คอลัมน์ประจำ

จดหมาย

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 10 - 16 มกราคม 2568
คอลัมน์จดหมาย
เผยแพร่

จดหมาย | ประจำวันที่ 10 -16 ม.ค. 2568

 

• ของขวัญ (1)

วาระดิถีปีงู – ใหม่

จิตผ่องใส ใจผ่องธรรมะ

เจริญสติทุกขณะ

อริยสัจ ปัดเป่าเศร้าโศก…

นักษัตรงู – ฤดูกาล

แผ่ไพศาล อ่าน เขียน เรียนรู้

สัมมาอาชีวะ…วทัญญู

ทางบุ๋น – บู๊ ยั่งยืน…ทระนง

บุญนำพา วาสนาดำรง

สถานะสูงส่งสถาพร…

สงกรานต์ บ้านป่าอักษร

 

เป็น “ของขวัญ” ผ่านตัวอักษร

ที่อีกหนึ่ง “แฟนพันธุ์แท้” มติชนสุดสัปดาห์

“สงกรานต์ บ้านป่าอักษร” มอบให้กับผู้อ่านทุกท่าน

หวังว่า “สิ่งดี-ดี”

จะเป็นของเราทุกคน ดังว่า

• ของขวัญ (2)

เรียน น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรีไทย

ตามที่รัฐบาลมีแผนการก่อสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย”

ซึ่งถือเป็นความตั้งใจที่จะทำงานเพื่อประเทศชาติและประชาชน

แต่แผนการนี้มีข้อพึงพิจารณาทบทวนดังนี้

1. ที่ดินที่จะนำมาใช้ เช่น บริเวณ ก.ม.11 (ด้านเหนือของสวนจตุจักรและด้านตะวันตกของกระทรวงพลังงาน/ปตท.) นั้น

การรถไฟแห่งประเทศไทยมีอยู่ 300 ไร่ แต่คาดว่าจะนำมาใช้โดยประมาณ 120 ไร่

กระผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเห็นว่าที่ดินแปลงนี้น่าจะมีราคาตารางวาละ 300,000 บาท

หรือรวมเป็นเงินประมาณ 14,400 ล้านบาท

นี่เป็นสมบัติของแผ่นดินอันมีค่าสูงยิ่ง

สมควรนำมาใช้ประโยชน์เพื่อส่วนรวม เช่น สร้างโรงพยาบาล สถานที่ราชการ ฯลฯ

หากนำมาสร้างอาคารชุดตามแผนนี้ สมมุติให้มี 4,800 หน่วย ก็เป็นเงินหน่วยละ 3 ล้านบาทแล้ว เกินกว่าราคาไม่กี่แสนบาทที่คิดจะตั้งขาย

ยิ่งหากต่อไปให้เช่า 99 ปี ก็เท่ากับให้เปล่ากับบุคคลจำนวนหนึ่งเท่านั้น

2. จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

คาดว่ายังมีที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทที่รอการขายในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 15,000 หน่วย

หากเป็นในขอบเขตทั่วประเทศก็คงมีราว 40,000 หน่วย

และยังมีบ้านมือสอง ทั้งห้องชุดและบ้านแนวราบที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทอีกราว 150,000 หน่วยรอการขายอยู่ทั่วประเทศ

การที่จะสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” อีก 100,000 หน่วย

จึงอาจไม่มีความจำเป็นต้องสร้างขึ้นใหม่

3. ที่วางเป้าหมายให้คนที่เพิ่งจบการศึกษา มาซื้อบ้านในราคาถูกนั้น

ในความเป็นจริงคนหนุ่มสาวเหล่านี้คงยังไม่คิดจะซื้อบ้าน

สถานที่ทำงานก็ยังจะเปลี่ยนแปลงได้ง่าย และส่วนมากมักอยู่กับบุพการี

จากการศึกษาด้านพฤติกรรมผู้บริโภค ในช่วงเริ่มต้นพวกเขาสะดวกเช่ามากกว่าซื้อ

และจะซื้อบ้านก็เมื่ออายุราวๆ 30 ปีแล้ว เพื่อสร้างครอบครัว

การพุ่งเป้าไปให้คนหนุ่มสาวซื้อบ้านจึงไม่เหมาะสม

4. ในปีเดียวภาคเอกชนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมากกว่า 400,000 ล้านบาท

ทั่วประเทศก็คงเปิดตัวปีละเกือบ 800,000 ล้านบาท

การที่รัฐจะสร้างบ้านเพื่อคนไทย 100,000 หน่วย สมมุติหน่วยละ 700,000 บาท ก็เป็นเงินเพียง 70,000 ล้านบาทใน 5 ปีซึ่งน้อยมาก

ไม่เพียงพอที่จะใช้เป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจตามที่หวังไว้

5. การสร้างบ้านเพื่อคนไทยอาจเป็นการทำลายระบบตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันซึ่งภาคเอกชนสามารถก่อสร้างที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยได้ดีอยู่แล้ว

ในปัจจุบันไม่มีภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัย

ราคาก็ไม่แพงจนประชาชนไม่สามารถซื้อได้

ที่สำคัญนักพัฒนาที่ดินภาคเอกชนก็ยังสร้างงานนับหมื่นนับแสนงาน จ่ายภาษีมากมายและรัฐบาลไม่ต้องนำงบประมาณไปจ่ายเงินเดือน/อุดหนุนการขาดทุนเช่นกรณีรัฐวิสาหกิจ

ดังนั้น รัฐควรส่งเสริมภาคเอกชนมากกว่าจะไปแข่งขันกับภาคเอกชน

6. กระบวนการคัดเลือกผู้ซื้อก็ดูเพียงว่าเป็นผู้ที่ไม่ได้มีบ้านมาก่อน (ซึ่งอาจเป็นบุตรหลานคหบดีมาจองซื้อก็ได้) มาจากที่ไหนก็ได้ทั่วประเทศ

อันที่จริงควรพิจารณาฐานะทางเศรษฐกิจโดยเคร่งครัด

หาไม่ก็อาจได้แต่ “คนแสร้งจน” หรือไม่

และที่กำหนดว่าให้ขายต่อได้หลังจาก 5 ปีที่ซื้อก็เท่ากับเป็นการส่งเสริมให้ทำกำไรกันต่อไป

หากต้องการช่วยผู้มีรายได้น้อยจริง ก็ควรให้อยู่จนกว่าจะมีฐานะดีขึ้นแล้วย้ายออกไป และคัดเลือกคนจนอื่นมาอยู่แทนมากกว่า

อนึ่ง หากท่านประสงค์จะได้ข้อมูลเพิ่มเติมใดๆ กระผมยินดีเพราะทำศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีข้อมูลมาอย่างยาวนานที่สุดในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 และสำรวจในขอบเขตกว้างขวางที่สุดทั่วประเทศและทั่วอาเซียน ยินดีให้ข้อมูลที่ชัดเจน เป็นกลางโดยไม่หวังสิ่งตอบแทนหรือลาภยศใดๆ เพียงหวังให้เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติ

จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาและขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

Email : [email protected]

 

บ้านเพื่อคนไทย

ถือเป็น “ของขวัญ” ที่รัฐบาลหวังจะมอบให้กับผู้ที่มีรายได้น้อย

ซึ่งเป็นเรื่องดี

แต่กระนั้น ข้อเสนอแนะของ “ดร.โสภณ พรโชคชัย”

ก็น่าสนใจหลายประเด็น

หากเปิดใจกว้าง

คิดกันหลายๆ มุม

“ของขวัญ” ก็อาจจะมีค่ากับ “ผู้รับ” มากยิ่งขึ้น •