คอลัมน์ประจำ

เศรษฐกิจชะลอ ค่าเช่าขยับขึ้น

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 13 - 19 กันยายน 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

การปรับตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บ้าน คอนโดฯ เพื่อรับมือกับภาวะตลาดชะลอตัวกำลังซื้อถดถอยรวดเร็ว ทั้งฝ่ายผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ และฝ่ายผู้ซื้อนั้น ก็มีปรากฏการณ์ใหม่ที่คาดไม่ถึงมาก่อนหน้านี้

คือ ความต้องการเช่าที่พักอาศัยที่เป็นห้องชุดคอนโดมิเนียมมีมากขึ้น จนส่งผลให้เริ่มมีการปรับอัตราค่าเช่าห้องชุดขยับสูงขึ้น

เป็นปรากฏการณ์ที่สวนทางกับตลาดอสังหาฯ เพื่อขาย ที่ปัจจุบัน มีสินค้าสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมาก โดยเฉพาะบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่เปิดโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากมาหลายปี ต้องจัดให้มีการรณรงค์ขายห้องชุด มีการจัดโปรโมชั่นลดแจกแถมเพื่อจูงใจผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง

สาเหตุที่ทำให้มีความต้องการเช่าห้องชุดพักอาศัยมากขึ้นในปัจจุบัน เกิดจากหลายปัจจัยด้วยกันได้แก่

การไม่สามารถซื้อห้องชุดพักอาศัยเป็นของตนเองได้ ซี่งอุปสรรคใหญ่ที่สุดในเวลานี้ คือการถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาทลงมาถูกปฏิเสธปล่อยกู้สูงถึง 70% ระดับราคา 3-5 ล้านบาทก็ถูกปฏิเสธเกือบครึ่ง ทำให้ต้องหันมาเช่าห้องชุดเป็นที่อยู่อาศัยไปพลางก่อน

ขณะเดียวกัน ผู้มีรายได้ประจำเป็นพนักงานรับเงินเดือน ในหลายสาขาธุรกิจที่มีความเปราะบาง ไม่มั่นใจในการจ้างงาน จึงยังไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในระยะนี้

สุดท้ายปัจจัยด้านทัศนคติที่เปลี่ยนไป โดยคนรุ่นใหม่บางส่วนเริ่มมีทัศนคติการใช้ชีวิตที่ไม่ต้องการมีภาระผูกพันกับหนี้สินซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นหนี้ระยะยาว 20-30 ปี ไม่ต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่จะเช่าอยู่อาศัยไปเรื่อยๆ และใช้เงินรายได้เพื่อการท่องเที่ยวใช้ชีวิต

 

ความต้องการเช่ามากขึ้น นอกจากจะมาจากผลการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้ซื้อผู้บริโภคดังกล่าวแล้ว ยังมีผลจากการปรับตัวของฝ่ายผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วย

โดยบริษัทที่ทำคอนโดมิเนียม ที่มีห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขาย และมีลูกค้าที่ต้องการซื้อแต่ถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อจากธนาคาร จะนำเสนอลูกค้าที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยให้เป็นผู้เช่า แบ่งเงินค่าเช่ารายเดือนเป็น 2 ส่วน ส่วนหนึ่งเก็บเป็นค่าเช่าจริงๆ แต่อีกส่วนหนึ่งสะสมเป็นเงินดาวน์ให้ลูกค้า พร้อมกันนี้ก็ช่วยลูกค้าปรับปรุง performance การเงินเพื่อให้กู้ธนาคารได้ในระยะต่อไป

วิธีการเสนอให้ลูกค้าเช่าเพื่อเก็บสะสมเงินดาวน์เช่นนี้นอกจากใช้สำหรับคอนโดมิเนียมแล้ว ในจังหวัดที่มีตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบขนาดใหญ่ บริษัทอสังหาฯ บางรายก็เปิดให้ลูกค้าที่มีความต้องการซื้อแต่กู้ไม่ผ่าน เป็นผู้เช่าเพื่อสะสมเงินดาวน์ไปก่อนด้วยเช่นกัน

อีกการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นท่ามกลางการปรับตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ ราคาที่ดินซึ่งเป็นวัตถุดิบพื้นฐานในการพัฒนาก็มีการชะลอตัว

แม้ไม่ถึงกับทำให้ราคาที่ดินลดลง แต่ก็ไม่มีอัตราการเพิ่มของราคาที่ดินเหมือนอดีตที่ผ่านมา ทั้งนี้เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งตลาดลดการเปิดตัวโครงการใหม่ ชะลอการจัดซื้อที่ดินเพื่อเตรียมโครงการใหม่ ทำให้ความต้องการซื้อที่ดินลดลงไปมากเนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เป็นผู้ซื้อหลักในตลาด

นอกจากนี้ บริษัทอสังหาฯ จำนวนไม่น้อย ก็ปล่อยขายที่ดินบางแปลงที่ยังไม่มีแผนการนำมาพัฒนาเป็นโครงการใหม่ในระยะใกล้ เพื่อนำเงินสดมาสำรองสภาพคล่องในการดำเนินธุรกิจ กลายเป็นเพิ่มปริมาณซัพพลายความต้องการขายในตลาดขึ้นมาอีกทางหนึ่ง

ที่ดินในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญๆ ภายในประเทศซึ่งในภาวะเศรษฐกิจดีผู้คนมีความเชื่อมั่น นักพัฒนาอสังหาฯ ก็จะซื้อสะสมไว้เตรียมทำโครงการ นักลงทุนรายย่อยก็จะซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน ในแต่ภาวะเศรษฐกิจยามนี้ มีรายงานข่าวว่าที่ดินดังกล่าวมีการบอกขายและประกาศขายกันมากขึ้น

ภาวะเศรษฐกิจมีวัฏจักรขึ้นและลงหมุนเวียนไป ธุรกิจอสังหาฯ ก็หมุนเวียนไปตาม เป็นที่รับรู้กันดี เพียงแต่ขาลงเที่ยวนี้ เกรงกันว่าจากลงยาวหรือเปล่า เพราะเป็นปัญหาโครงสร้างที่สะสมหมักหมมกันมานาน

เป็นแรงใจให้กับผู้มีหน้าที่บริหารจัดการเศรษฐกิจประเทศ เป็นกำลังใจให้กันและกันสำหรับคนทำมาหากินที่ต่างเผชิญปัญหายากลำบากด้วยกัน •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.