ส่วนใหญ่ใช้วิธี “ตั้งรับเหนียวแน่น” ลดจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในปีนี้ลง เน้นการขายระบายสินค้าสร้างเสร็จคงค้าง เปลี่ยนสต๊อกเป็นเงินสด

จะมี AP ที่ยังมั่นใจ “สร้างที่สุด ทุกมิติ” ยังเปิดตัวโครงการใหม่สูง ตั้งเป้าเติบโตเพิ่มขึ้น ทั้งยอดขายพรีเซล และยอดโอนรับรู้รายได้

ส่วนตัวเลขจริงผลการดำเนินธุรกิจทั้งวงการอสังหาฯ ปี 2567 ที่ผ่านมา ก็มีการรวบรวมตัวเลขครบถ้วนอย่างเป็นทางการแล้ว โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ REIC สรุปว่า ปี 2567 ที่ผ่านมาการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย บ้าน คอนโดฯ จำนวนยูนิตลดลง 5.2% มูลค่าลดลง 6.3% เป็นการลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 2

ส่วนทางบริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาฯ เอกชน บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด หรือ LWS รวบรวมผลประกอบการ 38 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยปี 2567 รายได้ 313,634 ล้านบาท ลดลง 4% และกำไรสุทธิ 27,426 ล้านบาท ลดลง 27% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านั้น

จะเห็นว่า ยอดรายได้ลดลงตามคาดแต่ไม่มากนักเพียง 4% แต่กำไรลดลงถึง 27% ถือว่ามากทีเดียว น่าจะเป็นผลมาจากการจัดโปรโมชั่นลดราคาแรงมากๆ เพื่อกระตุ้นผู้ซื้อให้ตัดสินใจซื้อ เลยทำให้อัตรากำไรลดลง

 

สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ที่ต้องเจอ กำลังซื้อบ้านทุกระดับราคา ทั้งราคาต่ำ ราคากลาง และราคาสูง ได้ชะลอตัวลงเหมือนกันแล้ว การปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินก็ถูกปฏิเสธเหมือนทุกระดับราคาเช่นกัน แต่อัตราส่วนที่ปฏิเสธต่างกันบ้าง

นโยบายและมาตรการภาครัฐ เมื่อ 26 กุมภาพันธ์ 2568 ธนาคารแห่งประเทศไทยลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จาก 2.25% เหลือ 2.00% แต่มาตรการ LTV ซึ่งเป็นมาตรการป้องกันการเก็งกำไรโดยให้เพิ่มเงินดาวน์ให้มากขึ้นในการซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ยังไม่มีการพิจารณา

และมาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโดฯ ที่หมดอายุลงเมื่อสิ้นปี 2567 ที่ผ่านมา ก็ยังต้องรอลุ้นว่าจะลดหย่อนให้อีกหรือไม่ในสถานการณ์แบบนี้ของปีนี้

 

การปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในระยะนี้ จะเห็นความเปลี่ยนแปลงหลายอย่าง

เรื่องแรกๆ ที่จะเหมือนกันแทบทุกราย คือ การปรับเพื่อบริหารสภาพคล่องทางการเงิน ด้วยการขายทรัพย์สินซึ่งอาจเป็นที่ดินที่เตรียมไว้ทำโครงการ, การขายยกฟลอร์ การขายยกตึก หรือกรณีอสังหาฯ รายใหญ่บางรายขายทรัพย์สินชิ้นใหญ่ เช่น โรงแรม หรือที่ดินแปลงใหญ่ออกไปตามที่เป็นข่าว

การลดจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่หันไปเน้นขายที่สร้างเสร็จ เปลี่ยนสต๊อกเป็นเงินสด หรือการประกาศงดปันผล ก็ถือว่ามีจุดประสงค์เพื่อรักษาเงินสด เพื่อบริหารสภาพคล่องเช่นกัน

แต่ยังมีอีกหลายการเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาฯ ที่เห็นในช่วงนี้ อาทิ การเปลี่ยนแปลงผู้บริหารระดับสูง บางรายผู้ก่อตั้งบริษัทและซีอีโอคนแรก ที่ให้มืออาชีพมาเป็นซีอีโอมานานนับสิบปี แต่เวลานี้กลับมารักษาการซีอีโอเอง

บางรายมีการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นใหญ่แบบราบรื่นและมีการเปลี่ยนตัวผู้บริหาร

 

ในปัจจุบันปัญหาอุปสรรคใหญ่ที่มีผลกระทบอสังหาฯ พอจะแบ่งเป็น 2 ส่วนที่เกิดขึ้นพร้อมๆ กันซ้อนทับอยู่ ส่วนที่ 1 เป็นปัญหาจากวัฏจักรขึ้นลงของเศรษฐกิจและธุรกิจเป็นรอบๆ ประมาณ 8-10 ปี เล็กกลางบ้าง ใหญ่บ้างหมุนเวียนไปเป็นธรรมชาติ

ส่วนที่ 2 เป็นเรื่องพฤติกรรมตลาดที่เปลี่ยนต่างไปจากเดิม อาทิ หลังปีน้ำท่วม 2554 ที่อยู่อาศัยแนวสูงคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมอย่างรวดเร็ว หรือหลังโควิดแพร่ระบาด 2565 ผู้ซื้อหันมาชอบที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่า นอกจากนี้ จำนวนสมาชิกครอบครัวลดลง, พฤติกรรมการอยู่อาศัยเปลี่ยนไป ทำให้ความต้องการห้องพักอาศัยแตกต่างไปจากเดิม

เหล่านี้ ผู้บริหาร ทีมงาน ระบบงาน ประสบกาณ์ ทัศนคติ ต้องปรับให้ทัน ปรับในระดับที่เรียกว่า transform ถ้าปรับไม่ทันก็เป็นปัญหา

ผลลัพธ์สามารถสังเกตเห็นได้จากลำดับบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลุ่ม top 10 ด้านยอดรายได้สูงสุด, ยอดกำไรสูงสุด, มาร์เก็ตแค็ปใหญ่สุด เริ่มมีการขยับเปลี่ยนให้เห็นแล้ว แต่อย่างไรก็ดี ยังเร็วเกินไปที่จะสรุป

นี่ยังไม่รวมผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจาก “ทรัมป์ 2.0” ป่วนโลก ซึ่งคงจะเพิ่มทั้งความแรงและความถี่ของผลกระทบต่อเศรษฐกิจอีก ไม่รู้นานเท่าใด •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.