เริ่มต้นปีพุทธศักราช 2567 แรกๆ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความหวังเต็มเปี่ยม เพราะเติบโตมาแล้ว 2 ปีหลังโควิดยุติ แต่ผ่านไปแค่เดือนสองเดือนความหวังก็เลือนหายไปหมด

ข่าวลบทยอยมาไม่ขาดสาย หนี้ครัวเรือนสูง ธนาคารปฏิเสธการปล่อยกู้ผู้ยื่นกู้ซื้อบ้านคอนโด ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ต่ำกว่า 5 ล้านบาทอัตราสูง เกินครึ่งจนถึง 70%

โรงงานอุตสาหกรรมบางอุตสาหกรรมทยอยปิดโรงงาน เลิกจ้างคนงานเป็นระยะๆ อย่างต่อเนื่อง ซึ่งนั่นหมายถึงลูกค้าที่จะซื้อคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวในพื้นที่นั้นๆ หายไปด้วย

ในระบบธนาคารหนี้เสียเพิ่งเริ่มหรือ SM มีแนวโน้มสูงขึ้น หนี้เสีย NPL เพิ่มขึ้น สุดท้ายต้องดำเนินคดีและขายทอดตลาด กลายเป็นทรัพย์ NPA

สำนักงานขายบ้าน คอนโดฯ จำนวนลูกค้าเยี่ยมชมโครงการยอดลง ยอดจองลดลง และที่จองซื้อผ่อนดาวน์แล้วก็กู้ไม่ผ่านเสียกว่าครึ่ง

ท้ายสุดตัวเลขก็มาสรุปโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งตลาดลดลง อัตราการดูดซับหรืออัตราการขายบ้าน คอนโดฯ ต่ำลง ช้าลง ต้องใช้เวลาขายนานขึ้นถึง 39 เดือนกว่าจะระบายที่สร้างเสร็จแล้วหมด หากอัตราการดูดซับเป็นอย่างปัจจุบัน

การปรับตัวต้องถือว่าปี 2567 ที่ผ่านมาฝ่ายบริษัทพัฒนาอสังหาฯ และลูกค้าผู้ซื้อต้องพยายามอย่างหนัก บางพื้นที่ก็สร้างโอกาสให้เกิดธุรกิจใหม่ๆ

ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล ผู้ซื้อบ้านส่วนหนึ่งได้หันมาซื้อบ้านมือสองที่รีโนเวตใหม่ ที่มีราคาถูกกว่าและทำเลใกล้กว่า เปิดโอกาสให้กับคนทำธุรกิจรีโนเวตเติบโตมากขึ้น

ส่วนการพัฒนาอสังหาฯ โครงการใหม่ ผู้ซื้อเมื่อกู้ไม่ได้ซื้อไม่ได้ ก็ต้องเปลี่ยนมาเป็นผู้เช่า ส่งผลให้ตลาดเช่าห้องชุดคอนโดมิเนียมขยับตัวดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด บางทำเลระดับราคาค่าเช่ามีการปรับตัวขึ้นบ้างเล็กน้อยด้วยซ้ำ

ฝ่ายบริษัทอสังหาฯ ผู้ขาย เมื่อขายไม่ได้เพราะลูกค้าก็ไม่ผ่านส่วนหนึ่งก็ปรับมาเป็นให้ลูกค้าเช่า และค่าเช่าแบ่งค่าเช่าส่วนหนึ่งเป็นเงินดาวน์สะสมของลูกค้า ตกลงเงื่อนไขกันว่าเมื่อเช่าไประยะหนึ่งเงินดาวน์ครบ และมีการปรับปรุงเพอร์ฟอร์แมนซ์การเงินของลูกค้าดีขึ้น ธนาคารให้กู้ก็เปลี่ยนสถานะไปเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านและผ่อนกับธนาคารต่อ

บางบริษัทอสังหาฯ ที่ทำโครงการที่ใช้เงินทุนของตัวเองมากใช้เงินกู้น้อย หรือบางโครงการไม่ใช้เงินกู้เลย ก็เปลี่ยน Business Model จากการทำโครงการอสังหาฯ เพื่อขาย มาเป็นธุรกิจอสังหาฯ เพื่อให้เช่าเสียเลย

และมีบางรายปล่อยกู้ให้ลูกค้าผ่อนกับบริษัทเองโดยตรง มีเงื่อนไขข้อตกลงกัน เมื่อลูกค้ามีความพร้อมสามารถกู้ธนาคารได้เมื่อไหร่ก็เปลี่ยนไปกู้กับธนาคารได้ หากยังกู้ไม่ได้ก็ผ่อนกับบริษัทไปเรื่อยๆ

ข่าวเชิงบวก ทยอยมาในช่วงปลายปี 2567

เดือนตุลาคม มีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยลง 0.25% จากเดิมอัตรา 2.50% เหลือ 2.25% ทำให้ต้นทุนธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งใช้เงินกู้มากทั้งผู้พัฒนาโครงการและลูกค้าผู้ซื้อก็ต้องกู้ ลดลง

สงครามการค้าสหรัฐ-จีน ทำให้โรงงานอุตสาหกรรมจีนที่ต้องการเลี่ยงการกีดกัน มีแผนและทยอยย้ายฐานการผลิตมาที่ประเทศไทยอยู่บ้างแล้ว และการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐเดือนพฤศจิกายน โดนัลด์ ทรัมป์ ที่ประกาศนโยบายตั้งกำแพงภาษีตั้งแต่ตอนหาเสียงไว้ชนะการเลือกตั้ง กระแสการย้ายโรงงานก็ยิ่งสูงมากกว่าเดิม

ผลที่ตามมาไม่เพียงแต่อสังหาฯที่เป็นที่ดินนิคมอุตสาหกรรมเท่านั้นที่มีความต้องการมากขึ้น ที่อยู่อาศัย พื้นที่อาคารสำนักงานก็เกิดความต้องการมากขึ้น

นอกจากนี้ ธุรกิจจากโลกตะวันตกที่ปรากฏเห็นแนวโน้มการเข้ามาลงทุนในไทย อาทิ ศูนย์ดาต้าเซ็นเตอร์ของบริษัทเทคโนโลยี ของบริษัทเจ้าของแพลตฟอร์มระหว่างประเทศ ก็เข้ามาตั้งฐานดาต้าเซ็นเตอร์ในไทย

เดือนตุลาคมที่ผ่านมา ยอดส่งออกของไทยยังเพิ่มสูงเกินคาดถึง 14.6% ในนี้แม้จะมีการส่งออกทองคำอยู่ 6.4% แต่ที่เหลือเป็นสินค้าตัวจริงกลุ่มเครื่องคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์ที่ประเทศคู่ค้ามีความต้องการมากขึ้น ก็สามารถแสดงให้เห็นแนวโน้มการส่งออกได้พอเป็นความหวังได้

และอีกเรื่องหนึ่ง รัฐบาลกำลังดำเนินการปรับโครงสร้างหนี้ครัวเรือนภาคประชาชน ซึ่งในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นการพักชำระดอกเบี้ยลูกหนี้ซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมาเป็นเวลา 3 ปีจ่ายเฉพาะเงินต้น ซึ่งนอกจากเป็นการผ่อนเบาภาระลูกหนี้แล้ว ย่อมเพิ่มกำลังซื้อในคราวเดียวกันด้วย

ก็ต้องรอดูผลข่าวลบปะทะกับข่าวดี และเหตุการณ์ที่เป็นผลดีกับการทำมาหากินเริ่มมีให้เห็นมากขึ้น ผลลัพธ์สุดท้ายเชื่อว่า แนวโน้มดีขึ้น แต่จะดีขึ้นได้มากแค่ไหนต้องติดตามกันต่อไป •

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022