คอลัมน์ประจำ

บ้านมือสองโตใกล้เคียงมือหนึ่ง

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 1 - 7 พฤศจิกายน 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

รายงานศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งแรกปี 2567 พบว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ 36,368 หน่วย มีมูลค่า 172,969 ล้านบาท เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง 41,406 หน่วย มีมูลค่า 100,551 ล้านบาท

เทียบสัดส่วน บ้านใหม่กับบ้านมือสอง กรุงเทพฯ ปริมณฑล ครึ่งปีแรก

(1) สัดส่วนจำนวนหน่วยเท่ากับ 36,368 ต่อ 41,406 หรือ 47:53

(2) สัดส่วนมูลค่าเท่ากับ 172,969 ล้านบาทต่อ 100,551 ล้านบาท หรือ 63:37

สรุปได้ว่า แง่จำนวนหน่วย บ้านใหม่น้อยกว่าเล็กน้อย แต่ในแง่มูลค่าบ้านใหม่ยังมากกว่าบ้านมือสอง

 

ข้อน่าสังเกตอยู่ที่ว่า เป็นครั้งแรกที่บ้านมือสองมีจำนวนและมูลค่าขึ้นมาสูสีกับบ้านใหม่ในประวัติพัฒนาการตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทย

เจาะดูการเปลี่ยนแปลงเปรียบเทียบบ้านใหม่กับบ้านมือสองทั่วประเทศ จากข้อมูลเปรียบเทียบบ้านใหม่กับบ้านมือสอง ไตรมาส 2 ปี 2567 กับปี 2566 ของ REIC พบว่า

ตัวเลขรวมทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่ารวม Q 2/2567 เทียบ Q2/2566 ทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่าปีนี้เป็นลบ ลดลงน้อยกว่าปีที่ผ่านมา -9% และ -9.4%

แต่ถ้าดูรายละเอียดแยกระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสอง แต่ละระดับราคา ยังพบว่า บ้านมือสองระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเป็นบวก +3.6% และ +4.0% สวนทิศทางกับตลาดรวม

หรือถ้าดูในแง่แนวราบและแนวสูง ก็พบว่า เปรียบเทียบ Q2 ปีนี้กับ Q2 ปีที่แล้ว พบว่า บ้านมือสองแนวราบเป็นบวกบ้านระดับราคา 5.01-7.00 ล้านบาท และมือสองแนวสูง เป็นบวก 3 ระดับราคา คือ ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท, ระดับราคา 5.01-7.00 ล้านบาท และระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท

 

ตลาดบ้านมือสองเติบโตตามตลาดบ้านจัดสรรหรือบ้านมือหนึ่งมาโดยตลอด มีสัดส่วนในตลาดที่อยู่อาศัยไม่มาก แต่ก็ค่อยๆ เติบโตมาเรื่อยๆ

ช่วงก่อนปี 2540 เริ่มเกิดบริษัทตัวแทนนายหน้า หรือโบรกเกอร์ขายบ้านสมัยใหม่ โดยคนไทยที่มีประสบการณ์การขายบ้านมือสองจากสหรัฐอเมริกาหลายราย และมีนักธุรกิจไทยซื้อแฟรนไชส์ธุรกิจบ้านมือสองออนไลน์ ERA เข้ามาทำในไทย

วิกฤตค่าเงินบาทปี 2540 มีการปิดสถาบันการเงินจำนวนมาก ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากขาดสภาพคล่อง ตลาดบ้านมือสองโตแบบก้าวกระโดด เพราะมีทรัพย์ NPA ที่เป็นบ้านมือสองจำนวนมากที่ธนาคารนำมาขายในตลาด เกิดบริษัทบริหารทรัพย์สินขึ้นมาจัดการโดยเฉพาะ

ซึ่งบางแห่งเติบโตเป็นกิจการขนาดใหญ่ทุกวันนี้ ได้แก่ BAM, SAM เป็นต้น

 

วิกฤตกำลังซื้อตกต่ำปี 2567 ที่จำนวนคนเยี่ยมชมโครงการ ยอดจอง และยอดโอนบ้าน คอนโดฯ ลดลงแบบน่าตกใจ อัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อของธนาคารสูงสุดเป็นประวัติการระดับไม่เคยปรากฏมาก่อน บ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท บ้านต่ำกว่า 5 ล้านบาทถูกปฏิเสธถึง 70%

เวลาเดียวกันก็เกิดการปรับตัวเปลี่ยนแปลงในตลาดบ้านมือสองดังกล่าวมาแล้วข้างต้น คาดว่าเป็นผลสืบเนื่องจาก

ประการแรก บ้านมือสองมีราคาต่ำกว่าบ้านใหม่ ทำให้ผู้ต้องการบ้านที่มีกำลังซื้อจำกัดสามารถ ซื้อได้ในทำเลและขนาดใกล้เคียงกัน

ประการที่สอง บ้านใหม่ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากราคาที่ดินที่เป็นปัจจัยสำคัญปรับราคาขึ้นเร็วและต่อเรื่อง เพียงไม่กี่ปีเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต้องขยับทำเลโครงการบ้านห่างจากศูนย์กลางเมืองออกไปไกลขึ้นเรื่อยๆ เพื่อให้ได้ที่ดินต้นทุนที่สามารถทำบ้านในระดับราคาที่ผู้ซื้อสามารถซื้อได้

ทำให้โครงการบ้านใหม่ไปทำในทำเลที่อยู่นอกถนนวงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งหันมาซื้อบ้านมือสองในระดับราคาใกล้เคียงกันที่สามารถซื้อได้ แต่มีทำเลที่ใกล้กว่า

ประการที่สาม เกิดธุรกิจรีโนเวตบ้านมือสองขึ้นมาดำเนินการ ตอบสนองความต้องการผู้ซื้อที่ต้องการซื้อบ้านมือสองในทำเลและราคาที่ซื้อได้ แต่ยังต้องการให้มีการปรับบ้านให้ใหม่น่าอยู่ ดีไซน์ทันสมัย

ปัญหาสำหรับเรื่องหนึ่ง อาจสร้างโอกาสให้กับอีกเรื่องหนึ่งได้เหมือนกัน อยู่ที่จะคว้าโอกาสนั้นได้อย่างไร •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.