คอลัมน์ประจำ

บ้านเมืองเปลี่ยนไป

ปริญญา ตรีน้อยใส
ที่มามติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 9 - 15 สิงหาคม 2567
คอลัมน์มองบ้านมองเมือง
ผู้เขียนปริญญา ตรีน้อยใส
เผยแพร่

ต้องยอมรับว่า แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของชาติ ส่งผลให้ทุกพื้นที่ทั่วประเทศเข้าสู่ความเป็นเมือง

กรุงเทพฯ กลายเป็นมหานครและอภิมหานคร ที่ครอบคลุมปริมณฑลกว้างไกล

ในขณะที่เมืองรองในแต่ละภูมิภาคพากันเจริญทั่วหน้า รวมไปถึงเมืองและตำบลต่างๆ ทั่วราชอาณาจักรล้วนเปลี่ยนแปลง

ส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ด้วยอุปสงค์ที่อยู่อาศัยมิได้จำกัดแค่ในเมืองหลวง หรือในเมืองรองอย่างแต่ก่อน หากขยายไปสู่พื้นที่อื่นทั่วประเทศ เกิดอุปสงค์ทั้งที่อยู่อาศัย และอาคารประเภทอื่น

สำหรับกรุงเทพมหานคร นอกจากภูมิทัศน์เมืองจะเปลี่ยนไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิงแล้ว ยังมีโครงข่ายการขนส่งระบบราง อีกทั้งทางหลวง ทางด่วน และทางด่วนพิเศษ ครอบคลุมทั่วปริมณฑล รูปแบบการสัญจรของผู้คนจึงเปลี่ยนไป และจะเปลี่ยนมากขึ้น

ถ้ารัฐฉลาดในการบริหารจัดการ ให้กลายเป็นระบบขนส่งมวลชนต่างๆ ที่อำนวยความสะดวก ในราคาที่เหมาะสม นอกจากจะแก้ปัญหาจราจร ปัญหามลภาวะ และอื่นๆ อีกมากมายแล้ว

ยังจะส่งผลให้ทำเลที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปจากเดิม

รูปแบบอาคารสิ่งก่อสร้างในทศวรรษนี้เปลี่ยนไป ทั้งขนาดและความสูง ทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นมหานครที่สวยงามทันสมัย เทียบเท่าหรือมากกว่ามหานครหรือนครอื่น รวมทั้งความก้าวหน้าทางด้านการออกแบบ การก่อสร้าง วัสดุ และโครงสร้างอาคาร

แต่ทว่า เจ้าของโครงการ สถาปนิก และวิศวกร ยังคงหลงรูปแบบสถาปัตยกรรมเดิม ที่ไม่ได้เปลี่ยนตามในด้านการเปลี่ยนแปลงทางด้านเทคโนโลยี ด้วยความคุ้นเคย มักง่าย และไม่กล้าเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะในเรื่องที่ดินสำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น

แม้ว่าสภาพภูมิประเทศของบ้านเราจะเอื้อต่อการปลูกสร้างที่อยู่อาศัย แต่เมื่อความต้องการถือครองเป็นทรัพย์สิน และมูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นทุกปี ทำให้ราคาที่ดินกลายเป็นตัวแปรสำคัญในการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อีกทั้งการพัฒนาที่ดินจัดสรร และการสร้างตึกแถวในช่วงเวลาที่ผ่านมา ทำให้อุปทานที่ดินแปลงใหญ่มีไม่เพียงพอ ยิ่งแนวรถไฟฟ้าเดินตามถนนสายหลัก ที่มีการใช้ที่ดินหนาแน่นสองข้างทางอยู่แล้ว อุปทานจึงเหลือเพียงพื้นที่ตลาดสด โรงภาพยนตร์ หรือโรงเรียนที่พ้นสมัย รวมทั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์รุ่นโบราณ หรือที่ดินของบางหน่วยงานเท่านั้น ที่เหมาะสมกับการพัฒนาอาคารสูง หรือขนาดใหญ่

อย่างไรก็ตาม ระบบภาษีอาคารและที่ดินใหม่บีบบังคับให้ผู้ถือครองจำใจเพิ่มอุปทานที่ดิน เพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ทำเลที่ตั้ง ขนาด และผังที่ดินเหล่านี้ยังต้องการองค์ความรู้ใหม่ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน

การเปลี่ยนภูมิทัศน์บ้านเมืองจึงเป็นปัจจัยที่ต้องพิจารณาในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้ •

 

มองบ้านมองเมือง | ปริญญา ตรีน้อยใส