คอลัมน์ประจำ

อาคารสำนักงาน วันนี้

ปริญญา ตรีน้อยใส
ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 14 - 20 มีนาคม 2568
คอลัมน์มองบ้านมองเมือง
ผู้เขียนปริญญา ตรีน้อยใส
เผยแพร่

แนวคิดเวิร์กฟรอมโฮม ในช่วงวิกฤตโรคระบาดโควิด-19 ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน เงียบเหงาอย่างมาก

แต่การเปิดตัวของโครงการวันแบงคอก ที่มีพื้นที่สำนักงานจำนวนมาก ในหลายอาคาร รวมทั้งโครงการ OCC หรือ วันซิตี้เซ็นเตอร์ ย่านเพลินจิต ที่ประกาศว่าเป็นอาคารสำนักงานที่สูงที่สุด ถึง 61 ชั้น ในขณะนี้ ทำให้เกิดคำถามมากมายเกี่ยวกับอาคารสำนักงาน

พอดีมีผู้ที่ให้คำตอบ ที่ไม่ใช่นักวิชาการหรืออาจารย์ ที่คอยว่าตามตำรา หรืออ้างกรณีศึกษาในต่างประเทศ

หากเป็นอดีตนักเรียนที่เคยเข้าอบรมหลักสูตร Next Real มาให้คำตอบในงานสัมมนา NR Forum : Bangkok เมื่อเร็วๆ นี้

 

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ จากบริษัท ไนท์แฟรงค์ชาเเตอร์ ประเทศไทย จำกัด เล่าให้ฟังว่า เมื่อวิกฤตผ่านไป หลายบริษัทเริ่มรู้ว่า เวิร์กฟรอมโฮมนั้น ไม่เหมาะกับบางธุรกิจ บางกิจกรรม และพนักงานบางตำแหน่ง หลายบริษัทจึงกำหนดให้กลับมาทำงานที่บริษัท

แต่เมื่อสภาพการณ์เปลี่ยนไป จึงมีความต้องการสำนักงานแบบใหม่ หลายบริษัทจึงเลือกที่จะย้ายที่ทำการ โดยเฉพาะบริษัทใหญ่ๆ ที่มีสาขาหรือธุรกิจทั่วโลก

รูปแบบใหม่ของสำนักงานที่เปลี่ยนไปนั้น เริ่มตั้งแต่ ในส่วนทำงาน พื้นที่ต้องกว้างใหญ่ ไม่น้อยกว่าพันตารางเมตร ช่วงเสาต้องไม่แคบเหมือนสำนักงานรุ่นเก่า ที่ช่วงเสามาจากที่จอดรถที่อยู่ชั้นล่าง เพื่อความโล่งโปร่ง ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดาน ต้องไม่ต่ำกว่า 2.70 เมตร หน้าต่างกระจก ต้องกันความร้อนและแสงจ้า เพื่อลดค่าใช้จ่าย ทั้งค่าไฟฟ้าแสงสว่าง และค่าระบบปรับอากาศ ที่สำคัญให้ความสบายในการทำงานของพนักงาน

ในอาคารต้องมีจำนวนลิฟต์โดยสารมากพอและรวดเร็ว รวมทั้งใช้ระบบเอไอมาจัดการ แทนการกดรอแบบเดิม

เช่นเดียวกับระบบเข้า-ออกลิฟต์ ประตูและห้องน้ำ ต้องเป็นระบบอัตโนมัติ ไม่ต้องใช้บัตร หรือใช้อวัยวะแตะ เพื่อป้องกันการรับเชื้อโรคโดยไม่จำเป็น

ในอาคารยังต้องมีพื้นที่สีเขียว ร้านค้า ร้านอาหาร รวมทั้งสถานออกกำลังกาย สนองจริตของคนทำงานเจนใหม่

ที่สำคัญต้องอยู่ในย่านซีบีดี ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ในรัศมีไม่เกินห้าร้อยเมตร และเพื่อภาพลักษณ์องค์กร อาคารต้องเป็นไปตามกระแส LEED, Green, Carbon Credit ฯลฯ

นอกจากจะเลือกอาคารสำนักงานที่ช่วยเสริมภาพลักษณ์ แบรนด์ หรือยุทธศาสตร์แล้ว ยังเป็นโอกาสการลดพื้นที่ ลดค่าใช้จ่าย ปรับวิธีทำงานให้ทันสมัย และตรงกับวิสัยคนเจนใหม่ มีพื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซ ให้พนักงานเลือกใช้ พื้นที่ประกอบอื่น อาทิ ห้องประชุม ห้องอบรม ห้องอาหาร

หรือแม้แต่ห้องเก็บเอกสารหรือสิ่งของ สามารถใช้ร่วมกันได้

 

ในการบรรยายวันนั้น มีข้อสรุปที่ได้ใจผู้ฟัง คือ แม้ว่าขณะนี้จะมีอุปสงค์สำนักงานใหม่ แต่ผู้ที่สนใจจะลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอาคารสำนักงาน จะต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมาแล้ว โดยเฉพาะทำเลที่ตั้ง ขนาดอาคาร และภาพลักษณ์ เพื่อแข่งขันกับอุปทานที่มีอยู่

มองบ้านมองเมือง อยากให้ข้อสังเกตเพิ่มเติมว่า ในเวลานี้ ที่ดินแปลงใหม่สำหรับสร้างอาคารสำนักงานในย่านซีบีดี ไม่น่าจะมีแล้ว จะมีแต่ที่ดินของการถไฟแห่งประเทศไทยและการท่าเรือแห่งประเทศไทย สำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ สภากาชาดไทย จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สมาคมและมูลนิธิต่างๆ เท่านั้น

โครงการสำนักงานใหม่ อย่างวันแบงคอก เซ็นทรัลดุสิต และแกรนด์เซ็นเตอร์พอยท์ ที่กำลังจะเปิดตัว ล้วนเป็นการเช่าที่ดินระยะยาว ซึ่งทำให้ต้นทุนค่าที่ดินลดลงมาก ส่งผลให้การกำหนดราคาค่าเช่า ทำได้หลากหลาย และเป็นไปตามความต้องการในตลาด มากกว่าอาคารที่ต้องลงทุนซื้อที่ดิน •

 

มองบ้านมองเมือง | ปริญญา ตรีน้อยใส