ปรากฏการณ์อันน่าทึ่งหนึ่ง ให้ภาพอย่างเสมอต้นเสมอปลาย ว่าด้วยขับเคลื่อนเบนกระแสคลื่น เป็นไปอย่างตื่นเต้น

เรื่องของเรื่องเพิ่งเกิดขึ้น เกี่ยวกับโครงการหนึ่งภายใต้ความร่วมมือบรรดาเครือข่ายธุรกิจใหญ่ 3 ราย “ผนึกกำลังพัฒนาโครงการระบบนิเวศ เมืองอุตสาหกรรมและนวัตกรรมครบวงจรในประเทศไทย บนถนนบางนา-ตราด ใกล้กรุงเทพฯ” สารระข่าวจากต้นแหล่ง (https://www.frasersproperty.co.th/ 11 กุมภาพันธ์ 2568)

ทั้งนี้ เน้นว่า “นับเป็น ‘The First Industrial Tech Ecosystem in Thailand’ หรือระบบนิเวศเมืองอุตสาหกรรมและนวัตกรรมครบวงจรรูปแบบใหม่บนพื้นที่กว่า 4,600 ไร่ ซึ่งประกอบไปด้วย แคมปัสด้านอุตสาหกรรมและเทคโนโลยี พื้นที่โลจิสติกส์ นิคมอุตสาหกรรมอารยะ ตลอดจนโซนไลฟ์สไตล์และบริการต่างๆ ศูนย์กลางการให้บริการชุมชน และโครงการที่อยู่อาศัย บนทำเลกิโลเมตรที่ 32 บางนา-ตราด ครอบคลุมเชื่อมต่อไปสู่ทางพิเศษกรุงเทพฯ-ชลบุรีสายใหม่ (Motorway) ใกล้สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ”

แผนการข้างต้นเป็นความร่วมมือ 3 บริษัท ในสัดส่วนตามโครงสร้างผู้ถือหุ้น 50/25/25 ตามลำดับ นำโดย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จํากัด (มหาชน) หรือ FPT (ชื่อย่อในตลาดหุ้น) ในเครือข่ายกลุ่มทีซีซี กับบริษัทที่มีประสบการณ์เกี่ยวข้องโดยตรงอีก 2 ราย

บริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน) หรือ ROJNA กิจการซึ่งมีประสบกาณ์ในธุรกิจเขตอุตสาหกรรมมากว่า 3 ทศวรรษ อยู่ในตลาดหุ้นไทยตั้งแต่ปี 2538 รายได้ปัจจุบัน ราว 2 หมื่นล้านบาท ผู้ถือหุ้นใหญ่ได้แก่ ตระกูลวานิชบุตร โดยมีหุ้นส่วนรายสำคัญจากญี่ปุ่น (ถือหุ้นราว 20%)-Nippon Steel

กับอีกราย บริษัท นิคมอุตสาหกรรมเอเซีย จำกัด หรือ อินดัสเตรียล เอสเตท ดำเนินธุรกิจเขตอุตสาหกรรมมาตั้งปี 2532 อยู่ในเครือซีตี้เรียลตี้ (ข้อมูลอ้างอิง-www.asiaindustrialestate.com) โดย ชาลี โสภณพนิช บุตรคนสุดท้องของชาตรี โสภณพนิช เป็นผู้บริหารคนสำคัญ ถือหุ้นใหญ่โดยตระกูลโสภณพนิช (72%) กับ AIA (13%) และธนาคารกรุงเทพ (10%)

ดำเนินธุรกิจหลากหลายทั้งในและต่างประเทศ ทั้งที่พักอาศัยและโรงแรม (อาทิ Bangkok Garden, Royal Cliff Garden, Shanghai Pangu Tiandi, Chatrium Hotels) ศูนย์การค้า (Emporium Shopping Center และ Royal City Avenue นิคมอุตสาหกรรม (มาบตาพุด และสุวรรณภูมิ) และโรงเรียนนานาชาติ (Shrewsbury International School)

แผนการใหญ่ข้างต้น ดูเข้ากับสถานการณ์และโอกาสทางธุรกิจที่เป็นไป อ้างอิงจากข้อมูลและมุมมองจากบีโอไอ (สำนักงานส่งเสริมการลงทุนของทางการไทย) ที่ว่าเป็นจังหวะเวลาเดียวกัน ที่มีการลงทุนในประเทศไทยมากที่สุดในรอบทศวรรษ รวมทั้งสัมพันธ์กับบทวิเคราะห์ล่าสุดของ CBRE-เครือข่ายธุรกิจบริการและปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ในประเทศไทย เพิ่งเผยแพร่ (ซีบีอาร์อีเผยแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 เมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2568–https://www.cbre.co.th/)

“ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์-ความต้องการยังคงแข็งแกร่งในตลาดพื้นที่อุตสาหกรรม โดยหลักจะอยู่ในพื้นที่ EEC (เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก) และจังหวัดข้างเคียง นอกจากนี้ โครงการริเริ่มของรัฐบาลที่มีจุดประสงค์เพื่อดึงดูดบริษัทต่างชาติผ่านการสร้างแรงจูงใจที่ตรงต่อกลุ่มเป้าหมายยังคงสร้างผลลัพธ์ที่ดี โดยเฉพาะการขายที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรม…ความต้องการที่แข็งแกร่งจากภาคอุตสาหกรรมที่หลากหลายและจากหลายประเทศ รวมถึงความต้องการภายในประเทศเอง…”

หากย้อนกลับไปเกือบทศวรรษ ตั้งแต่เรื่องราวเริ่มต้น ดูเป็นอย่างซับซ้อน ทว่า เข้ากับจังหวะและโอกาสที่มาถึงอันครึกโครมอย่างตื่นเต้น

ด้วยเชื่อมโยงกับดีลใหญ่ในสิงคโปร์ เมื่อกลุ่มทีซีซีเดินแผนการบุกเบิกธุรกิจภูมิภาคครั้งแรกๆ ด้วยการเข้าซื้อกิจการ Fraser and Neave (ปี 2556) กิจการเก่าแก่เป็นตำนานแห่งสิงคโปร์ ดีลครึกโครมตื่นเต้นครั้งนั้น กลุ่มทีซีซีได้กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ Frasers Centrepoint Limited ไปด้วย

Frasers Property Limited (FPL) เพิ่งเปลี่ยนชื่อมาจาก Frasers Centrepoint Limited (FCL) ซึ่งก่อตั้งในสิงคโปร์ปี 2531 ค่อยๆ ขยายกิจการกลายเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เมื่อเข้ามาอยู่ในเครือข่าย Fraser and Neave หรือ F&N (ปี 2533) ได้ขยายธุรกิจออกสู่ต่างประเทศอย่างแข็งขัน

กลุ่มทีซีซีเข้าบริหาร FCL ในทันที เป็นจังหวะเดียวกับปรับโฉมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย จากนั้น ปณต สิริวัฒนภักดี บุตรชายคนเล็กของเจริญ-วรรณา สิริวัฒนภักดี ก้าวขึ้นเป็นผู้บริหาร (ปี 2559)

บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จํากัด (มหาชน) ได้ปรากฏขึ้นในช่วงเวลากระชั้น เป็นไปอย่างเงียบๆ ด้วยเข้าถือหุ้นใหญ่ราว 40% (ปลายปี 2559) ในบริษัทในตลาดหุ้นไทย-ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น หรือ TICO ซึ่งมีผู้ถือหุ้นสำคัญอีกรายอยู่ด้วย-นั่นคือ ROJNA

แผนการความร่วมมือที่อ้างถึงไว้ตั้งแต่วรรคแรกๆ เริ่มต้นมาตั้งแต่ช่วงนั้น

เป็นไทม์ไลน์ซึ่งซับซ้อนและสัมพันธ์กัน

– ธันวาคม 2560 TICO กับ ROJNA และบริษัท นิคมอุตสาหกรรมเอเซีย จำกัด ร่วมมือกันลงทุนตั้งบริษัทใหม่–ทีอาร์เอแลนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ขึ้นในสัดส่วน 50/25/25 ตามลำดับ (อ้างจาก www.rojan-th.listedcompany.com)

– กุมภาพันธ์ 2561 ROJNA ได้ขายหุ้นทั้งหมดใน TICO (ราว 26%) ให้กับ FPT จนทำให้ FPT กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ TICO ทันที

– พฤษภาคม 2561 มีการเพิ่มทุน บริษัท ทีอาร์เอแลนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด โดยให้เหตุผลว่า “นำไปประมูลซื้อที่ดินโครงการบางนา” (อ้างแล้วข้างต้น)

– มกราคม 2562 TICO เปลี่ยนชื่อเป็น FPT เป็นไปตามแผนการเข้าตลาดหุ้นไทยทางลัด ที่เรียกว่า Backdoor listing

เป็นแผนการอันแยบยล มาในจังหวะเวลาที่น่าทึ่ง กับความเป็นไปที่มาถึงเกี่ยวกับที่มาที่ดินแปลงใหญ่ของโครงการข้างต้น ในเนื้อที่กว่า 4,300 ไร่ย่านบางนา-ตราด ถือเป็นแปลงใหญ่ผืนสุดท้ายที่ตั้งอยู่ในโซนสีม่วงใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ และยังเป็นประตูสู่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

แต่เดิมที่ดินแปลงนี้เป็นของบริษัท กฤษดามหานคร จำกัด (มหาชน) เป็นทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ที่ธนาคารกรุงไทย ในช่วงปี 2543-2544 แต่ด้วยเผชิญปัญหาทางธุรกิจอย่างหนัก จึงไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้ ที่ดินดังกล่าวจึงถูกยึดไป

การประมูลขายทอดตลาดที่ดินผืนดังกล่าวในเวลาต่อมา (ตุลาคม 2561) จึงเป็นเรื่องครึกโครมอย่างมาก เป็นข่าวซึ่งปรากฏในสื่อกระแสหลักทั่วไป โดยบริษัท ทีเออาร์ แลนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เป็นผู้ชนะประมูลไปในราคา 8,914 ล้านบาท ถือกันว่าเป็นราคาต่ำกว่าที่คาด เป็นที่วิจารณ์กันมาก ด้วยราคาเฉลี่ยเพียงตารางวาละ 5,000 บาทเท่านั้น ต่ำกว่าเดิมอย่างมาก เมื่อเปรียบเทียบกับราคาประเมิน เมื่อครั้งค้ำประกันเงินกู้ก่อนหน้านั้น

จนเป็นเรื่องราวสับสนต่อเนื่องมาอีกหลายปี

นี่คือที่มา ซึ่งรอจังหวะนานเกือบทศวรรษทีเดียว ว่าจะมาเป็น “อารยะ ดิ อีสเทิร์น เกตเวย์ – ไม่ใช่เพียงนิคมอุตสาหกรรม แต่เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงธุรกิจและอุตสาหกรรมใหม่ ในรูปแบบของระบบนิเวศเมืองอุตสาหกรรมและนวัตกรรม” ตามถ้อยแถลงข่าวในตอนต้นๆ ที่อ้างไว้ ด้วยความเชื่อด้วยว่าจะได้รับการตอบสนองอย่างดีจาก

“…กลุ่มอุตสาหกรรม Semiconductor & Electronics, กลุ่มอุตสาหกรรมรถยนต์ไฟฟ้า (EV), กลุ่มธุรกิจยาและเวชภัณฑ์ (Pharmaceuticals), ธุรกิจการขนส่งและกระจายสินค้า (Logistics) และกลุ่มธุรกิจศูนย์ข้อมูล (Data Center)…” •

วิรัตน์ แสงทองคำ | www.viratts.com

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022