คอลัมน์ประจำ

อีกสองวาระใหม่

ปริญญา ตรีน้อยใส
ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 30 สิงหาคม - 5 กันยายน 2567
คอลัมน์มองบ้านมองเมือง
ผู้เขียนปริญญา ตรีน้อยใส
เผยแพร่

มองบ้านมองเมือง ขอเพิ่มสองวาระใหม่ ให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ พิจารณาระหว่างรอความช่วยเหลือจากรัฐบาล

เริ่มด้วย ผลพวงจากการพัฒนาประเทศที่ผ่านมา ทำให้ภูมิทัศน์บ้านเมืองในต่างจังหวัดเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง จากสภาพหัวโตขาลีบเดิม ที่กรุงเทพฯ ในฐานะเมืองหลวง เคยมีขนาดใหญ่โต ส่วนหัวเมืองอื่นในภูมิภาค กลับมีสภาพเป็นเมืองเล็กหรือชนบท

ทุกวันนี้ กรุงเทพฯ กลายเป็นอภิมหานคร เจริญก้าวหน้าไม่แพ้มหานครอื่นในโลก

แต่เมืองหลักในแต่ละภูมิภาคก็เจริญก้าวหน้าไม่แพ้กัน อีกทั้งเมืองรองอีกหลายแห่ง ที่คึกคักตามกิจการอุตสาหกรรมบ้าง ตามการท่องเที่ยวบ้าง หรือตามการค้าชายแดนกับประเทศเพื่อนบ้านบ้าง

ทุกวันนี้ มีเพียงบางบริษัทอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ที่ขยายสู่ตลาดต่างจังหวัด แต่ก็เฉพาะเมืองหลัก และเจาะตลาดผู้บริโภครายได้สูง หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก จะมีเพียงที่ภูเก็ต พัทยา และหัวหิน ที่มีสินค้าหลากหลายมากขึ้น

ทั้งๆ ที่เกือบทุกเมืองในภูมิภาคล้วนมีความต้องการที่อยู่อาศัยในทุกระดับ ทุกรูปแบบ ตามโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป ผู้ที่มีรายได้เพิ่มมากขึ้น ต้องการเคหสถานอยู่สบาย คนทำงานภาคบริการ ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อความสะดวก ผู้บริหารโรงงานหรือกิจการสาขา ต้องการสภาพแวดล้อมที่ดีสำหรับครอบครัว และผู้สูงวัยที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม

ในขณะที่ปัญหาแรงงาน ช่างฝีมือ ช่างรับเหมาที่มีอยู่ ทำให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นไม่สามารถสนองความต้องการได้ ด้วยขาดประสบการณ์ และแหล่งเงินทุน

ความต้องการที่อยู่อาศัยในภูมิภาคจึงเป็นวาระใหม่ ที่นักพัฒนาสังหาริมทรัพย์ต้องให้ความสนใจ ยอมเดินตามธุรกิจการค้าปลีก ศูนย์การค้า ซูเปอร์สโตร์ ร้านสะดวกซื้อ ที่กระจายไปทั่วประเทศนานแล้ว

 

อีกเรื่องหนึ่งนั้น มาจากความคุ้นเคยกับการรื้ออาคารบ้านเรือน แล้วสร้างใหม่ มากกว่าการซ่อมแซม รักษาสภาพ ด้วยอายุและความคงทนของไม้ที่เป็นวัสดุหลัก แม้ต่อมาจะเปลี่ยนเป็นก่ออิฐถือปูน หรือคอนกรีตเสริมเหล็ก ที่คงทนถาวรกว่า

คงมีแต่อาคารโบราณ ที่อยู่ในกระแสการอนุรักษ์ เป็นพิพิธภัณฑ์ หรือกระแสนิยมย้อนยุค เป็นร้านกาแฟ อาหาร หรือที่พักแรม

ทั้งๆ ที่ยังมีอาคารที่ไม่โบราณอีกมากมายถูกทิ้งร้าง ไร้การใช้สอย อาทิ ตึกแถวริมถนน ร้านค้าธนาคาร สำนักงาน รวมทั้งอาคารชุดพักอาศัยที่อายุมากกว่ายี่สิบปี อาคารเหล่านี้สภาพภายนอกแม้จะเก่าทรุดโทรม หากโครงสร้างคอนกรีตยังมั่นคงแข็งแรง มีแต่ระบบอาคารเสียหายหรือไม่ทันสมัย เช่นเดียวกับพื้นที่ใช้สอยที่ไม่ตอบรับกับความต้องการที่เปลี่ยนไป

การปรับปรุงสภาพ การติดตั้งระบบอาคาร และการปรับเปลี่ยนการใชัสอย เป็นแนวทางสำคัญในการเพิ่มมูลค่า สำหรับอาคารที่ไม่สามารถรื้อถอน เนื่องจากการถือครอง การถอยร่นอาคารที่จะสร้างใหม่ รวมทั้งถูกควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามผังเมืองรวม

โดยเฉพาะตึกแถวริมถนน ที่ร้านค้าบริการล่มสลายไปในกระแสโมเดิร์นเทรด และมีปัญหาการถือครองแยกย่อยตามคูหา หากอาศัยกฎหมายอาคารชุด แยกสิทธิ์ครอบครองตามพื้นที่ หลังจากการปรับปรุงใหม่ ทันสมัย และเหมาะกับการใช้สอย ชั้นล่างยังคงเป็นร้านกาแฟ ร้านอาหาร และร้านบริการอื่นๆ ส่วนชั้นบนเป็นที่พักอาศัย สำนักงาน ที่พักแรม หรือแม้แต่บาร์บนชั้นดาดฟ้า เท่ากับฟื้นชีวิตอาคารร้าง

กลายเป็นท้องทะเลใหม่ สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อไป •

 

มองบ้านมองเมือง | ปริญญา ตรีน้อยใส