คอลัมน์ประจำ

สิ้นปีนี้-ปีหน้า อสังหาฯ ไปทางไหน

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 18 - 24 ตุลาคม 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ไตรมาสที่ 4 ปลายปีทุกปี ธุรกิจต่างๆ ต้องรีวิวทบทวนการดำเนินการ ปลายปีนี้จะจบลงยังไง และปีหน้าธุรกิจเศรษฐกิจจะไปในทิศทางใด

สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนธุรกิจโดย 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอาคารชุด ให้ความเห็นในทิศทางเดียวกันว่า ขณะนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปี เห็นได้จากยอดขาย กำไร การปฏิเสธสินเชื่อเงินกู้ผู้ซื้อของสถาบันการเงิน

ซึ่งถัดจากต่ำสุดไปธุรกิจอสังหาฯ จะฟื้นตัวตามรอบวัฏจักรธุรกิจและเศรษฐกิจ

 

ในรอบ 10 กว่าปีมานี้ “ลูปวน” ธุรกิจอสังหาฯ เกิดจากปัญหากำลังซื้อทรงตัวและลดน้อยถอยลงต่อเนื่อง ดูจากตัวเลขรายได้ประชาชาติหรือ GDP ที่เรี่ยต่ำตลอดช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา ปัญหาหนักมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งหลายปีหลัง เพราะหนี้สินครัวเรือนที่เกิดจากการกู้ยืมเพื่อกินเพื่อใช้และซื้อรถยนต์ซื้อบ้านสะสมเพิ่มพูนขึ้นสูงถึง 90% ของ GDP

ทำให้สถาบันการเงินปฏิเสธการปล่อยกู้เพราะกลัวว่าผู้กู้จะไม่มีขีดความสามารถในการชำระหนี้

เมื่อ 1-2 ปีก่อน กลุ่มผู้ซื้อบ้านคอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถูกปฏิเสธปล่อยกู้สูงสุดถึง 70% ของผู้ยื่นกู้

มาปีนี้หนักขึ้นกว่าเดิม การปฏิเสธปล่อยกู้ในระดับราคาที่สูงขึ้นไปอีก เป็นบ้านระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทก็ถูกปฏิเสธปล่อยกู้ 70%

และบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปก็ถูกปฏิเสธมากกว่า 10% ทั้งที่ก่อนหน้านี้บ้านระดับราคานี้ไม่มีปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อ

คนที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อเหล่านี้เป็นคนซื้อบ้าน 3 ล้านบาท คือกลุ่มคนที่ต้องมีรายได้ตั้งแต่ 50,000 บาท/เดือนขึ้นไป

และคนที่ซื้อบ้าน 5 ล้านบาท คือกลุ่มคนที่ต้องมีรายได้ตั้งแต่ 80,000-100,000 บาท/เดือนขึ้นไป ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็นผู้มีรายได้กลุ่มใหญ่ที่สุด ถึง 60-70% ของตลาดที่อยู่อาศัย

ผลการปฏิเสธสินเชื่อที่เกิดกับบริษัทอสังหาฯ คือมีลูกค้าจองซื้อบ้าน 100 หลัง โอนกรรมสิทธิ์ขายได้จริงได้รับเงินจริงเพียง 30 หลัง

 

การฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในระยะสั้นๆ นี้ ด้านดีมานด์ต้องมีการกระตุ้น ได้แก่ การลดปัญหาอุปสรรคกฎระเบียบที่จำกัดกำลังซื้อ ซึ่งรัฐบาลลดภาษีค่าธรรมเนียมโอนไปแล้ว แต่ไม่มีผลมากนัก ถ้าจะให้ได้ผลมากขึ้นการลดหย่อนกฎระเบียบเพื่อเพิ่มกำลังซื้อต้องมีมาอีก

หรือถ้าจะให้ได้ผลมากกว่าอีก รัฐต้องเข้าไปแก้ไขปัญหาลดหนี้สินครัวเรือนที่เป็นอุปสรรคใหญ่ที่สุดด้วยวิธีการใดๆ เหมือนกับที่เคยใช้กับธุรกิจภาคการเงินเมื่อวิกฤตปี 2540 รับรองกำลังซื้อเพิ่มมหาศาล

ส่วนด้านซัพพลายหรือการผลิตอสังหาฯ มีความพร้อมที่จะผลิตสูง ไม่ต้องกระตุ้นใดๆ ที่ไหนมีความต้องการมีกำลังซื้อสามารถไปตอบสนองได้ทันที ไม่ว่าจะเป็นตลาดภูเก็ต ตลาดบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไปกันจนเต็ม

อย่างไรก็ดี ในระยะยาวการฟื้นตัวอย่างยั่งยืนจะเกิดขึ้นได้ เมื่อมีการปรับโครงสร้างภาคการผลิตอุตสาหกรรม, เกษตรกรรมและบริการของประเทศที่ล้าหลัง ให้เหมาะสมกับตลาดโลกที่เปลี่ยนไปแล้ว ซึ่งต้องใช้เวลาอย่างน้อย 3-5 ปี

ซึ่งการปรับโครงสร้างที่ว่าต้องดำเนินการโดยรัฐบาล และรัฐบาลที่จะทำภารกิจนี้ลุล่วงต้องอยู่บนฐานการเมืองที่เข้มแข็ง

 

แต่ความจริงปัจจุบันการเมืองเปราะบาง มีองค์กรอิสระตามรัฐธรรมนูญ ที่สามารถทำ “นิติสงคราม” เปลี่ยนตัวนายกรัฐมนตรี หรือล้มรัฐบาลเมื่อไหร่ก็ไม่รู้

หรือแม้แต่ในกลไกภาคเศรษฐกิจอย่างธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นหน่วยงานอิสระบริหารภาคการเงินของประเทศ ก็ทำให้เราเห็นกลายเป็นฝ่ายค้าน ส่งผลให้ประเทศมีนโยบายการคลังไปทางหนึ่ง นโยบายการเงินไปอีกทางหนึ่งเสมอ

ประเด็นปัญหาเหล่านี้เป็นอุปสรรคตั้งแต่การกระตุ้นให้เศรษฐกิจฟื้นตัว ไปจนถึงการเปลี่ยนโครงสร้างการผลิตและบริการของประเทศ

อย่างไรก็ดี ความหวังยังมี ในทางเศรษฐศาสตร์จะมีกลไกที่เสมือนมือที่มองไม่เห็น คอยควบคุมให้สิ่งต่างๆ เคลื่อนไปสู่จุดสมดุลใหม่ตลอดเวลา •

 

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.