คอลัมน์ประจำ

อสังหาฯ จัดแถวถอย

ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 16 - 22 สิงหาคม 2567
คอลัมน์ก่อสร้างและที่ดิน
เผยแพร่

ช่วงต้นๆ ปีไตรมาสที่ 1 มาถึงไตรมาสที่ 2 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกอาการลังเลอย่างเห็นได้ชัด จากการเตรียมจะเปิดตัวโครงการใหม่ แต่สักพักก็เลื่อนการเปิดตัว เตรียมเปิดแคมเปญขายแต่สุดท้ายก็ชะลอไปก่อน

เพราะเมื่อทดสอบตลาดแล้วผลจำนวนคนเยี่ยมชมโครงการ หรือตัวเลขยอดจองไม่เป็นไปอย่างที่คาดไว้ หนำซ้ำยังต่ำจนน่าตกใจ

แต่เข้าครึ่งปีหลัง ต่างตระหนักรู้และยอมรับความจริงว่า กำลังซื้อในตลาดอ่อนลงจริงและอ่อนลงมาก บางรายถึงขนาดแถลงข่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า ที่เตรียมจะเปิดโครงการใหม่ไว้ 7 โครงการนั้น ครึ่งหลังปี 2567 นี้จะเปิดแค่ 1 โครงการเท่านั้น

ปกติมักจะมีแต่การแถลงแผนการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนเท่านั้นเท่านี้ ให้ดูยิ่งใหญ่อลังการ ถ้ามีการปรับเปลี่ยนแผนเปิดตัวไม่ครบตามกำหนดก็มักจะปล่อยให้เงียบหายไป

แต่ปีนี้ธุรกิจอสังหาฯ แถลงกันตรงๆ

 

เหตุที่บริษัทอสังหาฯ ต้องลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนสูง (capital intensive) การเปิดโครงการใหม่หมายถึงต้องจ่ายเงินลงทุนค่าที่ดิน ค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค และค่าก่อสร้างบ้านตัวอย่าง บ้านเฟสที่จะให้ลูกค้าจับจอง ซึ่งใช้เงินทุนจำนวนมาก

เมื่อลดโครงการเปิดตัวใหม่ลง ก็ขายแต่โครงการเดิมที่เปิดตัวไปแล้ว ลงทุนค่าที่ดิน ค่าสาธารณูปโภคไปแล้วไม่ต้องควักอีก ต้องลงทุนเพิ่มเติมใหม่ก็เฉพาะค่าก่อสร้างบ้านตามจำนวนความต้องการซื้อของลูกค้าเท่านั้น ซี่งเป็นเงินจำนวนไม่มาก

หลายๆ บริษัทปรับตัวแค่ปรับจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ก็เพียงพอกับการดำเนินธุรกิจในสภาพตลาดชะลอตัวได้แล้ว

บางบริษัทหากยังไม่เพียงพอ ก็มักจะมีการนำเอาที่ดินบางแปลงที่ขายได้ง่าย ขายออกไปเพื่อนำเงินสดมาถือสำรองค่าใช้จ่ายไว้ก่อน

 

กรณีที่ปัญหาหนักมากหน่อย เป็นกรณีมีภาระหนี้มาก ซึ่งที่ผ่านๆ มาธุรกิจอสังหาฯ นิยมออกหุ้นกู้ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนดอกเบี้ยต่ำ เพื่อนำเงินมาซื้อที่ดินล่วงหน้าเตรียมไว้ทำโครงการปีถัดไป โดยหุ้นกู้มีอายุ 1 ปีและจะมีการต่ออายุหรือ roll over กันไปเรื่อยๆ เนื่องจากคนลงทุนหุ้นกู้ก็ต้องการผลตอบแทนที่สูงกว่านำเงินไปฝากธนาคาร ไม่ต้องการถือเงินสดอยู่แล้ว จึงไม่มีปัญหาใดๆ เกิดขึ้น

แต่มาปีนี้ มีการตั้งข้อสังเกตเพ่งเล็งจากตลาดหุ้นกู้มาแต่ต้นแล้วว่า ธุรกิจอสังหาฯ จะมีปัญหาในการชำระคืนหุ้นกู้หรือไม่ สุดท้ายมาเกิดปัญหาการชำระคืนหุ้นกู้จากธุรกิจอื่นด้วยปัญหาเฉพาะของบริษัทนั้น แต่ก็มีผลกระทบต่อการ roll over หุ้นกู้ทั้งตลาด รวมทั้งอสังหาฯ ด้วย

ปัญหายังปรากฏตัวออกมาไม่หมด วิกฤตเศรษฐกิจยังไม่ถึงจุด bottom

หนทางฟื้นกลับมาคึกคักรุ่งเรืองของธุรกิจอสังหาฯ นั้น มีทางเดียวคือเศรษฐกิจเติบโตรายได้ประชาชาติดี รายได้ผู้คนก็จะดี มีเงินซื้ออสังหาฯ ซึ่งจะเป็นอย่างนั้นได้การเมืองต้องมีเสถียรภาพ รัฐบาลบริหารจัดการได้ดี

แต่เวลานี้เหมือนเคราะห์ซ้ำกรรมซัด เกิดการยุบพรรคการเมืองที่ชนะเลือกตั้งมาอันดับ 1 ทุบความหวังความฝันของคนส่วนใหญ่ แม้ตัวนายกรัฐมนตรีก็เข้าคิวถูกพิจารณาสถานะที่จะเป็นนายกฯ จะเอาอะไรไปแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจที่หนักหนาสาหัสขึ้นทุกวัน

หรือจะให้ปัญหาเศรษฐกิจไหลลงจนถึงจุดที่คนส่วนใหญ่เดือดร้อนทนไม่ไหว ต้องย้อนกลับไปแก้ไขปัญหาโครงสร้างทางการเมืองเสียใหม่อย่างนั้นหรือ •

 

ก่อสร้างและที่ดิน | นาย ต.