คอลัมน์ประจำ

อสังหาฯ ไอ้เสือถอย

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 7 - 13 กุมภาพันธ์ 2568
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

การแถลงข่าวแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ผู้นำตลาดช่วงเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์หลังปีใหม่ทุกปี ถือเป็นเครื่องสะท้อนมุมมองของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนั้นๆ

ปีใหม่ 2568 นี้ ก็ถือว่าทิศทางชัดเจนแล้ว “ไอ้เสือถอย”

บมจ.ศุภาลัย ซึ่งถือว่าเป็นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งที่สุด อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำสุด สต๊อกสร้างเสร็จเหลือขายระบายขายได้ดี มีโปรดักต์สินค้าหลากหลาย ทั้งแนวสูง แนวราบ ทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด แถลงข่าวเมื่อสัปดาห์ที่ผ่าน,k

ปี 2568 เปิดตัวโครงการใหม่ 36 โครงการ มูลค่า 46,000 ล้านบาท แนวราบ 28 โครงการ คอนโดฯ 8 โครงการ ตั้งเป้ายอดขาย 32,000 ล้านบาท เทียบกับปี 2567 ที่ผ่านมาเปิดโครงการใหม่ 41 โครงการ มูลค่า 52,380 ล้านบาท แนวราบ 37 โครงการ คอนโดมิเนียม 4 โครงการ

ลดลงทั้งจำนวนโครงการและมูลค่าโครงการที่เปิดใหม่ แต่ก็ยังน่าจะถือได้ว่าเป็นอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีความพร้อมมากที่สุด ยังมีกลยุทธ์เชิงรุกที่หวังรุกชิงมาร์เก็ตแชร์ตลาดที่อยู่อาศัยใหม่เซ็กเมนต์ต่างๆ ที่คู่แข่งขันในตลาดปีนี้ไม่มีความพร้อม

 

อสังหาฯ รายใหญ่อีกรายที่แถลงไปก่อนหน้านี้ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งปกติก็เป็นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่ไม่เน้นการเปิดตัวโครงการจำนวนมากอยู่แล้ว ปี 2568 นี้ แถลงเปิดโครงการใหม่เพียง 4 โครงการเท่านั้น

ที่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่และกลางเล็ก ปีนี้ให้กลยุทธ์ถอยตั้งรับครั้งใหญ่ ซึ่งว่ากันว่า น่าจะลดจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่มากสุดในรอบ 10-15 ปีกันเลยทีเดียว สาเหตุเป็นที่ทราบกันดีว่า

ปัญหากำลังซื้อตกต่ำต่อรายได้คนส่วนใหญ่เพิ่มน้อย ขณะที่ราคาที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มในอัตราสูงกว่าต่อเนื่องมาจากปีที่แล้ว ปีนี้ก็คงยังไม่ดีขึ้น ปัญหาหนี้สินครัวเรือนที่ทำให้ธนาคารปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราสูงมาก ตั้งแต่แต่ระดับราคาไม่แพงซึ่งปัจจุบันขยายลามมาจนถึงราคากลางและราคาสูงแล้ว

ปัจจัยภายในบริษัทอสังหาฯ เอง ปีที่ผ่านมาเมื่อยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า จำนวนสต๊อกคงค้างสร้างเสร็จเหลือขายจึงมีเป็นจำนวนมาก การดำเนินการขายระบายสต๊อกเปลี่ยนให้มาเป็นเงินสดจึงเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการลงทุนโครงการใหม่

 

ตัวเลขทางการของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC ประเมินว่า สต๊อกบ้าน คอนโดฯ เวลานี้ ถ้าอัตราการดูดซับ หรือ Absorption Rate ปัจจุบันต้องใช้เวลาระบายเกือบ 4 ปี เอกชนบางรายมองว่าอาจเป็น 8-9 ปี

นอกจากนี้ อสังหาฯ หลายรายต้องจัดสมดุลสภาพคล่องการเงินใหม่ ปี 2567 ที่ผ่านมาตลาดหุ้นกู้ซึ่งปกติต่ออายุ หรือ roll over ได้ไม่ยาก แต่กลายเป็นว่าเจ้าหนี้มีความวิตกกังวลต่ออายุไม่ได้ หลายรายได้เลื่อนระยะเวลาชำระและบางรายผิดนัดชำระหนี้

การลดการเปิดตัวโครงการใหม่หรือการลดกำลังการผลิตครั้งใหญ่ในรอบ 10-15 ปีของธุรกิจอสังหาฯ จะว่าไปแล้วก็เป็นรอบวัฏจักรเศรษฐกิจซึ่งมักเกิดขึ้นเป็นรอบๆ หมุนเวียนไป ธุรกิจอสังหาฯ ไทยที่เปลี่ยนจากกลยุทธ์เชิงรุกในปี 2566-2567 มาเป็นการปรับตัวตั้งรับในปี 2568 ถือว่าปรับตัวได้เร็วด้วยซ้ำไป

จุดที่อยู่ขณะนี้ น่าจะเป็นจุดต่ำสุด หรือ Bottom แล้ว และกำลังจะผ่านไป

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.