คอลัมน์ประจำ

มาตรการฟื้นอสังหาฯ ล่าสุด

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 8 - 14 พฤศจิกายน 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ในที่สุดรัฐบาล “แพทองธาร ชินวัตร” ก็ผลักดันนโยบายมาตรการการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยและฟื้นฟูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ชุดแรกออกมา

มาตรการ “ซื้อ-แต่ง-ซ่อม-สร้าง” บ้านและคอนโดฯ อัตราดอกเบี้ยต่ำ วงเงิน 55,000 ล้านบาท, โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อผู้ประกันตน อัตราดอกเบี้ย 1.59% ระยะเวลา 5 ปี วงเงินกู้รายละไม่เกิน 2 ล้านบาท มีวงเงิน 10,000 ล้านบาท

เข้าใจว่า น่าจะเป็นมาตรการเกี่ยวกับการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยและการฟื้นฟูอสังหาฯ กระตุ้นเศรษฐกิจชุดแรกที่สามารถทำได้เร็ว เพราะปัญหาที่อยู่อาศัยและปัญหาการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาฯ ขณะนี้เป็นปัญหาใหญ่และแรง ต้องมีมาตรการต่อเนื่องถึงประเด็นปัญหาสำคัญๆ อีก

 

นโยบายหรือมาตรการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยและฟื้นฟูอสังหาฯ กระตุ้นเศรษฐกิจ ที่เคยทำมาและที่ปฏิบัติกันทั่วไปนานาประเทศ มีหลายระดับ ได้แก่

1. โปรโมชั่น เป็นการได้ส่วนลด แจก แถมจากรัฐในการซื้อที่อยู่อาศัย เป็นมาตรการที่ใช้กันประจำ การลดภาษีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโดฯ มาตรการนี้ทำให้ผู้ที่มีความพร้อมตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น แต่ไม่มีผลเพิ่มจำนวนผู้ซื้อในตลาด

2. มาตรการสวัสดิการ บรรเทาความเดือดร้อน มักเป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยที่หน่วยงานรัฐเป็นผู้สร้าง ซึ่งก็สามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยได้ส่วนหนึ่ง แต่ก็มักมีปัญหาทำเลที่ตั้ง ปัญหาการจัดซื้อจัดจ้างการซื้อที่ดิน การก่อสร้าง ทำให้ต้นทุนสูง

3. มาตรการอุดหนุน (subsidy) การซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนมากมักเป็นการอุดหนุนด้วยการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งจะให้ผลในวงกว้างทั้งตลาดเพราะผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดซื้อที่อยู่อาศัยด้วยการใช้เงินกู้จากธนาคาร

อย่างมาตรการล่าสุด ทั้ง “ซื้อ-แต่ง-ซ่อม-สร้าง” บ้าน คอนโดฯ, โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อผู้ประกันตน ก็เป็นมาตรการอุดหนุนด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำ

4. นโยบายการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง

 

จํานวนการซื้อบ้าน คอนโดฯ แต่ละปีหรือการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นกับรายได้ผู้ซื้อเป็นสำคัญ ถ้ามองภาพรวมก็คืออัตราเติบโตธุรกิจอสังหาฯที่อยู่อาศัยขึ้นกับอัตราการเติบโตของรายได้ประชาชาติ (จีดีพี) เป็นหลัก มีผลมากกว่าอัตราดอกเบี้ยสูงหรือต่ำ ข้อมูลย้อนหลังหลายทศวรรษยืนยันข้อนี้

ถ้าจะแก้ปัญหาอสังหาฯ และที่อยู่อาศัยให้ยั่งยืน ก็ต้องแก้ด้วยการทำให้เศรษฐกิจเติบโต ประชาชนมีรายได้ดี

แต่ในทศวรรษที่ผ่านมาปัญหาทางโครงสร้างเศรษฐกิจ ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะย่านที่เมืองเจริญเติบโตราคาที่เพิ่มนับกันเป็นกี่เท่า ค่าก่อสร้างเพิ่มเป็นเปอร์เซ็นต์ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมีอัตราการเพิ่มสูงกว่ารายได้ประชาชนผู้ซื้อที่มีอัตราการเพิ่มต่ำ

ปัญหาโครงสร้างความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจ ยังส่งผลไปถึงปัญหาหนี้สินครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น เป็นอุปสรรคลดทอนกำลังซื้อ และเป็นสาเหตุให้ธนาคารปฏิเสธการปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเรื่อยๆ

ปีที่แล้ว ผู้ยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมาซึ่งตลาดระดับราคานี้เป็นประมาณ 50% ของตลาดที่อยู่อาศัย ถูกปฏิเสธ 70%

ปีนี้ ผู้ยื่นกู้ที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมา ซึ่งเป็นกลุ่มคนประมาณ 60-70% ของตลาด ก็ถูกปฏิเสธปล่อยกู้สูงถึง 70% แล้วเช่นกัน

ที่อยู่อาศัยเป็น 1 ในปัจจัย 4 และคนกลุ่มนี้คือผู้ที่มีรายได้ประจำประมาณ 50,000-80,000 บาท/เดือน เป็นคนส่วนใหญ่ของสังคมเมือง เรื่องนี้ควรยกเป็นปัญหาระดับชาติ

 

อีกเรื่องหนึ่งที่ต้องนับเป็นปัญหาโครงสร้างด้วยเช่นกัน มาตรการของรัฐการอุดหนุนด้วยเงินกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำ ก็ทำได้เฉพาะอัตราดอกเบี้ยต่ำกับธนาคารของรัฐที่มีกระทรวงการคลังถือหุ้นใหญ่ไม่กี่แห่งเท่านั้น เพราะธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินอื่นๆ อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งมีความเชื่อแนวคิดไปคนละทางกับรัฐบาล

เรื่องแนวคิดทฤษฎีนั้น ถกอภิปรายกันยาก แต่ถ้าเรื่องข้อเท็จจริงที่มีผลปรากฏ อย่างเช่นกรณีมาตรการ LTV (loan to value) ซึ่งมีไว้คุมสัดส่วนเงินดาวน์การซื้อบ้าน คอนโดฯ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์

อยากเรียนถามผู้บริหาร ธปท.ว่า ตลาดบ้าน คอนโดฯ ขาลงปัจจุบันที่สต๊อกล้นท่วมมีการเก็งกำไรกันตรงไหน ถึงยกเลิกไม่ได้

ถามเลยไปถึงผู้ที่ร่วมกันลงชื่อเกรงจะมีการเปลี่ยนแนวทางบริหาร ธปท. ว่า อนาคตที่คาดการณ์ว่าน่ากังวล กับปัจจุบันที่หนักหนาสาหัส จะให้กลัวการคาดการณ์มากกว่าความจริงที่เจอ ใช่ไหม •