จับสัญญาณ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567” ผ่านมาครึ่งปีแรก มีอาการ “หืดขึ้นคอ” กันถ้วนหน้าทั้งอุตสาหกรรม หลังยอดขาย ยอดโอน เปิดตัวโครงการใหม่ กอดคอกันร่วงยกแผง สำแดงออกมาให้เห็นภาพชัดเจนว่าตลาดกำลัง “ฮาร์ดแลนดิ้ง” หรือเกิดภาวะถดถอยอย่างรุนแรงในรอบกว่า 10 ปี

สาเหตุหลักเกิดจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซัพพลายเก่ายังท่วมตลาด 234,628 หน่วย ดีมานด์ไม่มีกำลังซื้อ ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังแพงค้างฟ้า ดังนั้น ปี 2567 ผู้ประกอบการจึงต้องปรับทิศทางลงทุนให้สอดรับกับสภาวะตลาด เน้นระบายสต๊อกเก่า มากกว่าลุยไฟเปิดตัวโครงการใหม่

สะท้อนจากผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ระบุยอดเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรกลดลงหนักตามสภาวะตลาด มีเปิดตัว 191 โครงการ รวม 33,461 หน่วย มูลค่า 211,516 ล้านบาท เทียบปี 2566 หน่วยขายลดลง 14,446 หน่วย หรือลดลง 30.2% ส่วนมูลค่าลดลง 1.3%

คาดตลอดปี 2567 จะเปิดตัวใหม่ 66,890 หน่วยเป็นอย่างต่ำ หากมีโครงการบ้านบีโอไอราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ขอรับการส่งเสริมทันปลายปีนี้ อาจมีหน่วยเปิดใหม่ 80,000 หน่วย แต่ยังหดตัวจากปีก่อนที่เปิดตัวสูงถึง 101,536 หน่วย

ตอกย้ำอีกผลสำรวจของบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัท วิจัยในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เผยสถิติเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงไตรมาส 2 ของปี 2567 ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ส่งผลครึ่งปีแรก 2567 เปิดตัวใหม่ 182 โครงการ รวม 32,675 หน่วย ลดลง 28% มีมูลค่า 201,517 ล้านบาท ลดลง 1%

นอกจากนี้ ยังวิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่ออสังหาฯ ครึ่งปีหลัง ยังเป็นหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ย ความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งปัจจุบันมีการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% รวมถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทำให้มีความไม่แน่ใจรายได้ในอนาคตของผู้ซื้อ

ส่งผลต่อแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ครึ่งหลังของปี 2567 ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดตัวโครงการ เร่งระบายสินค้าคงเหลือ และเร่งเพิ่มกระแสเงินสด

 

ฝั่งผู้ประกอบการ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ประเมินอสังหาฯ ไทยครึ่งปีแรกชะลอตัวอย่างรุนแรง ทั้งยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ เป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปี นับจากวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ตั้งแต่ไตรมาส 1 ต่อเนื่องไตรมาส 2 ของปี 2567 โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ยอดขายครึ่งปีแรกลดลงถึง 51% ซึ่งทาวน์เฮาส์ลดลงมากสุดถึง 57% ต่ำสุดในรอบ 12 ปี

นายกสมาคมอาคารชุดไทยยังได้นิยามภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2567 เป็นปีวิบากกรรม หญ้าแพรกแหลกลาญ เพราะประชาชนระดับกลาง-ล่างได้รับผลกระทบหมด และกำลังจะลามไปยังกลาง-บน ซึ่งวิกฤตครั้งนี้ซึมลึก แก้ยากกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งและต้องใช้เวลากว่าจะเข้าสู่ภาวะปกติ

แต่ในวิกฤตยังคาดหวังครึ่งปีหลังเศรษฐกิจจะฟื้นตัวขึ้น จากงบประมาณปี 2567-2568 ที่มีการเบิกจ่ายอย่างต่อเนื่อง รวมถึงโครงการเงินดิจิทัลวอลเล็ต เพราะเมื่อเศรษฐกิจดี จะบูสต์ตลาดอสังหาฯ ดีไปด้วย

แต่คงช่วยได้ไม่มาก เนื่องจากแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2567 ยังคงติดลบ 20% ประเมินจากยอดขายครึ่งปีแรกที่ทั้งอุตสาหกรรมติดลบ 28%

 

ด้าน “อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนมุมมองว่าดูจากยอดรีเจ็กต์เรตที่ยังสูงกว่า 50% ดังนั้น ตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการคงเน้นระบายสต๊อกเก่า ชะลอพัฒนาโครงการใหม่ทั้งแนวราบ แนวสูง รวมถึงการซื้อที่ดิน เพื่อป้องกันความเสี่ยง และรักษากระแสเงินสด เนื่องจากครึ่งปีหลังยังมีปัจจัยท้าทาย ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจ และมาตรการภาครัฐที่จะออกมา ก็ยังไม่รู้จะขับเคลื่อนหรือผ่อนคลายอะไรบ้าง

อย่างไรก็ตาม จากวิกฤตถาโถม เริ่มเห็นผู้ประกอบการใหญ่หลายราย พลิกช่องทางเพิ่มรายได้ท่างกลางกำลังซื้อในประเทศเหือดแห้ง รอรัฐฉีด “ยาแรง” กระตุ้น นอกเหนือจากกัดฟันหั่นมาร์จิ้น จัด

โปรโมชั่นลดแลกแจกแถมแบบเทกระจาดแล้ว อีกหนึ่งในกลยุทธ์ที่เห็นมากขึ้น นั่นคือ การขายบิ๊กล็อต เพื่อดึงดีมานด์กำลังซื้อต่างชาติ

ไม่ว่าบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ก่อนหน้านี้ขนคอนโดฯ พร้อมอยู่แนวรถไฟฟ้าเทขายบิ๊กล็อต

บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC นำคอนโดฯ หรู “วิสซ์ดอม คราฟท์ สามย่าน” ขายให้กับ “ไนท์สบริดจ์ พาร์ทเนอร์ส” ที่ซื้อเหมา 100 ยูนิต มูลค่า 1,700 ล้านบาท

และคอนโดฯ หรู “วิสซ์ดอม เดอะ ฟอเรสเทียส์ มายโทเปีย” ย่านบางนา ขายบิ๊กล็อต 3,000 ล้านบาท ให้กับบริษัท ซูเปอร์ สยาม เรียลตี้ จำกัด เพื่อทำตลาดต่างประเทศ

 

ด้านบริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ก็ไม่ตกเทรนด์ โดย “อภิชาติ เกษมกุลศิริ” ซีอีโอกล่าวว่าทิศทางของบริษัทครึ่งปีหลัง เน้นจัดการสินค้าคงเหลือจากครึ่งปีแรกสามารถลดไปได้ 2,000 ล้านบาท หรือ 55% ของเป้าที่วางไว้ รวมถึงมีขายยกล็อตโครงการลุมพินี เพลส พระราม 3-ริเวอร์ไรน์ มูลค่า 600 ล้านบาท เพื่อสร้างการรับรู้รายได้ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา

ล่าสุดบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ได้ปิดดีลขายบิ๊กล็อตคอนโดมิเนียม 2 โครงการ รวม 415 ยูนิต มูลค่า 1,023 ล้านบาท ไปแบบสดๆ ร้อนๆ ซึ่ง “พีระพงศ์ จรูญเอก” ซีอีโอเปิดเผยถึงดีลครั้งนี้ว่าเป็นการขายแบบ B2B ให้กับบริษัท เดลต้า อีเลคโทรนิคส์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ผู้ผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์จากประเทศไต้หวัน ที่ซื้อให้พนักงานอยู่อาศัยระหว่างทำงานในประเทศไทย ถือว่าเป็นการช่วยสร้างทั้งยอดขายและยอดโอนให้แก่บริษัทได้อย่างรวดเร็วกว่าการขายปกติ ส่งผลดีต่อการบริหารจัดการสภาพคล่อง ช่วยให้รอบของการใช้เงินทุนสั้นลงและหลังปิดดีลการขายของ 2 คอนโดมิเนียมนี้แล้ว เตรียมขยายดีลเพิ่มอีกหลายทำเล เช่น อีอีซี

ซีอีโอออริจิ้นยอมรับว่าสภาพตลาดอสังหาฯ ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ถือว่าถึงจุดต่ำสุดของตลาด สะท้อนจากยอดขายน้อย ยอดโอนน้อย กู้ธนาคารผ่านน้อย เพราะยอดกู้แบงก์ไม่ผ่านยังสูงถึง 50% แต่อาจมีบางกลุ่มสูงถึง 70% เช่น ราคาต่ำ 3 ล้านบาท ดังนั้น เทรนด์ตลาดครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการน่าจะชะลอพัฒนาโครงการใหม่ เน้นระบายสต๊อก เพื่อสร้างยอดขายและรายได้ ในส่วนของออริจิ้น เตรียมรีวิวแผนเปิดตัวโครงการให้สอดคล้องตลาดและการขาย มีปรับโยกโครงการ เพิ่มน้ำหนักเปิดทำเลที่ยอดขายไปได้ดี เช่น ภูเก็ตจะเปิดโครงการมากขึ้น รับไฮซีซั่นที่กำลังจะมาถึง

เมื่อเสียงเพรียก “เลิก LTV” ยาแรงขนานใหญ่ ที่เรียกร้องมานานแรมปี ยังไม่มีเสียงตอบรับจากธนาคารแห่งประเทศไทย คงได้เห็นภาคอสังหาฯ พลิกเกมกันอีกหลายตลบ

เพื่อให้รอดจากวิกฤตที่หนักสุดในรอบทศวรรษนี้!

 

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022