คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน

กรณี บมจ.เอสซี แอสเสท ซื้อที่ดินย่านถนนหลังสวน เพลินจิต ใกล้โรงเรียนมาแตร์เดอี ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ขนาดแปลงที่ดิน 2 ไร่กว่านั้น ยังสร้างความฮือฮาและมีความคิดเห็นวิพากษ์วิจารณ์กันอย่างต่อเนื่อง ว่าเป็นราคาที่ดินที่แพงเกินไปหรือเป็นราคาที่เหมาะสมแล้วในการทำโครงการระดับราคาสูง

คาดกันว่าเมื่อทำเป็นโครงการคอนโดมิเนียมออกมาแล้ว ถ้าราคาที่ดินระดับนี้ คงต้องขายประมาณตารางเมตรละ 500,000 บาททีเดียว

เป็นเรื่องปกติธรรมดาทุกครั้งที่มีการซื้อขายที่ดินในกรุงเทพฯ ที่เป็นราคาสูงสุดทำลายสถิติ ก็มักมีเสียงวิพากษ์วิจารณ์ว่า เป็นราคาที่สูงเกินไปหรือเปล่า เมื่อนำไปพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแล้วก็ต้องขายในราคาสูง จะขายได้หรือ

เมื่อที่ดินแปลงดังกล่าวพัฒนาเปิดขายไปแล้ว ขายจบไปแล้ว เสียงวิจารณ์ก็จะหายไปในที่สุด

 

เรื่องราคาที่ดินสูงทำลายสถิตินี้ มีมุมมองจาก 2 ประเด็นด้วยกันคือ

หนึ่ง มุมมองจากประสบการณ์การซื้อที่ดิน คนที่อยู่ในวงการที่ดินมานาน รับรู้ราคาที่ดินย่านนั้นมาตั้งแต่ราคาตารางวาละหลักแสนบาท ก็จะรู้สึกว่าราคาหลักละ 3 ล้านบาทต่อตารางวานั้นสูงลิ่ว แต่สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รุ่นใหม่ที่มีความทรงจำราคาที่ดินย่านนั้นในระดับตารางวาละล้านกว่าบาทหรือ 2 ล้านบาทแล้ว ราคาตารางวาละ 3 ล้านบาท ก็เป็นราคาที่พอรับได้

สอง มาจากมุมมองการคาดการณ์กำลังซื้อที่จะซื้อหน่วยที่อยู่อาศัยเมื่อแล้วเสร็จว่า มีหรือไม่ มีเพียงพอกับจำนวนยูนิตที่จะเสนอขายในตลาดหรือไม่ เช่นในกรณีนี้ ถ้าขายห้องชุดราคาตารางเมตรละ 5 แสนบาท ถ้ายูนิตขนาด 100 ตารางเมตร ก็ตกยูนิตละ 50 ล้านบาท ถ้าเชื่อมั่นว่ากำลังซื้อระดับนี้มีเพียงพอ ราคาที่ดินที่ซื้อก็ไม่แพง แต่ถ้าไม่เชื่อว่ามีกำลังซื้อเพียงพอก็จะคิดว่าราคาที่ดินแพง

ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน

ตลาดระดับราคาปานกลางยูนิตละ 4-5 ล้านบาท ถ้าภาพรวมทั้งตลาดก็ถือว่ามีปริมาณสินค้าเสนอขายมากเกินความต้องการ จนทำให้มีสินค้าคงเหลือของแต่ละบริษัทมากพอสมควร

แต่ที่ยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ จะยังมียอดจองยอดขายกันพอสมควรนั้น เพราะเป็นการเจาะช่องว่างแสวงหาความต้องการเป็นทำเลๆ ไป โดยทำโครงการขนาดไม่ใหญ่นัก ให้พอดีกับความต้องการของกำลังซื้อในย่านนั้นๆ

 

ส่วนตลาดระดับราคาสูงๆ ซึ่งต้องเป็นทำเลไพรม์แอเรียซึ่งมีอยู่ไม่กี่ทำเลของกรุงเทพฯ อาทิ เพลินจิต สุขุมวิทต้นๆ ทองหล่อ จำนวนแปลงที่ดินที่จะซื้อมาพัฒนาก็ไม่มาก ราคาที่ดินก็สูง จึงมีไม่กี่บริษัทที่สามารถซื้อและสามารถทำโครงการได้

ขณะเดียวกัน แม้คนส่วนใหญ่ของประเทศจะรู้สึกว่าเศรษฐกิจไม่ดี รายได้ไม่เพิ่ม แต่สำหรับเจ้าของกิจการที่มีระดับรายได้สูง ยังมีรายได้ที่ดีขึ้น ทำให้ที่ผ่านมาปีกว่าคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงจึงมีการตอบรับของตลาดค่อนข้างดีกว่าตลาดกลางๆ

แต่ปัญหาก็คือ คนกลุ่มนี้มีจำนวนไม่มาก ณ เวลานี้ยังมีจำนวนอีกกี่มากน้อย

ถ้ายังมีอีก หรือมีกำลังซื้อจากต่างชาติมาสมทบ เพียงพอ ก็ถือว่าราคาที่ดินไม่แพง

แต่หากกำลังซื้อไม่มากพอ ต่างชาติก็ยังไม่พอ เมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยระดับหรู ราคาที่ดินดังกล่าวก็แพง ราคาที่ดิน 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา ถูกหรือแพง วันนี้จึงยังไม่มีคำตอบ

คำตอบอยู่ที่อนาคต วันเปิดจองและวันโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสร้างเสร็จ