เวลาเดินทางมาถึงโค้งสุดท้ายของปี 2567 อย่างรวดเร็ว ข้อมูลและสถานการณ์ทางธุรกิจเศรษฐกิจเปิดเผยมากขึ้น พอให้เห็นภาพลางๆ ของอนาคตในปีหน้า 2568

1.

ภาคประชาชน คนทำธุริจขนาดกลาง ขนาดเล็กและพนักงาน ข้อมูลจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ หรือเครดิตบูโร เผยว่าไตรมาส 3 ที่ผ่านมาหนี้เสียยังเพิ่มไม่หยุด ล่าสุดขึ้นไปแตะ 1.2 ล้านล้านบาท ธุรกิจขนาดเล็กเอสเอ็มอีน่าเป็นห่วงหนี้เสียเพิ่มขึ้น 20%

สอดคล้องกับข้อมูลจากกลุ่มธุรกิจ AMC บริหารทรัพย์สิน ที่คาดการณ์ว่า ไตรมาส 4 ปี 2567 นี้ สถาบันการเงินจะจัดหนี้เสียออกขายจำนวนมากประมาณ 1.5 แสนล้านบาท เป็นทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโดฯ 50% (เดิมมีสัดส่วนประมาณ 40%) เป็นกลุ่มบ้าน คอนโดฯ ระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท และต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา

สาเหตุหนี้เสียเนื่องจากเจ้าของกิจการขนาดเล็กที่นำบ้านเป็นหลักทรัพย์จำนองธนาคารเพื่อขยายกิจการ และบางส่วนก็ได้รับผลกระทบตั้งแต่วิกฤตโควิดปรับโครงสร้างหนี้แล้วหลายครั้ง เมื่อเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวธุรกิจไม่ฟื้น จึงต้องยอมปล่อยทรัพย์ให้สถาบันการเงินยึดไป

2.

ภาคเอกชนบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่มีการลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่จากแผนเดิมที่กำหนดไว้ ปรับลดงบประมาณค่าใช้จ่ายด้านต่างๆ ให้ต่ำลง และนำบ้าน คอนโดฯ สร้างเสร็จเหลือขายออกมารณรงค์ขายระบายสต๊อก

หลายรายได้ปรับคอนโดฯ และบ้านสร้างเสร็จเหลือขายเป็นที่อยู่อาศัยให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ บางรายปรับเป็นให้เช่าเพื่อสะสมเงินดาวน์และปรับปรุง performance ที่กู้ธนาคารไม่ผ่าน รอความพร้อมในการกู้ให้ผ่าน

ผลประกอบการ 9 เดือนของปี 2567 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ผู้นำตลาด แม้ผู้นำกลุ่ม top 5 ยังทำยอดขายหลักหมื่นล้านบาทกันได้ แต่ในภาพรวม 10 อันดับแรก มียอดขายเป็นเพิ่ม+เมื่อเทียบกับปีที่แล้วเพียง 4 ราย ได้แก่ แสนสิริ ศุภาลัย แอสเสทไวส์ และแอลพีเอ็น ที่เหลือเป็นลบ และกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบปีที่แล้วมีเพียง 2 ราย ได้แก่ ศุภาลัย แอสเสทไวส์

3.

ภาพรวมตลาดทั่วประเทศจากศูนย์ข้อมูลอสังหาอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) แถลงเอง สรุปรวบยอดได้ว่า ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ปี 2567 ยังคง “ติดลบ” เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ถือว่าติดลบน้อยกว่าไตรมาสแรก สะท้อนถึงตลาดมีสัญญาณการฟื้นตัว หลังได้แรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ

มาดูข้อมูลรายละเอียด

(1) ที่อยู่อาศัยเสนอขายรวม : กรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2567 มีอุปทานที่อยู่อาศัยที่เสนอขายรวม 229,182 หน่วย มูลค่า 1,394,630 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% และ 23.1% ตามลำดับ

(2) โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 13,277 หน่วย มูลค่า 115,047 ล้านบาท ลดลง 35.8% และ 21.3% ตามลำดับ โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ 13,382 หน่วย มูลค่า 81,143 ล้านบาท ลดลง 26.7% และ 35.8 % ตามลำดับ

สรุปได้ว่า จำนวนเสนอขายยังมากกว่าปีที่แล้ว บริษัทอสังหาฯ ปรับตัวแล้วลดจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ แต่จำนวนขายโครงการใหม่ก็ยังต่ำลงกว่าปีที่แล้ว

(3) เหลือขาย : ขณะเดียวกันมีหน่วยเหลือขายถึง 215,800 หน่วย มูลค่า 1,313,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.2% และ 27.3% ตามลำดับ โดยหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา

(4) อัตราดูดซับลงมาอยู่ที่ 1.9% ต่อเดือน ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนอัตราดูดซับ 2.8% ต่อเดือน คาดว่าจะขายหมดใช้เวลาเพิ่มขึ้นจาก 32 เป็น 49 เดือน

สรุปว่า จำนวนเหลือขายยังมากกว่าปีที่แล้วทุกระดับราคา อัตราการขายหรือดูดซับต่ำลง

(5) การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมไตรมาส 3 ปี 2567 เมื่อรวมทุกระดับราคามี 31,247 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.6% เทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อน แต่มูลค่าลดลง 1.7% กลุ่มที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มาก คือคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 29,883 หน่วย หรือ 9.1%

คาดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2567 มี 350,545 หน่วย ลดลง 4.4% แนวราบลดลง 6% อาคารชุด ลดลง 0.6% ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,012,760 ล้านบาท ลดลง 3.3% โดยแนวราบ ลดลง 3.4% อาคารชุดลดลง 2.9%

(6) REIC ฟันธงตลาดอสังหาฯ ปีหน้า 2568 ฟื้น แนวโน้มปี 2568 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 363,600 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.7% ประกอบด้วย แนวราบ เพิ่มขึ้น 4.7% อาคารชุด เพิ่มขึ้น 1.5% คาดมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,043,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% แนวราบเพิ่มขึ้น 3.2% อาคารชุด

4.

รัฐบาลมาตรการกระตุ้น กระทรวงการคลังโดยนายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังได้หารือกับสถาบันการเงินในการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนของประชาชน โดยมีแนวทางการปรับโครงสร้างหนี้ เช่น การให้จ่ายหนี้ลดลง การยืดหนี้ เป็นต้น เพื่อเป็นการลดภาระของลูกหนี้ เพื่อให้ลูกหนี้สามารถไปต่อได้

นอกจากนี้ ยังมีข้อเสนอของสถาบันการเงินในการลดเงินนำส่งกองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน (FIDF) ลง 0.23% ซึ่งจะมีการพิจารณาดำเนินการต่อไป

สำหรับแหล่งเงินที่จะใช้สำหรับอุดหนุนดอกเบี้ยในช่วงที่มีการพักดอกเบี้ย 3 ปีให้แก่ลูกหนี้นั้น จะมาจาก 2 ส่วนคือ กระทรวงการคลัง กับธนาคารพาณิชย์ที่จะใส่เงินเข้าไปอุดหนุน

5.

ชั่งน้ำหนัก ชั่งใจ และวัดใจ

จากข้อมูลและเหตุการณ์ทั้งหมดที่ประมวลผลมา

ก็ถึงเวลาที่ธุรกิจอสังหาฯ และผู้บริโภคที่จะซื้อบ้าน คอนโดฯ ต้องพิจารณา ว่า กำลังซื้อที่ยังชะลอตัวต่ำ แต่อัตราการชะลอมีแนวโน้มลดลง สถาบันการเงินจะขายบ้าน คอนโดฯ NPA เข้าสู่ตลาดมากขึ้น

และรัฐบาลจะมีมาตรการลดภาระลูกหนี้

จะมีผลต่อตลาดอสังหาฯ อย่างไรในปี 2568 •

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022