คอลัมน์ประจำ

แก้ปัญหาที่อยู่อาศัยกระตุ้นเศรษฐกิจ

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 25 - 31 ตุลาคม 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

สํารวจภาวะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ช่วงไตรมาส 4 ปลายปี 2567 ทั้งดูจากข้อมูลสถิติที่รวบรวมอย่างเป็นทางการ และสอบถามข้อมูลดิบภาคสนามจากผู้ปฏิบัติทั้งบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่, กลางและเล็ก ในตลาด พบว่าสถานการณ์ตลาดกดดัน บีบคั้น ไปจนถึงคับขัน

รัฐบาลต้องออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อครั้งใหญ่เพื่อให้เศรษฐกิจหมุนเวียน พร้อมกับแผนการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ การผลิตและบริการของประเทศเร่งด่วน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC แถลงผลสำรวจดัชนีคามเชื่อมั่นอสังหาฯ ไตรมาส 3/2567 หดตัว 4.6 จุด ต่ำกว่าค่ามาตรฐานกลาง 7 ไตรมาสติดต่อกัน ลดลงเกือบทุกด้านตั้งแต่ไตรมาส 1/2566 สิ่งที่ผู้ประกอบการกังวลมากที่สุดคือปัญหายอดขาย

อย่างไรก็ดี ดัชนีความเชื่อมั่นภาพรวม 6 เดือนข้างหน้า อยู่ที่ 51.6 จุด เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้านี้ 0.2 จุด ซึ่งสูงกว่าค่ากลาง (50.0 จุด)

แสดงถึงผู้ประกอบการยังมองเชิงบวกกับสถานการณ์อีก 6 เดือนข้างหน้า

 

ข้อมูลจากผู้บริหารและผู้ประกอบการอสังหาฯ ภาคสนามซึ่งวัดผลดำเนินการเป็นตัวเลขยอดขาย และวัดผลรายเดือนต่อโครงการโดยจำนวนยูนิตที่ขายได้ (โอนกรรมสิทธิ์) ต่อเดือนหรือที่เรียกว่า sale speed

พบว่า หลังโควิดปี 2565 ตลาดรวมดีมาก บ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปขายดีทุกโครงการ บ้านราคา 5-10 ล้านบาทก็ขายได้ แต่ก็มีปัญหาบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมาอัตราการขายต่ำ ปีต่อมา 2566 บ้านระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมาก็มีปัญหาแบบเดียวกับระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการขายต่อยูนิตต่อเดือนของแต่ละโครงการต่ำลงเรื่อยๆ

ปัญหาหลักคือลูกค้าถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารสูงถึง 70% ของจำนวนผู้ยื่นกู้

ปีปัจจุบัน 2567 ปัญหาการปฏิเสธปล่อยกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ลามขึ้นมาถึงบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาทแล้ว โดยถูกปฏิเสธในอัตราที่มีแนวโน้มสูงขึ้นจาก 10% กว่าๆ ไปใกล้ 20%

ผลประกอบการโครงการที่มีอัตราการขายต่ำหรือถูกปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยสูงนั้นบริษัทอสังหาฯ ต้องนำบ้านที่ถูกปฏิเสธ 70% กลับมาทำตลาดขายใหม่อีกรอบ ทำให้มีต้นทุนค่าใช้จ่ายการตลาดเพิ่มอีก

นอกจากนี้ บ้านในระดับราคาไม่แพงต้องจัดโปรโมชั่นแถมเครื่องปรับอากาศ เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ ทำให้อัตรากำไรลดต่ำลงกว่าที่ตั้งเป้าไว้

 

ข้อมูลจากทางฝ่ายปฏิบัติการผู้ให้บริการสินเชื่อรายย่อยที่อยู่อาศัย ปัญหาหนี้ตั้งแต่ระดับหนี้ SM และหนี้ NPL ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ข้อระวังข้อห้ามของธนาคารก็เพิ่มตาม ยิ่งกู้ยากมากขึ้นผู้กู้กับทางโครงการก็ยิ่งหาช่องทางวิธีการจะกู้ให้ได้พิสดารมากขึ้น แบงก์ก็ยิ่งระวังมากตาม

นายสุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) เผยข้อมูลสถานการณ์หนี้รายย่อยของประชาชนที่ไม่รวมนิติบุคคล ข้อมูล 8 เดือน พบว่า สินเชื่อโตต่ำ 0.8% SMEs หดตัวติดลบ 3.3% ยอดหนี้เสียคาดยังไหลแตะ 1.2 ล้านล้านบาท ด้าน SM อยู่ที่ 6.4 แสนล้านบาท

หนี้รายย่อยของประชาชนก้อนใหญ่ที่สุดเป็นหนี้กู้ซื้อบ้านกับซื้อรถยนต์ การเติบโตต่ำก็เพราะสถาบันการเงินระวังไม่กล้าปล่อย สินเชื่อของกลุ่ม SME ถึงกับหดตัว 3.3% โยงไปถึงการปฏิเสธสินเชื่อบ้านระดับราคา 17-18 ล้านบาทมากขึ้น เพราะบ้านระดับราคานี้เป็นบ้านที่ผู้ซื้อมักเป็นเจ้าของกิจการขนาดกลางและเล็ก

จะเห็น “ลูปวน” การถูกปฏิเสธปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในสัดส่วนอัตราสูง จากระดับราคา 3 ล้านบาท ลามขึ้นเป็น 5 ล้านบาท ลามขึ้นเป็น 10-20 ล้านบาท ถ้าไม่หยุดก็คงจะลามขึ้นไปอีก

ขณะเดียวกันสถาบันการเงินก็จะเจอภาวะหนี้เสียตั้งแต่ระดับ SM และระดับ NPL มากขึ้น จากหนี้บุคคลรายย่อย ต่อไปก็จะเป็นลูกหนี้นิติบุคคลก้อนใหญ่ขึ้น หมุนใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ ถ้าไม่หยุดวงจร

 

ถึงเวลาต้องเปลี่ยนโหมดจากการแก้ปัญหาอสังหาฯ ให้เป็นการใช้อสังหาฯ เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้นและก้าวไปสู่การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ การผลิตและบริการของประเทศ

ไม่ใช่แค่มาตรการลดภาษีค่าธรรมเนียมโอน ซึ่งเป็นเสมือนโปรโมชั่นทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วขึ้นแต่จำนวนยังเท่าเดิม

การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยเมื่อเร็วๆ นี้ 0.25% จาก 2.50% ลงเป็น 2.25% ตามแรงกดดันตลาดการเงินโลก จะทำให้ต้นทุนการเงินของลูกหนี้ลดลง ทำให้ดีมานด์หรือกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ว่ากันว่า ประมาณ 2% แต่ก็ยังไม่สามารถเปลี่ยนทิศทางหรือสร้างโมเมนตัมเศรษฐกิจได้

เอาแบบที่ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เสนอไว้ โดยการ “ลดดอกเบี้ย” ให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อย เหมือนในสหรัฐที่มีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ 2% ตลอด 30 ปี เพื่อช่วยคนซื้อบ้าน

มาตรการนี้ จะทำให้บ้านราคา 1 ล้านบาทผ่อนเพียงเดือนละ 2,000 บาท แทนที่จะผ่อนเดือนละ 6,000 บาท อัตราดอกเบี้ยระยะยาวคงที่จะมีผลดีมากกับกลุ่มคนที่มีรายได้น้อย

ถ้าขยับขึ้นมาเป็นบ้านราคา 3 ล้านบาท ก็จะผ่อนเดือนละ 6,000 บาท บ้านกลุ่มราคา 3 ล้านบาทลงมา เป็นตลาดที่ใหญ่มาก มีจำนวนความต้องการเกินครึ่งของตลาดที่อยู่อาศัย

ทำอย่างนี้ ช่วยแก้ทั้งปัญหาที่อยู่อาศัยของประชาชนจำนวนมหาศาล กระตุ้นเศรษฐกิจให้เกิดการสร้างงาน จ้างงาน •