คอลัมน์ประจำ

แสงสว่างปลายอุโมงค์

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 3 - 9 มกราคม 2568
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ปีเก่าสิ้นไป ปีใหม่ก็เข้ามา มาเพ่งมองดูหนทางข้างหน้าที่จะต้องก้าวเดินกัน มีแสงสว่างปลายอุโมงค์ มีความหวังอะไรให้มองเห็นจากขณะนี้ได้บ้าง

เรื่องแรกสุดที่ต้องดู คือ การลงทุนการผลิตภาคเรียลเซ็กเตอร์เพราะเป็นพื้นฐานของระบบเศรษฐกิจประเทศ ซึ่งปีที่กำลังจะผ่านไปและหลายปีก่อนหน้านี้ เรามักได้ยินแต่ข่าวประเภทการปิดโรงงานและเลิกจ้างคนงาน เนื่องจากการผลิตโรงงานนั้นๆ ไม่สามารถแข่งขันได้ต่อไป หรือไม่ก็มีการย้ายฐานการผลิตไปประเทศอื่น

แต่เมื่อมาดูตัวเลขสถิติพบว่า ข่าวคราวที่ได้ยินดังกล่าวเป็นข้อเท็จจริงหนึ่ง แต่ก็มีสิ่งที่ไม่ค่อยเป็นข่าวให้พบเห็นบ่อยนัก นั้นคือ 2-3 ปีมานี้การลงทุนทางตรงจากต่างประเทศ หรือ Foreign Direct Investment (FDI) เติบโตอย่างก้าวกระโดด ทั้งจำนวนโครงการและมูลค่าโครงการ มีการเปลี่ยนแปลงทั้งประเทศที่มาลงทุน และประเภทสินค้าที่มาลงทุนจำนวนมาก

ชาติที่มาลงทุนทางตรงมากที่สุด คือ จีน ประเภทอุตสาหกรรมที่มีการลงทุนมากที่สุด ได้แก่ อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์, ยานยนต์ และEV, โลจิสติกส์ ส่วนพื้นที่ที่มีการลงทุนมากที่สุดคือ เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

ข้อมูลยืนยันถึงกระแสการลงทุนโดยตรง หรือ FDI เติบโต ได้แก่ ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมซึ่งเมื่อปีสองปีก่อนประมาณไร่ละ 7-8 ล้านบาท ทุกวันนี้ขึ้นมาเป็น 15-16 ล้านบาทต่อไร่ และว่ากันว่า หาที่ดินในนิคมไม่ค่อยได้แล้ว มีการขยับขยายไปจังหวัดใกล้เคียงกันเป็นจำนวนมากแล้ว

บทเรียนในอดีต ประเทศไทยในยุคที่สำรองเงินตราต่างประเทศมีเพียงน้อยนิด ได้กู้เงินมาลงทุนโครงการอีสต์เทิร์นซีบอร์ด ต่อมาประจวบพอดีกับที่ญี่ปุ่นถูกกดดันให้แข็งค่าเงินเยนสูงขึ้น จึงต้องย้ายฐานการผลิตออกนอกประเทศ ซึ่งไทยเป็นเป้าหมายอันดับหนึ่ง แล้วไทยก็กลายเป็นฐานการผลิตรถยนต์ระดับโลก ทำให้เกิดอุตสาหกรรมต่อเนื่องต่างๆ ตามมาอีกมาก และส่งผลต่อการเติบโตเศรษฐกิจประเทศไทยมาอีกนาน

 

เรื่องที่ 2 การท่องเที่ยว แม้จะชะงักไปช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด แต่การท่องเที่ยวของไทยก็เป็นธุรกิจที่กลับมาได้เร็ว จากปีที่แล้วถึงปีนี้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติก็กลับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงเดิมก่อนโควิดแล้ว

และไม่เพียงแค่กลับมาระดับเดิม ที่ภูเก็ตการท่องเที่ยว “บูม” มากกว่าเดิม ภูเก็ตได้ย้ำการเป็นเป้าหมายปลายทางการท่องเที่ยวพักผ่อนของผู้มีรายได้สูงทั่วโลก ทำให้เกิดความต้องการโรงแรม รีสอร์ต บ้านพักตากอากาศ พูลวิลล่า บีชคลับ เพิ่มขึ้นอีกมาก ส่งผลให้ราคาที่ดินภูเก็ตหลังโควิดถึงทุกวันนี้เพิ่มขึ้นไปแล้วกว่า 2-3 เท่าตัว

เวลานี้มีบางเสียงว่า ภูเก็ต “พีก” เต็มที่แล้ว แต่หลายเสียงก็ยังมั่นใจว่าภูเก็ตยังพัฒนาให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวโลกไปได้อีกมาก

ขณะเดียวกัน หัวหิน สมุย พงัน พัทยา บางแสน ระยอง ก็มีความว่า ระลอกคลื่นถัดไปของการท่องเที่ยวจากต่างประเทศจะไหลบ่ามายังพื้นที่ของตนเอง

 

เรื่องที่ 3 การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 ที่ผ่านมานับเป็นปีที่ยากลำบากมากที่สุดปีหนึ่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยโครงการบ้าน คอนโดฯ ต้องเผชิญปัญหาผู้ซื้อกำลังซื้ออ่อนแอหนี้สินครัวเรือนสูง ส่งผลให้ผู้ซื้อถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อสูงมาก อัตราส่วนตั้งแต่ 50% ถึง 70% ของผู้ยื่นกู้ เริ่มจากกลุ่มผู้ซื้อราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ลามขึ้นมาเป็นกลุ่มผู้ซื้อไม่เกิน 5 ล้านบาท และสุดท้ายเริ่มลามมาถึงกลุ่มซื้อ 10 ล้านบาทก็ถูกปฏิเสธมากขึ้นด้วย

อย่างไรก็ดี ท่ามกลางกระแสข่าวความยากลำบากของอสังหาฯ ก็มี ข่าวดีเกิดขึ้นหลายเรื่องสวนกระแสขึ้นมา ได้แก่

อสังหาฯ “บูม” ตามการท่องเที่ยวที่ภูเก็ต โครงการพัฒนาคอนโดมิเนียม โรงแรม รีสอร์ต พูลวิลล่า เปิดโครงการกันอย่างคึกคัก

เวลาเดียวกันเดียวกันก็เกิดการลงทุนโครงการเวลเนส ที่ผสมผสานการพักอาศัย บวกการดูแลและรักษาสุขภาพ ตามเมืองท่องเที่ยว และเมืองใหญ่ๆ มีการร่วมทุนระหว่างนักพัฒนาอสังหาฯ กับธุรกิจโรงพยาบาลเอกชนหลายคู่ เพื่อรองรับทั้งชาวต่างชาติ และคนไทย อีกไม่นานคงได้เห็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จอย่างหลากหลายรูปแบบ

ระหว่างโควิดระบาดและหลังโควิด ธุรกิจโลจิสติกส์ขนส่งสินค้าขยายตัวมาก ทำให้เกิดความต้องการคลังสินค้า (ware house) บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่หลายรายร่วมทุนกับบริษัทโลจิสติกส์เพื่อพัฒนาสร้างคลังสินค้าในพื้นที่ต่างๆ ที่มีความต้องการ นักพัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางหลายรายก็เปลี่ยนตัวเองจากการสร้างบ้าน คอนโดฯ ไปสร้างคลังสินค้าให้เช่า ได้รับความสำเร็จดี ได้ผลตอบแทนสูงกว่าโครงการที่อยู่อาศัย

 

และสุดท้าย จะว่ากันไป การพัฒนาที่ดินเพื่อรองรับโรงงานอุตสาหกรรมที่เรียกว่า นิคมอุตสาหกรรมนั้น ก็ย่อมเป็นรูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ อีกรูปแบบหนึ่ง ซึ่งระยะใกล้ๆ นี้การขายที่ดินในนิคม การปล่อยเช่าคลังสินค้า ดีมาก

ส่วนธุรกิจอสังหาฯที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นส่วนใหญ่สุดนั้น ขณะนี้รัฐบาลได้เริ่มแก้ปัญหาหนี้สินครัวเรือนรูปแบบต่างๆ แล้ว ต้องถือว่า “ถูกจุด” ในการแก้ปัญหานี้สินเพื่อฟื้นฟูกำลังซื้อเป็นอันดับแรก ลำดับต่อไปเป็นการสร้างโอกาสสร้างรายได้ และการสร้างความเชื่อมั่น ซึ่งต้องใช้เวลาระยะหนึ่งกำลังซื้อก็จะกลับมาแข็งแรง

ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัย ก็ต้องโตตามไปกับสาขาธุรกิจที่ฟื้นตัวกลับมาคึกคัก เหมือนเช่นที่เติบโตไปกับธุรกิจท่องเที่ยวที่ภูเก็ต แล้วขยายไปที่อื่นๆ ต่อไปเมื่ออุตสาหกรรมใหม่ๆ คึกคักมีการจ้างงานจำนวนมาก ความต้องการที่อยู่อาศัยก็จะตามมา เมื่อรัฐบาลดึงดูดธุรกิจต่างชาติให้เข้ามาลงทุนมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับนักลงทุน ผู้เชี่ยวชาญก็จะตามมา

อสังหาฯ ยุคต่อไปน่าจะเป็นอสังหาฯ รองรับความต้องการที่หลากหลาย ทั้งการอยู่อาศัย

การพักผ่อนท่องเที่ยว การรักษาฟื้นฟูสุขภาพ คลังสินค้า อุตสาหกรรม สำนักงาน พาณิชยกรรม

มืดมานาน ก็ต้องถึงเวลาของรุ่งเช้าบ้าง •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.