คอลัมน์ประจำ

ที่อยู่อาศัยให้เช่าโต เนิร์สซิ่งโฮมสูงวัยบูม

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 13 - 19 ธันวาคม 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมกำลังเผชิญกับความยากลำบากซึ่งเป็นผลจากกำลังซื้อตลาดชะลอตัว และธนาคารปฏิเสธการปล่อยกู้ในอัตราสูงนั้น ก็ปรากฏว่า อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่ากลับมีความคึกคักสวนทางกัน

เริ่มจากกลุ่มห้องชุดคอนโดมิเนียมให้เช่า ปี 2567 มีความต้องการเช่าจำนวนมากขึ้น บางทำเลบางโครงการถึงกับมีการปรับราคาขึ้นไปบ้างตามกลไกตลาดดีมานด์กับซัพพลาย

กลุ่มคนที่มาเพิ่มจำนวนผู้เช่าห้องชุดคอนโดมิเนียมนี้ มาจากผู้ที่ต้องการซื้อห้องชุดเป็นของตนเองแต่ยังไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ และจำนวนถูกปฏิเสธการปล่อยกู้จากสถาบันการเงิน ทำให้ต้องเปลี่ยนวิธีการจากซื้อเป็นการเช่าไปก่อน กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาทลงมาถูกปฏิเสธปล่อยสินเชื่อสูงถึงประมาณ 70% ของผู้ยื่นกู้

 

ขณะเดียวกันในอีกฝั่งที่เป็นผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านและคอนโดมิเนียม ที่เจอปัญหาผู้ซื้อกู้ไม่ได้ โครงการขายไม่ออก หลายบริษัทก็ปรับแผนให้ผู้ที่ต้องการซื้อเปลี่ยนเป็นผู้เช่าก่อน เงินค่าเช่าแต่ละเดือนแบ่งส่วนหนึ่งเป็นเงินดาวน์สะสมไว้ และระหว่างนี้ผู้เช่าก็เคลียร์หนี้บัตรเครดิตหรือหนี้สินอื่นๆ ปรับสถานะทางการเงินให้ได้ตามเกณฑ์ของธนาคาร

เมื่อสถานะทางการเงินเข้าเกณฑ์กู้ได้และจำนวนเงินดาวน์พร้อม ธนาคารอนุมัติสินเชื่อเมื่อไหร่ ก็เปลี่ยนฐานะจากผู้เช่ากลายเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยนั้นๆ ทันที

ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าที่เติบโตขึ้นจากกรณีที่กล่าวมา ทั้งฝั่งผู้ซื้อที่ยังซื้อไม่ได้ก็หันมาเช่าก่อน และฝั่งผู้ขายที่ยังขายไม่ได้ ก็หันมาให้ลูกค้าที่จะเป็นผู้ซื้อเช่าไปพลางก่อน เป็นความจำเป็น เป็นการปรับตัวของทั้ง 2 ฝ่าย ที่จำเป็นต้องปรับตามภาวะเศรษฐกิจและสภาพรายได้

 

ยังมีตลาดเช่าที่อยู่อาศัยอีกตลาดหนึ่งที่มีการเติบโต ที่ไม่ได้โตจากภาวะเศรษฐกิจหรือรายได้ แต่โตจากการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนวัยในประชากรของประเทศ

จำได้ว่า ตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นมา จำนวนประชากรที่มีอายุครบ 60 ปี เริ่มมีจำนวนมากกว่าประชากรที่มีอายุครบ 20 ปี ในปีเดียวกัน

และในปี 2562 ก็มีข้อมูลว่า เป็นครั้งแรกที่ประเทศไทยมีจำนวนผู้สูงอายุ ที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไปจำนวนมากกว่าเด็กที่มีอายุต่ำกว่า 15 ปีลงไป นั่นก็คือประเทศไทยได้เข้าสู่สังคมสูงวัยแล้วนั่นเอง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่เกิดขึ้นรองรับสังคมสูงวัย ก็คือเนิร์สซิ่งโฮม (Nursing Home) ที่เริ่มเติบโตมาไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้

ธุรกิจที่เข้ามาดำเนินการมีตั้งแต่ธุรกิจขนาดเล็กที่นำบ้านหรืออาคารที่มีมาปรับเป็นห้องพัก ว่าจ้างและจัดอบรมพนักงานตามกฎเกณฑ์ระเบียบราชการ แล้วเปิดให้บริการ ระยะหลังเริ่มมีธุรกิจขนาดใหญ่สนใจตลาดนี้ ได้เริ่มเข้ามาทำธุรกิจเนิร์สซิ่งโฮมสูงวัย

ย่านที่ทำเนิร์สซิ่งโฮมสูงวัย ส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณชานกรุงเทพฯ เพราะสะดวกที่ครอบครัวผู้สูงวัยเดินทางมาเยี่ยมเยือนและระยะทางไม่ไกลจากโรงพยาบาล

 

เมื่อเร็วๆ นี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้เผยแพร่ผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วประเทศ ในปี 2567 พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยที่เปิดบริการรวม 916 แห่งเป็นเนิร์สซิ่งโฮม (Nursing Home) 832 โครงการ และ Residence 84 โครงการ โดยส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวนถึง 516 โครงการ

การสำรวจพบว่า อัตราค่าเช่าและบริการส่วนใหญ่อยู่ที่ 15,000-20,000 บาท/เดือน

ทุกการเปลี่ยนแปลงมักปรากฏเรื่องใหม่ๆ สิ่งใหม่ๆ เสมอ คนหนุ่มสาววัยทำงานเมื่อซื้อห้องชุดไม่ได้ก็ปรับเป็นการเช่าไปก่อน และเริ่มมีบางส่วนคนรุ่นใหม่ที่ไม่อยากมีภาระการผ่อนที่อยู่อาศัยนานๆ 20-30 ปีเหมือนคนรุ่นก่อนๆ

ส่วนคนสูงวัยที่ต้องการผู้ดูแลตลอดเวลา ก็ต้องย้ายออกมาอยู่อาศัยในเนิร์สซิ่งโฮม ซึ่งจะทำให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยให้เช่าพร้อมบริการผู้สูงวัยมีแนวโน้มเติบโตอีกมาก

อย่างไรก็ดี เนื่องจากเนิร์สซิ่งถือว่าเป็นธุรกิจเกิดใหม่ในประเทศไทย ยังต้องพัฒนาเพิ่มเติมส่วนประกอบต่างๆ รูปแบบการพัฒนาทำโครงการที่เหมาะสม สินเชื่อโครงการ

ตลอดจนระบบประกันสุขภาพที่บุคคลสามารถซื้อประกันสะสมตั้งแต่วัยทำงานเพื่อได้บริการเนิร์สซิ่งโฮมดีๆ ในบั้นปลายชีวิต เพราะคนไทยสูงวัยจำนวนมากที่ไม่มีเงินออมพอที่จะจ่ายเดือนละ 20,000 บาท •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.