คอลัมน์ประจำ

ปีเก่าผ่านไป กับอสังหาฯ ที่เปลี่ยนแปลง

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 27 ธันวาคม 2567 - 2 มกราคม 2568
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ถึงช่วงสิ้นปีเก่าและจะเริ่มปีใหม่ทุกปี มักจะรู้สึกว่าวันเวลาช่างผ่านไปรวดเร็วเหลือเกิน ปีหนึ่งแป๊บเดียว

แต่พอมาทบทวนพิจารณาการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่เกิดขึ้นในรอบปี ที่ผู้คนต้องปรับตัวกับสถานการณ์ต่างๆ ที่ไม่เหมือนเดิม

ก็ทำให้รู้สึกว่ากาลเวลาช่างยาวนานและยากลำบาก

มาดูกันว่า ปีที่ผ่านมาอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลงอะไรใหญ่ๆ ที่น่าจดจำ

 

1. บ้านมือหนึ่งกับบ้านมือสอง มียอดจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ใกล้เคียงกันในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นครั้งแรก

ครึ่งแรกของปี 2567 ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ERIC รายงานผลสำรวจการโอนกรรมสิทธิ์บ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑลว่าจำนวนยูนิตการโอน บ้านมือสองต่อบ้านมือหนึ่ง มีสัดส่วน 47:53 นับเป็นครั้งแรกที่มีจำนวนใกล้เคียงกัน

ตลาดบ้านมือสองมีขนาดเพียงพอ มีผู้เปิดบริษัท “โบรกเกอร์” ทำธุรกิจซื้อขายบ้านมือสองมานานตั้งแต่ยุคก่อนวิกฤตปี 2540 ก่อนมีอินเตอร์เน็ตและการสื่อสารออนไลน์ แต่ยุคนั้นสัดส่วนบ้านมือสองยังมีไม่มากเพียง 10-20% ของตลาด หลังปี 2540 ตลาดบ้านมือสองโตขึ้น จน1-2 ปีก่อนหน้านี้โตขึ้นมามีสัดส่วน 40% ของตลาดในจำนวนยูนิต

ปี 2567 จึงเป็นครั้งแรกที่สัดส่วนเกือบเท่ากัน โดยมีแรงผลักดันจากโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มีทำเลที่ตั้งแผ่ขยายกว้างห่างศูนย์กลางกรุงเทพฯ ไปมากขึ้นเรื่อยๆ จนอยู่นอกถนนวงแหวน บ้านมือสองที่มีทำเลใกล้กว่าจึงเป็นทางเลือกสำหรับผู้ซื้อบางรายเห็นว่าดีกว่า เวลาเดียวกันราคาบ้านมือสองมักถูกกว่าบ้านใหม่เสมอในขนาดใกล้เคียงกัน จึงเป็นทางเลือกสำหรับผู้ซื้อที่มีงบประมาณน้อยกว่า

อีกปัจจัยหนึ่งที่มีความสำคัญไม่น้อย ไม่กี่ปีที่ผ่านมาเกิดธุรกิจการนำบ้านมือสองมารีโนเวตใหม่ให้สวยงาม มีสภาพดี บางหลังจนถึงระดับปรับเปลี่ยนดีไซน์หน้าตาบ้านให้ใหม่ทันสมัย มีการดำเนินการอย่างเป็นล่ำเป็นสันจำนวนมาก บางรายเติบโตจนเตรียมยื่นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2568

บ้านมือสองรีโนเวตเป็นตัวช่วยทำให้ผู้ซื้อยอมรับการซื้อบ้านมือสองกว้างขวางขึ้น

 

2. ตลาดเช่าโตสวนทางตลาดบ้านใหม่

ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่ามีมานมนานคู่กับเมืองใหญ่ๆ แต่ตลาดเช่าที่เปลี่ยนไปในปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ซื้อบ้านหรือห้องชุด ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และไม่เกิน 5 ล้านบาท จำนวนมากสัดส่วน 50-70% ธนาคารปฏิเสธไม่ให้กู้

เมื่อกู้ไม่ได้ก็ต้องเช่าในทำเลที่สะดวกในการใช้ชีวิตและเดินทางไปทำงาน

ทำให้ความต้องการเช่าห้องชุดในคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้น บางแห่งบางทำเลถึงกับมีการปรับราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามหลักดีมานด์-ซัพพลาย

นอกจากปัจจัยความจำเป็นข้างต้นแล้ว ตลาดเช่ายังมีส่วนจากทัศนคติของคนรุ่นใหม่บางส่วน แม้จะไม่ใช่ส่วนใหญ่ แต่ก็มีพอสมควร ที่ไม่ประสงค์จะซื้อห้องชุดหรือบ้านเป็นของตัวเอง เพราะเห็นว่า การผ่อนชำระเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัย 1 ใน 3 หรือ 1 ใน 2 ของเงินเดือนเป็นเวลา 10-20 ปีนั้นเป็นภาระที่หนักหนาเกินไป

จึงตกลงใจเป็นผู้เช่าไปเรื่อยๆ ตามความต้องการ และตามงานที่เปลี่ยนสถานที่เปลี่ยนบริษัทไป

หลายรายถึงขั้นไม่ต้องการทำสัญญาเช่านานครบปีหรือ 12 เดือน แต่ต้องการเช่าเพียง 2-3 เดือนก็พอ เพราะอาจมีการเปลี่ยนแปลง จะไม่คล่องตัว ไม่ผูกมัด

 

3. บ้านห้องชุดระดับกลางถึงบนตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์

ขนาดหรือจำนวนคนในครอบครัวลดลง ทัศนคติการใช้ชีวิตเปลี่ยนไป มีคนใช้ชีวิตโสดจำนวนมากขึ้น มีคนแต่งงานแต่ตั้งใจไม่มีลูกมากขึ้น มีคนเลี้ยงสัตว์สุนัข-แมวจริงจังมากขึ้น และมีคนใช้ชีวิตคู่กับเพศเดียวกันมากขึ้น

ซึ่งปี 2567 ไทยได้ออกกฎหมายสมรสเท่าเทียมให้คนเพศเดียวกันโดยกำหนดจดทะเบียนสมรสกันถูกต้องตามกฎหมายได้

ดีไซน์รูปแบบที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จึงปรับเปลี่ยนพัฒนาไปตามความต้องการตามไลฟ์สไตล์ของกลุ่มผู้ซื้อมากกว่า การแข่งขันกันด้วยจำนวนห้องนอนและห้องน้ำที่มากกว่าในยุคก่อนที่เป็นครอบครัวขยาย มีสมาชิกจำนวนมาก

 

4. บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ปรับตัวอย่างหนัก

เนื่องจากเป็นปีที่กำลังซื้อชะลอตัวลงมากกว่าที่คาด ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์บริษัทส่วนใหญ่ต่ำกว่าเป้าที่ตั้งไว้ และมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมาก (อัตราดูดซับต้องใช้เวลา 49 เดือน)

ปี 2567 ยังเป็นปีภาระ “หุ้นกู้” ที่ระดมทุนเพื่อนำเงินไปซื้อที่ดินหรือลงทุนอื่น ซึ่งปกติมีครบกำหนดผู้ให้กู้ก็ต่ออายุการกู้ต่อไป แต่ปีที่ผ่านมาไม่ใช่ ตลาดหุ้นกู้กังวลความเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ ทำให้บางบริษัทต่ออายุหุ้นกู้ไม่ได้ ต้องหาแหล่งเงินจากทางอื่นมาชำระ

ปัญหาที่ต้องเจอ จึงเป็นการบริหารสภาพคล่องเพื่อนำเงินไปใช้จ่ายดำเนินการ และเพื่อชำระหนี้หุ้นกู้ ด้วยการเร่งรณรงค์ขายด้วยโปรโมชั่นแรงๆ การตัดขายทรัพย์สินที่ดินหรืออาคารชิ้นใหญ่เพื่อสร้างสภาพคล่อง

นอกจากนี้ บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ผู้นำตลาดยังปรับบิสซิเนสโมเดล ขยายไลน์ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ ที่ทำอยู่ เพื่อสร้างโอกาสใหม่และกระจายความเสี่ยง และเพื่อสร้างการเติบโตใหม่เพราะเห็นว่าอสังหาฯ รายใหญ่ผู้นำตลาดยอดขายมักติดเพดานตลาดอยู่ที่ 3-4 หมื่นล้านบาท

ธุรกิจที่ขยายออกไป อาทิ ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจคลังสินค้า โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าคอมมูนิตี้มอลล์

โลกนี้ไม่มีอะไรหยุดนิ่ง สรรพสิ่งเคลื่อนไหวเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา จะยืนอยู่ได้ต้องเปลี่ยนให้ทัน •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.