คอลัมน์ประจำ

ธุรกิจอสังหาฯ เปิดหน้าสู้

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 6 - 12 กันยายน 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ปกติกลยุทธ์การประชาสัมพันธ์ธุรกิจนั้น ถ้าเป็นข่าวดีส่งเสริมภาพลักษณ์ก็ต้องขยายผลสร้างการรับรู้ให้กว้าง ตรงกันข้ามถ้าเป็นข่าวไม่ดีไม่ส่งเสริมภาพลักษณ์ก็ต้องลุ้นให้ผ่านไปไวๆ ให้ตลาดรับรู้ให้น้อย

แต่มาปีนี้ 2567 สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม เปลี่ยนไป

เมื่อเร็วๆ นี้ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ โดย ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ แถลงตรงไปตรงมาเลยว่า ปีนี้บริษัทลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่เหลือ 13 โครงการ จากเดิมตั้งไว้ 17 โครงการ เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดอสังหาฯ

ขณะเดียวกันก็เสริมความแข็งแกร่งทางการเงิน ซึ่งเดิม บมจ.เสนา Joint Venture (JV) เป็นรายโครงการกับ “ฮันคิว” จากญี่ปุ่นหลายโครงการอย่างต่อเนื่อง ขณะนี้ได้ยกระดับการร่วมทุนเพื่อความมั่นคงด้านเงินทุนและประสิทธิภาพ

อย่างไรก็ดี บมจ.เสนาฯ ประกาศว่า ถ้าภาวะตลาดดีขึ้นก็พร้อมที่จะเพิ่มจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่

ที่อยู่อาศัยบ้านและคอนโดฯ ที่ บมจ.เสนาฯ ส่วนใหญ่อยู่ในตลาดกลางและล่างระดับราคาประมาณ 3 ล้านบาทลงมา ซึ่งปัจจุบันผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มตลาดนี้ถูกธนาคารปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อสูงถึง 70% ของจำนวนผู้ยื่นกู้ เนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนสูงและภาวะการจ้างงานที่มีแนวโน้มไม่ดีบางธุรกิจ

ก่อนหน้านี้ประมาณเดือนหนึ่ง บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เฟอร์เฟ็ค นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ ก็แถลงลดจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่เหลือ 1 โครงการ จากเดิมตั้งเป้าไว้ 7 โครงการ เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาด

โดย บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เฟอร์เฟ็คจะหันมาเน้นการสร้างยอดขายจากการขายบ้านในโครงการที่เปิดตัวไปแล้วเป็นหลัก เพื่อจะได้ไม่ต้องใช้เงินลงทุนใหม่จำนวนมากเหมือนกับการเปิดโครงการใหม่

 

นับเป็นมิติใหม่ที่เกิดขึ้นในยุคนี้ ที่ผู้บริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกมาเปิดหน้าแถลงตรงๆ เปิดเผยเรื่องการปรับแผนลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ แทนการปล่อยให้ผ่านไปเงียบๆ แจ้งแค่ธนาคารเจ้าหนี้กับนักวิเคราะห์หลักทรัพย์

อีกแง่มุมหนึ่ง เท่ากับเป็นการส่งข่าวสารไปยังหน่วยงานที่รับผิดชอบเศรษฐกิจของประเทศว่า ภาวะเศรษฐกิจขณะนี้ ไม่ปกติแล้ว เป็นภาวะที่วิกฤตที่หนักกว่าช่วงโควิด-19ระบาด ภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องรีบดำเนินการโดยเร็ว

เรื่องที่จะตามมาหลังจากนี้ คือปัญหาสภาพคล่อง

ธุรกิจขนาดใหญ่อาจเกิดความยากลำบากในการต่ออายุหุ้นกู้ (roll over) เนื่องจากตลาดทุนตลาดเงินเกิดความระแวงระวังกับภาวะเศรษฐกิจ

ธุรกิจขนาดกลางและเล็ก หรือ SME เมื่อยอดขาย “วูบ” ลงเร็วตามกำลังซื้อตลาด รายได้ลดลง ขณะที่ต้นทุนยังคงเดิม อีกสักพักปัญหาสภาพคล่องการเงินก็จะเกิดขึ้น การปรับตัว อาทิ ระบายสต๊อกสินค้า, การตัดขายทรัพย์สิน, การลดค่าใช้จ่าย ก็จะตามมา

ความต้องการสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อเสริมสภาพคล่องของธุรกิจ SME เป็นสิ่งที่ต้องเกิดขึ้น

ขณะนี้ เห็นมีสินเชื่อ “ซอฟต์โลน” ของธนาคารออมสินออกมาแล้ว การค้ำประกันสินเชื่อ SME ของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อย (บสย.) มีโครงการออกมาแล้ว ซึ่งทั้ง 2 หน่วยงานนี้อยู่ใต้การกำกับดูแลของกระทรวงการคลัง

แต่สถาบันการเงินส่วนใหญ่อยู่ใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งนอกจากที่เคยแถลงว่าเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวอย่างช้าๆ และไม่สม่ำเสมอแล้ว ยังไม่มีท่าทีหืออือใดๆ

 

มาตรการ LTV (lone to value) การควบคุมอัตราส่วนเงินดาวน์การซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เพื่อป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ที่ภาคเอกชนเสนอขอให้ยกเลิก ก็ยังได้รับการยืนยันให้คงไว้

ทั้งที่สภาพตลาดอสังหาฯ ปัจจุบัน กำลังซื้อตกต่ำ สต๊อกสินค้าบวม เป็นภาวะตลาดโอเวอร์ซัพพลายสมบูรณ์แบบ ไม่มีมูลเหตุใดๆ ที่จะจูงใจทำให้เกิดการเก็งกำไร

แรกๆ ปีก่อนๆ คิดว่า เป็นเรื่องความแตกต่าง แนวคิดทฤษฎีและข้อมูลที่ทำให้ยืนกรานมาตรการนี้ไว้ แต่ถึงเวลานี้ทุกอย่างชัดเจนมา เห็นชัดสัมผัสได้

ทำให้มั่นใจว่า ไม่เกี่ยวกับเกี่ยวสำนักเศรษฐศาสตร์ไหน ไม่เกี่ยวกับการเงินตำราใดแล้วล่ะ เป็นเรื่องอื่น สิ่งอื่นแน่นอน •

 

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.