คอลัมน์ประจำ

เหตุราคาอสังหาฯ ขึ้นไม่หยุด

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 14 - 20 กุมภาพันธ์ 2568
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC จะมีรายงานเป็นระยะๆ เกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างไม่รู้หยุดหย่อน

จนดูเหมือนว่าสินค้าอสังหาฯ จะเป็นสินค้าที่แตกต่างไปจากสินค้าประเภทอื่นที่ราคาจะขึ้นลงไปตามกฎดีมานด์และซัพพลายของตลาด แต่ราคาสินค้าอสังหาฯ ไทยจะเดินหน้าราคาเพิ่มขึ้นตลอดเวลา ไม่ว่าเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดี ดีมานด์และซัพพลายจะมากหรือน้อย

อย่างเช่นในปัจจุบันเศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้อตกต่ำ บ้าน คอนโดฯ ขายได้น้อย แต่ราคาอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ ประเภทต่างๆ ก็ยังเพิ่มสูงขึ้น

จะมีพิเศษไม่ปกติอย่างบางกรณีที่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ ได้แก่ ถนน ทางด่วน รถไฟฟ้าเกิดขึ้นทำเลใด ราคาจะปรับสูงขึ้นมากกว่าปกติ หรือย่านใดทำเลใดเกิดความต้องการมาก ราคาก็จะเพิ่มขึ้นมาก

เหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น

 

สินค้าอสังหาริมทรัพย์ มีส่วนประกอบหลักๆ ได้แก่ ที่ดิน, ค่าก่อสร้าง (วัสดุก่อสร้าง+ค่าแรงงาน), ค่าดำเนินการ และกำไร

ถ้าดูข้อมูลจากผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จะพบว่าทั่วไปแล้วบริษัทอสังหาฯ จะมีกำไรขั้นต้น (Gross margin) ประมาณ 30% กว่าๆ และมีกำไรสุทธิ (net profit) ประมาณ 10% กว่าๆ อัตรากำไรจะออกมาใกล้เคียงกันเป็นส่วนใหญ่

ส่วนอัตรากำไรสุทธิ แต่ละบริษัทจะแตกต่างกัน ขึ้นกับ “ต้นทุนดำเนินการ” ของแต่ละบริษัทที่แตกต่างกันเป็นส่วนใหญ่

 

วัตถุดิบแรกเริ่มการทำอสังหาฯ คือที่ดิน ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จะซื้อที่ดินสำหรับทำโครงการเป็นปีๆ ไป ถ้าเป็นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่มักจะมีการออกหุ้นกู้ปีนี้ เพื่อนำเงินไปซื้อที่ดินไว้สำหรับการพัฒนาในปีหน้า

บริษัทอสังหาฯ จะไม่ซื้อที่ดินสะสมกักตุนไว้จำนวนมากเพราะจะทำให้ใช้เงินทุนสูง สัดส่วนหนี้ต่อทุนสูง และอัตราผลตอบแทนต่ำ

ที่ดินที่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ซื้อมาพัฒนาทำโครงการ ถ้าเป็นที่ดินแปลงสวยๆ ในเมืองส่วนมากก็ต้องซื้อจากเจ้าของที่ดินที่เรียกกันว่า “แลนด์ลอร์ด” ที่ถือครองที่ดินในเมืองไว้จำนวนมาก เว้นแต่ที่ดินชานเมืองบางย่านที่รวบรวมซื้อจากประชาชนทั่วไป

ราคาซื้อที่ดินจาก “แลนด์ลอร์ด” ซึ่งเป็นผู้มั่งคั่งที่ไม่มีความจำเป็นรีบร้อนขายที่ดินใดๆ ราคาซื้อขายจะปรับตัวสูงขึ้นไปเรื่อยๆ

ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างกับค่าแรงงานรับเหมาก่อสร้าง มีการปรับตัวขึ้นก็เป็นการปรับตามดีมานด์ซัพพลายตลาดปกติแบบค่อยเป็นค่อยไป เว้นบางสถานการณ์ที่เกิดการขาดแคลนเหล็ก ขาดแคลนปูนซีเมนต์ ราคาจะมีการขึ้นลงรวดเร็ว

ส่วนต้นทุนดำเนินการมักเป็นไปแบบค่อยเป็นค่อยไปตามดีมานด์ซัพพลายและระบบงานองค์กร

 

ถ้านำเอาตัวเลขราคาเหล่านี้มาพล็อตเป็นเส้นกราฟก็จะพบว่า ราคาที่ดินในพื้นที่มีการทำโครงการได้จะลาดชันขึ้นเร็วแบบ exponential ราคาเปลี่ยนจากหลักแสนบาทต่อตารางวาเป็นหลักล้านบาทต่อตารางวาในช่วงเวลาประมาณ 10 ปีก็เกิดขึ้นได้ ส่วนราคาค่าก่อสร้าง ค่าดำเนินการ จะเป็นกราฟเส้นตรงที่ค่อยๆ ลาดสูงขึ้น

ด้วยเหตุปัจจัยเหล่านี้ ราคาอสังหาฯ จึงปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่อง โดยมีราคาที่ดินเป็นตัวแปรสำคัญ

เมื่อมาบรรจบกับกราฟรายได้ของคนส่วนใหญ่ที่เป็นผู้ซื้ออสังหาฯ ที่เพิ่มช้า ไม่ทันกับราคาอสังหาฯ บ้าน คอนโดฯ ที่เพิ่มขึ้นเร็วกว่า ปัญหาจึงบังเกิดคนอยากได้แต่ซื้อไม่ได้

ยิ่งมาเจอกับปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง สถาบันการเงินปฏิเสธการปล่อยกู้สูง คนอยากซื้อ จองแล้ว ดาวน์แล้ว แต่กู้ไม่ผ่าน

สถานการณ์จึงอย่างที่เห็น และเป็นอยู่ •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.